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　　【编者按】

　　今年是中国改革开放* 0周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标* 0年。

　　今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者李钰君口述。

李钰君

　　李钰君

　　19* * 年9月生于上海，山东济宁人。华东政法大学荣誉博士。19* * 年7月，毕业于华东政法学院法律系法学理论专业。19* * 年7月至19* * 年* 月，在上海市政府办公厅法制处立法组工作；19* * 年* 月至1992年2月，在上海市土地使用制度（土地批租）改革领导小组办公室工作。现任上海景瑞地产集团执行董事、上海花园城房地产发展吉印通 董事长。

　　时间：201* 年9月2* 日上午10:00

　　地点：上海钻石交易所

　　采访：严亚南

　　整理：严亚南

　　严亚南：李总，您好！您是我们上海土地批租办的元老，也是原批租办副主任王安德的左膀右臂，当年您全过程参与并见证了上海第一次土地使用权有偿出让的国际招标。今天，我们研究这段历史时，会发现其中有不少鲜为人知的历史细节，今天就请您来与我们一同回顾、分享这段往事。您还记得您当时是怎么到批租办工作的吗？

　　李钰君：当然记得。19* 2年7月，我从杨浦区控江中学毕业后考入了华东政法学院［注：现名华东政法大学。以下简称华政］，就读于法律系的法学理论班，这个班的培养方向是老师。因为那时我对老师挺景仰的，觉得老师能够提振社会正气，培养和造就人才，所以就考进这个班。19* * 年* 月我毕业的时候，被选中分配去了市政府办公厅法制处工作。我们华政每年都要从毕业生中挑一人到市政府法制处工作，那一年，就是我。我私下揣测可能是因为：一我是上海人；二我是学生党员；三成绩尚可，没有开过红灯。

　　当时法制处的处长叫钱富兴，分管我们的市政府副秘书长叫卢莹辉。我一开始是做处长的秘书，负责内勤工作，干些杂务，比如收发文件，搞搞会议纪要、会议通知等。过了三个月，我就进入了立法组。进入立法组以后，一开始就是参与了几个行政法规的立法工作，像《国防动员法》《水资源保护法》《出租车供车收费监督管理办法》《动拆迁管理办法》《地名管理办法》等。大概在19* 7年* 月，我和徐问得知一个重要消息，就是上海打算搞土地批租，要制定一个土地批租办法，是涉外的。那时候领导总觉得我是新人，英语蛮好的，就让我跟徐问合作。一开始我们搞鼓励外商投资11条，当时法制处副处长顾长浩是我们这一组的负责人。后来，我就从建设口的立法转到涉外口了。

　　19* 7年上半年，市里对没有接受过基层锻炼就到市一级领导机构工作的大学生有个新的规定：每人要选择到一个基层单位锻炼一年，然后再回原单位工作。那时，我们法制处分到两个名额，我有两个方向可选，一个是土地批租办，另一个是上海对外经济协作办。当时行政处有位叫陶祖裕的处长，因为参加沪港经济研究会并当了副会长，就跟我讲：小李，我觉得你去搞土地批租比较合适。我们沪港经济研究会，由芮杏文书记领导，最近在做沪港经济比较研究，发现香港的四大支柱产业里面有一个房地产行业，其收入占到其国民总收入的三分之一强，我们可能以后也要搞土地批租，房地产业会有大的发展。

　　当时，土地批租对我来说还是一种很朦胧的概念，后来看了一些报道，包括大学校友曹建明写的文章，就想明白了，觉得这件事以后可能是涉外的，可以大有作为。所以，19* 7年* 月我就去了批租办。

　　严亚南：您当时对批租办是什么印象？主要做些什么事情？工作感受如何？

　　李钰君：刚到批租办，各项工作刚起步，千头万绪，办公室是一个无编制、无经费、无正规办公场所的“三无”机构，不要说没有车，就连办公室也不在政府机构大楼内，而是在老北门人民路* 79号* 0* 室，是一个大概只有十几平方米的民用住宅。没有食堂，周边没有可以吃饭的地方，那时候也没有外卖。房间里冬冷夏热，工作条件很艰苦，但这些都丝毫没有降低我们对工作的热情和投入。

　　我们批租办的主要职责就是按批租领导小组决定的工作计划及要求，组织草拟工作文件、联络协调各方进度、收集疏通有关信息，并就试点工作的动向反映政策建议，向领导小组提出报告。当时，我做的主要工作，一是整理土地批租会议的文件以及编写会议简报；二是受王安德同志委托，搜集、整理一些全国已颁布的法律、法规、政策，将与土地批租有关的法律法规进行整理汇编，供领导参考；三是根据领导意见，撰写了虹桥2* 号地块的试点方案（第五稿）。除此之外，还联系了虹桥2* 号A地块的标书印刷工作，参与了一些新闻发布、对外宣传的工作。当然，日常事务就是跟与土地批租有关的17个委办局的领导和秘书联系，做好情况沟通及有关文件发放等工作。

