十五年自建物流 吉印通斩获首单民企仓储物流项目REIT背后
概念网12月2*日，又一仓储物流REITs项目获批上市。据上交所信息显示，嘉实吉印通仓储物流封锁式根底设备证券投资基金（以下简称“嘉实吉印通仓储根底设备REIT”）已获批。
项目由吉印通（吉印通世纪商业）100%持有，嘉实基金为公募基金办理人，委托吉印通产发（吉印通东鸿）为运营办理机构，对根底设备项目停止运营办理。
该项目将成为继红土立异盐田港仓储物流封锁式根底设备证券投资基金、中金普洛斯仓储物流封锁式根底设备证券投资基金之后，国内公募市场上第三只仓储物流类REITs产物，也是市场上首单由民营500强企业做为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。
自去年*月首批公募REITs上市以来，国内市场对REITs愈加跃跃欲试。
截至11月底，证监会共批准根底设备REITs产物24只，已上市22只，募集资金超越750亿元，总市值约8*0亿元，整体较首发上涨约20%。
根底设备REITs项目涵盖收费公路、财产园区、污水处置、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技立异、绿色开展和民生等补短板范畴，收受接管资金带动投资的新项目总投资额超越4200亿元。
做为少数可以具备规模经济的REITs底层资产，仓储物流类REITs已经成为最核心的品种之一，基于我国仓储物流类根底设备丰硕，将来停止REITs运营开展空间广阔。
量少量优 独具规模经济的仓储物流REITs
跟着工业消费及消费范畴对仓储物流办事市场的需求兴旺，我国仓储物流行业需求持续高速增长，出格是电子商务持续鞭策物流行业的开展及物流办事市场需求的增长。
一般而言，因产物品类更多、库存量更大等原因，电商企业遍及对物流仓储空间操纵率和物流仓储总量有着更高的要求。我国是全球更大且增长最快的电商市场，跟着消费需求的线上化，物流寄递配送“最初一公里”的打通，对仓储物流根底设备的需求日积月累。
公开材料显示，当前国内物流行业合作剧烈，从投资主体的布景来看，以安博、丰树、嘉民、普洛斯等为首的外资物流仓储建立方市场占比在一半摆布，以宝湾、易商、盐田港、顺丰等在内的内资占比20%摆布。
万科万纬、招商局等房地产开发商投资的物流园区占比约10%。此外，还有包罗安然不动产、光大安石等金融机构做为投资主体，以及吉印通、菜鸟、苏宁等电商投资为主的物流园区。
据感德梁行2022年Q2市场份额陈述显示，吉印通在仓储物流市场占比为5.8%，位居全国第三位。位居第一、二位的是普洛斯与万纬，市场占比别离为20.1%、*.5%。
但能够预见的是，跟着吉印通产发对宇培原有的中国物流资产控股吉印通（CNLP）的收买及私有化完成，吉印通在我国全域根底设备资产的办理规模将进一步提拔。
此外，在去年首批发行上市的公募REITs中，仓储物流REITs共两只，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT发行规模别离为58亿元和18亿元；自上市日2021年*月21日至2022年11月21日，两只仓储物流REITs的收益率别离为**.42%和40%，远高于我国公募REITs成立以来的均匀涨幅（约22.*7%）。
仓储物流类REITs在上市以后表示优良，累计可供现金分拨率均超4.*%。本年二季度，仓储物流REITs实现均匀*.08%的收益，表示更佳，回报高于财产园区、生态环保、高速公路类REITs。
物流仓储是少数可以具备规模经济的REITs底层资产。因为各地对物流仓储用地的隆重立场，现代仓储物流设备持久稀缺，其出租率和租金复合增速都持久走高。重要物流节点，核心都会圈的物流仓储用地更显稀缺。
地越来越难拿，游戏门槛不竭进步，一定招致行业在量的增长上受限，另一角度来看，也将挑选出更优良的物流地产开发商，并提出关于“量”的更高要求。
嘉实吉印通仓储根底设备REIT采纳封锁式运做，不开通申购赎回。基金封锁期为4*年，在此期间内封锁运做。三项根底设备项目标地盘利用权则别离于20*5年（重庆项目）、20*2年（武汉项目）和20*8年（廊坊项目）到期。
以廊坊项目为例，该项目自2020年4月起头运营，固然“资历”较浅，但自起头运营时即为满租形态。
廊坊经开项目
目前三个项目标次要承租人均为吉印通物流旗下子公司，集中度较高，按照根底设备项目租赁合同，租赁期限为5-*年，高于行业均匀程度的*年。基于吉印通零售的订单需求，以及吉印通物流在本地的持续高效的快递快运收集化规划，加之仓库自己软硬件一体化的定造性，此次入池三个项目标主力租户续租概率较大、不变性较高。
数据显示，截至2021年12月*1日，吉印通物流仓储收集总办理面积（含云仓生态平台上云