　　当时批租办的工作人员都是从各单位借调来的，人手少，但事务性工作很多。印象中，我们要到处开会，市委、社科院、市政府、土地局、外资委都要去，忙得脚不沾地。如果要说我自己的感受，一是没有归属感，二是没有保障。大概到19* 7年底，安德同志从市编办争取到了* 个编制，我才成为批租办的正式成员。之后颜南海从复旦大学经济系毕业后，也加入了我们的队伍。

　　严亚南：既然批租办是个“三无”机构，让人没有归属感，对未来没有很稳定的预期，为什么您还是坚持在批租办工作呢？

　　李钰君：青年要有抱负、有理想，做一行就要爱一行。做不好，我们这些国家工作人员，觉得对国家也没有办法交待；做得好，可能会有一个长远的发展，也能实现自己的理想。当时市政府办公厅人事处处长俞禀大姐曾对我说，一年以后你是要调回法制处工作的。但其实后面我也不想调回去了，因为土地批租办接触的人多，有创新、有挑战。虽然没有归属感，也没有稳定感，但是有两位好领导。一位是蒋如高局长，他还是挺关心我们的；另一位就是我的直接领导安德主任，相当有才华，什么事情都想得很周到。所以，当时总觉得跟着他们工作，会很有奔头。

　　严亚南：您在市政府法制处工作了大概一年时间就到了批租办，在制订《办法》以及配套法规的过程中，您参与了哪些工作？在您看来，这一个《办法》和* 个配套法规作了哪些方面的突破，其制订的意义何在？

　　李钰君：制订《办法》的时候，我们请了很多专家、学者，包括市委研究室俞健、复旦大学张薰华教授等过来一起探讨问题，不过当时我就是做做记录，也不会提出什么太深刻的真知灼见。当时开研讨会，就是为了突破理论、法律和观念上的禁忌。在理论层面就是探讨土地从无偿到有偿，从无限期使用到有限期使用，土地能不能作为生产要素等问题，当然最重要的就是探讨所有权跟使用权能否分开。

　　在探讨土地批租法规的时候，关于一些名词如何创设和翻译也是动了很多脑筋。“土地批租”，香港人叫“land leasing”，我们后来为了避开“批租”这样的敏感字眼，使用了“the transfer of land use rights for valuable consideration”，即“土地有偿转让”；在土地使用费的定价方面，是用70年加成贴现还是* 0年加成贴现，我们都作了研究，并且将这笔费用称为“土地出让金”。上海在土地使用制度改革方面不仅仅是创设了一系列新的名称，而且在创设法律及法律框架方面，也花了很大功夫，我们是全国第一个用立法形式来推动这项改革事业的城市。我们制订的一个《办法》和* 个配套法规，对形成与国际惯例接轨的房地产市场起了很重要的作用。

　　严亚南：当年制订《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》的时候，有没有考虑过如何才能确保投标者提供的材料真实、可信？我们的公证处似乎并不承担对投标者所提供材料作真假鉴别的职责，那么，在整个土地招投标的过程中，会出现身份、资质造假的情况吗？

　　李钰君：我们在制订这项规章的时候，有过很缜密的考虑。我们的公证实施细则规定：“国外公证机构或公证人出具的公证文书，必须经我国驻外使领馆认证”，“居住在香港、澳门、台湾的当事人及其代理人提供的证件、证明，应经当地公证机构或我认可的国际公证人、律师的证明；居住在国外的当事人及其代理人提供的证件、证明，应经当地公证机构或公证人公证，并经我国驻外使领馆的认证”。也就是说，国外投标人除了要出具国外公证机构的公证文书，还需要由使领馆进行认证。我驻外机构、使领馆作这项认证的时候是要进行法律调查的，而且是审慎调查，是很严格、规范的，所以一般不会出现错误。

　　当然公证处公证，只是对投标人提供的文件和证明材料进行书面审核，没有深加审核的证明，也没有去做完善的调查。如果有疑问，公证处会要求投标人补充材料，也可以拒绝公证。但是，公证处不能保证材料的真假。如果投标人提供了很多假的证明，公证处也没办法辨别的话，这公证在当时还是有效的。我们当时进行的国际招标，主要是面向外资，并没有内资投标。

　　所以，今天的公证法应该在土地出让、转让环节方面，按照今天经济发展出现的新行为、新模式加以研究和完善，法律应该是随着时代进步的。

　　严亚南：应该说，在当时土地一级市场的招投标过程中，我们创制的法规还是适用的、比较完整的。那么在对土地进行二级市场转让的过程中，有没有公证程序？

　　李钰君：转让行为，包括赠与行为、抵押行为，我们没有强调一定要公证。有公证当然好。有公证，那这个行为就合法化了。有的人为了省点钱不去公证，但不公证也并不是说不合法，这个行为还是有效的。而对于土地一级市场的出让来说，我们要求一定要公证。

　　严亚南：当时除了这个公证实施细则，还有委托律师代理的若干规定。这两个配套细则，当时是由哪个部门、哪些人负责的？

　　李钰君：应该是司法局，他们也是我们土地批租领导小组的成员。主要的负责人是司法局副局长王文正、公证处副处长沈卫，律师管理处也有人员积极参与。另外，第三律师事务所（现在叫涉外律师事务所）主任毛伯根、律师王一鸣在制定法律的过程当中是全面参与的。我们这些法规，主要还是参考香港的法律来制定的。

　　严亚南：正如您刚才所言，我们和香港在法律制度的框架、司法机构的设置方面有很大不同，是没有办法照搬、照抄的，那么我们是如何汲取香港法律的精神内核，并落实到我们自己的操作层面的？

　　李钰君：当时安德主任要求我对有关批租的行政法律法规进行搜集整理，有关土地管理法，中外合资合作企业法，财政外汇收入，出入境管理，海关规定，房屋建筑、环境、消防、卫生、环保方面林林总总的法律法规有1* 0多个，为此我还编了个目录。我在撰写公证以及委托律师代理的立法初稿时，主要是看了香港房屋土地管理署的一些法规，然后提出一个框架性的东西。

　　领导批示后，我们就转发给了司法局公证处和律师管理处。然后，他们找专家再提出审理意见，把我们这里有的、香港没有的一些内容加进去了。比如说，就把我们的公证和律师管理原则加进去了；把香港这种房地产体系比较成熟的社会在土地批租方面的单设法律、特殊法律的一些规定，也加进去了。

　　严亚南：您当时完成1* 0多部与土地批租有关的法律、法规、政策的梳理工作后，有什么心得？

　　李钰君：梳理完这些法规，我就觉得各个法律法规、政策、内部条例可以说是政出多门，互相冲突、互相制约、混乱不堪，与改革开放的要求不相适应。其实我看了一下，大多是一些部门的行政规章制度，也就是各个行政职能管理部门的一些职责事务的罗列，他们的办事原则、收费标准等。比如环保局大自然污管处，对污染是怎么规定的，对噪音是怎么规定的，是机械振动还是物理振动，超过一个分贝收多少钱等。我认为这些规章，它们并没有上升到法律这个高度，所以汇编这些行政规章的目的，一是为了创设新法，协调各个规章之间的配合；二是想要废止、中止一些与改革要求不相符的规章。

　　严亚南：那么把这些规章编制成目录作为参考资料给外商以后，有人会对这些部门的管理规定提出疑义吗？

　　李钰君：我们当时规定，如果这些行政规章和我们19* 7年底公布的《上海市土地使用权有偿转让办法》有冲突、有抵触，以《办法》为准。另外我们这个《办法》，没有溯及力。对于过往土地的一些批准的案例，没有制约力。但是从此，外资系统逐渐纳入土地批租的轨道。

　　严亚南：我们制订一个《办法》和* 个配套法规的时候，国内还没有房地产市场，这些政府规章，可以说都是从零开始探索、创制的。

　　李钰君：是的。当时我们批租办在设计法律框架、创制法规的时候，是有一个完整和系统的思考，我记得安德主任当时好像审定了八九个法规。除了大家看到的* 个已经出台的配套细则外，对土地批租机构设定、对评标、对土地出让金建立基金、对土地回收都进行了思考。比如，土地使用权转让70年后，土地如何回收？有关土地回收的条例就没有搞。又比如，现在争议比较大的土地出让金，究竟应该如何定性和使用？如何体现国家作为土地所有者的身份和权益？全国每年那么多城市，巨额的土地出让金，流向去了哪里？怎么管理的？当时我们根据安德主任的意见，想要统一搞一个土地发展基金，但是这个基金条例也没有搞出来。直到现在，关于土地出让金的使用和管理，在全国层面也还没有一个统一和完善的法规。

　　当时在土地卖了一块的形势下，市场没有建立，机构没有建立，最主要的法律保护就是这几个框架型的法律。虽然说比较单薄，但在当时，是很不容易的。特别是我们土地批租办在批租了几块地以后，就变成了土地局的一个常设内务机构，不再具有创设法律的职能，也不再能和实施管理的17个委办局沟通，因此，当时有很多设想，都没有办法继续完善。

　　严亚南：当时在制订《办法》和配套法规的时候，舆论环境如何？制订的过程中碰到的最大困难是什么？

　　李钰君：当时的中央领导，上海的芮杏文书记、江泽民市长、朱镕基市长、黄菊副市长、倪天增副市长，以及老领导汪道涵都相当重视这项改革的推进；委办局的领导们也是高度重视，而且当时这件事对外都是保密的，但是定期在交流。每次开会，17个委办局的分管领导一般都来列席，配合度很高；全国兄弟省市也很关注。因为各方面都比较支持这项重大的法律制度的改革，舆论环境对我们土地批租办还是非常有利的。当时，大家都觉得让土地进入要素市场，可以为我们的改革开放提供核动力，建立输血、造血的机制。在当时改革开放面临的困境中，我们必须要杀出一条血路，为社会创造财富。我们的机构后来归属于土地局。但作为土地局内部的一个处室，很难在更高层面去作改革的协调。因为要打破各个委办局的办事原则和制度，然后要汇总起来创设一套新的权力运行架构，而没有高于委办局层面的协调权是很难做到的。

　　严亚南：上海土地使用制度改革领导小组，在刚成立的时候叫土地批租领导小组，其实是一个非常设的临时协调机构。批租办作为领导小组的常设办事机构，在协调过程中必然会涉及土地、房产、建设、规划等有关委办局，要想进行综合改革，确实需要建立层级高于委办局的协调机构。后来批租办虽然争取到了几个编制，但是机构的定位、性质以及职责其实并没有明确和固定下来。

　　李钰君：是的，靠一个局的内部机构是做不到这一点的。当年在制订《办法》的时候，规定土地的最后出让，是由上海市土地管理局负责。对此我是有点意见的。因为我们当时的土地批租领导小组是由* 个常设委办局组成的，就核心部门来说，有土地局、房产局、规划局、财政局，好像还有外资委。土地局的设立是新生事物。土地局设立之后，也就是从事地籍管理、征地等日常、琐碎的行政事务。因此，当时土地局的领导肯定是要把土地局能够存在有必要性的工作并入土地局，这与我们改革的宗旨、方向还是有冲突的。

　　严亚南：土地批租这项工作，涉及面广，需要非常专业的人士来从事相关工作。市批租办成立以后，就吸纳了很多专业人士。比如您，您是学法律的，颜南海是学经济的。那么在您到市批租办以后，领导有没有给你们提供学习、深造的机会，或者外出考察的机会？

　　李钰君：有的，领导还是很关心我们的。19* * 年的* 月7日到1* 日，领导派我跟着土地局的蒋如高局长，虹桥开发公司的谢武元总经理、周友琪经理赴香港进行考察和市场宣传。安德主任当时一方面考虑到外资不熟悉我们的投标情况，对市场、法律都不太了解，担心没有人来投标；另一方面外资又急于了解我们的法规和政策，包括市场导向，所以必须要派出一支精干的宣传队伍与投资者、专业人士、新闻媒体进行接触、宣传。

19* * 年* 月，在虹桥2* 号地块投标前夕，上海市人民政府派出由蒋如高、谢武元、周友琪、李钰君组成的工作小组赴香港进行市场组织和政策宣传。图为一行人在香港太古城。（右起：李钰君、林增荣、蒋如高、蒲禄祺、谢武元、周友琪）

　　当时因为时间紧迫，我们又是政府官员，不便以公务身份出去，所以就搞了因私的双程出境。由于批租办没有经费，而虹桥开发公司可以提供经费，所以我们四个人就分成两拨走。蒋局长跟周总一起走，我跟谢总走，一方面考虑他年龄比较大，我可以随时照顾；另一方面考虑过关的时候，怕被香港边防警察拦住，询问一些没必要的话，人家看他是老板，也许会好一点。

　　19* 7年* 月的这次香港之行，给了我极大震撼，感触是很深的。在港期间，我们接触了香港上海实业公司、英资太古集团、恒基兆业等香港顶级的大公司、大财团，还有瑞安、新昌、新鸿基、信和等知名的房地产公司。我们还与中建海外以及与虹桥开发公司合作的中银1* 家银行的各位行长进行了联谊、接触。

　　恒基兆业的李兆基先生非常热情，让他的儿子李家杰开了一艘很漂亮的游艇带我和周友琪经理到维多利亚港湾。我第一次登上这么高级的游艇，上面有个平台，可以休息、喝喝茶、喝喝咖啡、看看大海。

　　游艇上有厨房、餐厅，还有意大利人给我们做意大利餐。长江实业的李嘉诚，当时也不算顶级老板，在中环的冯氏大厦顶楼与我们作了一次关于投标的前期政策市场探讨。李嘉诚先生精神非常好，人不胖不瘦，很和蔼，对我们很尊敬，穿着一双布鞋，戴的手表，我还专门关注了一下，好像是上海牌的。

　　他讲话思路清晰严谨，问的问题一语中的。他为我们准备的办公用具很有特色，除了用来记录的笔记本外，还附有李嘉诚签过名的笔和小型太阳能计算器。我们走的时候，他说，桌面上的东西就是一份礼品，用来留作纪念。所以，对李嘉诚的公司，我有很深的印象。

　　此外，我们还给市政府聘请的土地批租顾问们颁发了证书，并与他们进行了探讨。其中主要有当时仲量行的梁振英先生，香港测量师协会会长刘绍钧先生、简福饴先生，以及周安桥先生、罗康瑞先生，还有律师阮北耀先生、建筑师胡经纬先生。我记得，简福饴先生还特意邀请我们到他在司徒拔道山上的家里，搞了一次家庭聚会，气氛非常融洽。对于罗康瑞先生，我们是在鹰君大厦向他颁发顾问证书，他十分激动。我们希望他来投标，后来在虹桥2* 号地块的国际招标中他也确实投了一标。

　　严亚南：这次香港之行，蒋如高局长、谢武元总理以及您和周友琪经理是如何分工的呢？

　　李钰君：蒋局长跟谢总，主要是在筹备、主持虹桥2* 号A地块具体招标条件宣传的新闻发布会。当时香港的报纸很重视我们这一行。我看到《南华早报》上的标题是这样写的——“沪官员一行四人今天莅港，专门作沪土地批租，招标宣传”。报纸上的照片，蒋局长在正中，边上有谢武元、上海实业的领导，还有香港的顾问梁振英。

　　蒋局长和谢总住在湾仔的华国酒店，我跟周总为了节省费用，就住在荣毅仁亲戚办的一个家庭旅社，几十块钱一晚。房间在里面，洗澡在外面，阳台就是一个大平台，可以挂我们晾洗的衣服。条件虽然艰苦，但对我来说是头次“开洋荤”，看到鳞次栉比的高楼大厦、崭新亮丽的商场，是非常震撼、兴奋的。

　　当时英资太古集团的Bruck（中文名蒲禄琪）带领我们去参观太古广场二期，他手上有个遥控器，一按窗户打开，眼前就是大海，再一按门就开了，他说这是三房一厅，要卖* 00万港币。当时，我的工资才* 0多块，* 00万港币，我想想我这一生大概连一个卫生间都买不到。现在我知道，他那个三房一厅其实还是很小的，只有一百零几平方米。总而言之，我当时看到的香港，经济非常繁荣，土地批租方式在这里深入人心。

　　严亚南：在与这些港商、大老板接触的过程中，您觉得他们对内地搞土地批租有什么看法？他们的思想状况是什么样的？

　　李钰君：我觉得那时候香港大的房产商，比如说像李嘉诚的长实集团主要是来投石问路的，他们并不急于进入内地市场，他们投资是很谨慎的，觉得我们有很多条件还没有完善。愿意来投标的，主要就是瑞安的罗康瑞先生，还有金诚银行董事温元松先生介绍过来的恒基兆业的李兆基先生。温元松先生说他们想投标，确实，后来恒基兆业是参与投标的，价格也不低。大部分跟我们接触的香港企业，都只是作初步的接触与了解。

　　19* * 年* 月，李钰君（左一）与蒋如高、谢武元（右二）等香港参观太古广场样品房。

　　严亚南：他们主要有哪些顾虑？

　　李钰君：他们就怕我们内地的政策多变和政出多门。比如说我拿了这块地，然后你又把我的地收回了；或者说你觉得价格不对，又变更价格了。他们觉得我们这边政策不透明，具有不稳定性。

　　严亚南：当时我们的《办法》已经出来了，他们知道我们有这个《办法》吗？

　　李钰君：我们的《办法》，他们是知道的。但是，都在犹豫、彷徨。有的老板急于进来，但都是通过中介机构来问问题的。当时我们并没有特别注意到文华行的张宇，因为文华行是一个物业管理机构，当时的规模比较小，仅在香港的一些社区（如太古、沙田、元朗）开了些门面。相比香港其他的一些物业管理机构，如太平洋、戴维思、中原之类的，我们觉得他的队伍不够专业。我记得张宇先生是在一间很小的房间接待我们，接待我们的车辆也是租来的，所以我们也就很识相，参观完下车，吃了顿简餐就走了。没有想到，最后他异军突起，成为一匹黑马，倒是把这件事情做成了。

　　严亚南：您在香港拜访客户的过程中，有哪些触动？对您以后的工作以及思想上有哪些冲击？

　　李钰君：在香港的所见所闻，对我冲击最大的，是当时香港和内地的差距。对我来说，可以说是经受了一次全身心的洗礼和头脑风暴。我们内地的生活条件与他们相比，真的差距太大了，人家的城市面貌已经是焕然一新，生活服务设施十分完善，宾馆、餐饮、购物环境、人的文明程度，都是实地探访以后，才有了切实的感受和认识。

　　严亚南：当时批租办在制订《办法》的同时，也在做批租地块的比选和试点方案，您参与了试点方案（第五稿）的撰写，能不能谈谈您参与制订这个方案前后的过程及主要体会？

　　李钰君：这个方案，前面已经形成了比较成熟的样板，只是土地批租领导小组的几次联席会议对工作进度、工作流程作了一些新的规定。对试点方案里的规划参数，包括规划的限定内容，最后都改得比较宽泛了，就是办公楼和公寓都可以建造，包括旅馆也可以，投标人可以选择。对市政配套设施（俗称“七通一平”）的容量，包括管道口径，都做了详细的规划，提供了详细的数据；要求长宁区跟电力局，要赶快在三个月里建立一个紫云路变电站。

　　在规划方面，明确要有规划图、地形图；招标指引里很明确规定了虹桥开发区这块地的四至范围，与2* 号地块、磁带厂等的相邻关系。虹桥2* 号地块一共1.29公顷，总共要动迁* 00户人家，当时写第五稿的时候，动迁还没有全部完成。那么为什么要选2* 号地块呢？就是因为它在虹桥开发区里，既有政策税收方面的优惠，同时动迁又是可以完成的，既是块很成熟的地，又是国际化的示范区，所以选择了它。

　　我觉得试点方案第五稿中的工作流程已经规定得比较详细、完善了，试点工作的组织分工与工作程序都经过精心设计，其中的细节考虑为我们以后招标成功奠定了基础。当时总的组织分工原则是根据各委办局的现行职能，明确职责，分工管理，通力合作，按照批租的方案，把试点工作搞好。试点工作的程序主要简化为两个阶段：第一阶段为发标前的内部工作环节。第二阶段为发标后的内部工作环节。由市土地局负责收取外商投送的投标书，由投标、评标委员会组织开标，对有效标书进行评审，决定中标者。

　　由李钰君起草的虹桥2* 、2* 号地块土地使用权有偿转让试点工作方案（第五稿）首页影印件。

　　我觉得这两个阶段还是挺精彩的，我们的工作就是在这两个阶段里面具体展开的。还有一点，就是关于中标者在出让地块吉印通 行建设，享受“一站式服务”，这在当时也是创新。所谓的“一站式服务”，是由建委牵头，然后工商、外资、建管、绿化、园林、环保、消防的项目在规定的期限以内，进行总的审定。

　　严亚南：可以说，这也开创了我们上海市政府“一站式服务管理”的先例。

　　李钰君：对，统一归口管理的目的，就是让各委办局不再互相推诿、扯皮、踢皮球，提高我们政府的行政效率。

　　严亚南：通过工作流程再造，政府的行政效率就提高了。这与朱镕基市长后来提出的“一个图章”管理其实是一个意思。2* 号地块批租成功后，朱镕基市长会见了香港仲量行的董事梁振英。我们知道，梁先生在上海土地批租办法以及试点方案的制订过程中，发挥了很重要的作用。这次会面，您也在场，能否回忆下当时会面的情况？

　　李钰君：虹桥2* 号地块批租成功后，我根据安德主任的要求，跟朱镕基市长的秘书李伟进行了联系。这项工作，在朱市长来上海之前已经开展了，等到我们2* 号地块批租成功以后，他马上意识到这个创新的意义，尤其是对上海未来筹措城市建设资金来说。他敏感地意识到房地产市场要大发展了，所以他就想找香港的专业人士深入地了解一些情况。我们的首席顾问就是梁振英先生，仲量行在香港也是一个具有举足轻重地位的英资地产咨询机构。

　　所以，我记得很清楚，第一次会见的地点应该是在衡山宾馆的90* 房间。朱镕基市长的主要意思是，土地批租工作已经跟我们政府工作联系在一起了。土地批租成功，就是政府成功；土地批租如果失败了，政府也就失败了。所以说，要非常重视土地批租的工作，要大力推动这项工作的发展。尤其提到对投得第一个试点地块的日本孙氏集团，要进行全方位的辅助。

　　梁先生主要讲了几个问题：首先他跟朱市长说，接下去推出的地块，地价要保持平稳，类型要多一点，要形成一个市场，但是地价不能忽高忽低。如果太高，难以持续，不是一个正常的发展态势；如果太低，投资者就没有信心，对前面的投标者也是不公平的。如果地价走下坡路，后期还有谁再来吃这个螃蟹呢？所以，梁振英先生讲，前面的这几块地，一定要把地价设好。

　　其次，梁先生还跟朱市长说了件大事情：内地要全面建立房地产市场，就要成立专门的机构和对专业人员进行培训。他说，内地要建立土地市场，需要有大量的测量师、经济师、建筑师、规划师、会计师、律师、银行界等各方面专业人士，要培育一些完善的、成熟的市场中介机构，并且保持信息的透明，这样才能够使房地产市场获得良性、全面和可持续发展。我记得，他还讲到了补地价的问题，比如对现有的中外合资的一些房地产如何并轨，怎么补地价，如何把它们也归并到土地批租的轨道来，让它们也享受土地房屋全产权的这种财产权利。然后，他还讲到了土地抵押问题。朱市长一开始觉得我们吸引外资，怎么外资还要把我们的钱吸引出去？那么梁先生就跟他讲，你出让的是土地一级市场，别人建设完成之后，是要出售的。因为他获得的土地使用权实际上是一种财产权利，所以一定要按照国际惯例，支持他用经济杠杆、用融资的手段开展经营活动。比如日本孙氏集团投得这标，然后评估下来应该是多少钱，按一定比例打折，给他一定的土地抵押款，帮助他把这个项目建设好。

　　严亚南：我们知道，孙忠利先生在投得2* 号地块后，后续建设的资金发生了问题，曾经四处奔走找贷款。

　　李钰君：是的，19* * 年* 月，孙忠利先生中标以后，就开始运作这个项目。他先是在上海设立了爱民投资公司，公司代表叫程永康。他们用了大概一年时间搞规划报批、扩充设计方案。19* 9年底的时候，原先承诺支持孙忠利的日本银行都收手，不肯提供贷款了。他在日本的资产抵押品成数又不够，因此在资金方面发生了困难，他就想以土地作为抵押向中国的银行贷款。但是，当时对于土地抵押，真的是有政策，没有门路，没有一个银行开设这项业务。

　　后来，程先生来找我，我没有征得安德主任的同意，就找了当时的常务副市长黄菊的秘书茅炳南。黄菊副市长后来在花园饭店见了孙忠利、大友志郎、程永康和我，然后指示，由中国建设银行牵头做上海第一单涉外的土地批租银团贷款，由建设银行行长张恩照负责。张恩照行长请国际信贷部的陈立波负责，陈立波说他们一家做不过来，又联系了中国银行国际信贷部张铁柱、苏德昌等人。中国银行也说承受不了这么多的贷款，然后我们又找了农业银行。所以，最后实际上是由建设银行牵头，中国银行、农业银行共同组成银团，贷款2000万美元给孙忠利先生。由国内银行组织银团给外商提供抵押贷款，可以说是史无前例的，是上海做的一项开创性工作。

　　严亚南：是不是梁振英先生和朱镕基市长谈完以后，领导的思想发生了转变？

　　李钰君：对，谈完以后，领导和大家的思想都转变了。本来认为是我们吸引外资，怎么外资还把我们的钱吸引过去？因为当时2000万美元的数额是非常巨大的。我记得陈立波搞这个2000万美元的贷款，也是靠英国的银行同业拆借的，英国的银行也审核了孙忠利这块地的可行性，然后把一大笔钱汇给了中国建设银行。

　　严亚南：其实最后借用的还是国际资金？

　　李钰君：对，借用的国际资金。这2000万美元的贷款中，建设银行、农业银行、中国银行各拿出100万美元，其他1700万美元全部来自于伦敦拆借市场。

　　严亚南：这种融资方式在当时也是史无前例的突破和创新吧。

　　李钰君：是的，我们做得很成功。因为他们要求孙忠利给付的利息很高，我记得好像是* .7%，他们拆借过来的资金利息只有2点几。

　　严亚南：孙先生觉得可以接受吗？

　　李钰君：孙先生这个人不太计较这些方面，最后他是盈大利的。我记得虹桥2* 号地块总的地价是2* 0* 万美元，分解到每个平方米的土地是2170美元，当时按照* 倍容积率算，楼板价每平方米是* * * 美元，相当于* 000多元人民币的楼板价（按1∶* 的汇率折算）。后来太阳广场售楼的时候，第一期每平米卖9000元人民币，第二期卖12000元到1* 000元，第三期是1* 000元，到后面全部是* 0000多元卖出去的。当年，孙先生利剑出鞘的时候，可能都不知道自己会获得这么大的成功。

　　严亚南：其实他的成功，是包括您在内的很多人，默默无闻在背后支持他的结果。

　　李钰君：所以我也可以说，在我的经历中，最成功、最出彩、最浓墨重彩的一笔，还是跟着安德主任干的这个土地批租的创新工作。在我的青春岁月里，我参与干了一件能够彪炳史册的事情，还是非常幸运、非常自豪的。后来全国各地进行土地批租改革，很多模式都是直接复制、采用我们上海的办法和方案。

　　严亚南：您后来投身商海，成为资深的房地产投资者，作为长期在商海中“游泳”的健将，您对我们房地产发展方面存在的问题以及现行的政策，觉得有哪些方面需要改进和完善？

　　李钰君：第一，我觉得我们还是要统一机构、统一管理。土地出让，应该要有一个统一管理机构；土地回收也应该有一个统一的、完善的条例；土地的出让方式不宜很多，但规划的性质要明确，要让发展商一目了然；政府对土地出让的一级市场一定要严控，否则它一定是一哄而起。各级行政管理部门为了自己的私利，会批出很多地来，价格会很混乱，还会引起很多腐败和不公正。对于土地批租工作，当年就应该设立专门负责土地批租的一个完善、统一的行政机构，然后下面还要培育很多专业为之服务的中介、咨询机构；成立一些证券化的、资产池化的抵押证券公司或者银行；建立一些专业的房地产担保机构，这对房地产市场的长远发展是有利的。

　　第二，土地批租一定要规划先行，要与城市发展的功能定位紧密结合，后备的土地一定要有市场调节，要建立平准机制。不能一下子推出很多同类型、同一个地区的土地，这对房地产市场的健康、持续发展是不利的。一些功能区域，如CBD、金融贸易中心、保税区、先进工业园区、创业园区可以采用大规模的土地批租方式，但是今后要绝对杜绝毛地批租和零地价批租，不然会造成市场混乱。毛地批租会产生很多猫腻、不确定性，也会造成批租价格忽高忽低。零批租地价更是不知为了达到什么目的而想出来的。

　　第三，现在农村的土地管理很不规范，一些乡党委书记、镇长、村长的亲戚们将农村土地随意出租合作。有的是工业用地，有的是集体土地，还大搞合资项目，搞什么“三来一补”、创新园区、酒店、公寓，并称之为“二点五产业”。所谓“二点五产业”是介于第二产业和第三产业之间的产业，这与一级市场统一规划、统一由政府出让是有矛盾的，这是在与国家抢市场、抢资金，扰乱市场，还会滋生贪腐行为。

　　第四，对于普通的老百姓和低收入者，政府一定要采取保护措施。不要谁都去买商品房，不要大学一毕业就都去买商品房。政府应该向刚工作的年轻人推出经适房或者跟香港一样的廉租房，设定很多与真正的商品房转轨、并轨的条件，保护社会弱势群体和低收入者，让他们居者有其屋。

　　第五，要加强法律，特别是宪法对私人财产的保护力度。要强调不动产神圣不可侵犯，不能通过搞规划调整或者市政建设、公益项目，就随便收回、征用、动迁私人的不动产。另外，对于政府各种限购、限贷、限外的行为，也要有所限制，因为这些都是非市场行为。市场信心的建立是很难的，有一个很长的培育过程。房地产业在这十几年慢慢发展起来，其实挺不容易的。如果对其打压，再要发展就难了，现在很多人都不敢进入房地产领域了。这方面，我们还是可以继续借鉴、学习香港的一些很好的办法。

　　让土地进入市场，成为生产要素，使人民大众得到财富，这项制度的创新才会受到社会的欢迎。现在，房地产的财产权利已经深入人心；房地产业对土地集约化利用、乡村的城镇化进程以及对城市面貌的改善、居民居住质量的提升、市政条件的完善可以说是功不可没；房地产涉及的上下游的核心产业多达* 0多个，在国民经济中支柱产业的地位已经确定。同时，各个领域都把房地产业作为重要的收入来源。从今天来说，全国每年100多个城市的土地出让金收入加起来，应该已经达* 万亿到* 万亿的规模了，这是财政、国民经济收入的重要来源，对这项制度一定不能破坏，而是要继续深化改革，使之更加完善。

　　严亚南：土地批租的核心，就是在公开、公平、公正、透明的市场环境下，让土地的价值能够得到最充分体现，从而为城市发展注入动力。您是当年参与改革的功臣之一。您今天的回顾，让我们了解了很多精彩的历史细节，您对现实问题的思考同样引人深思。感谢您接受我们的采访！

　　（本文标题为编者所加，原题为：“参与批租：经历中最浓墨重彩的一笔”。本文刊发时有删节。）

　　作者：李钰君 口述 严亚南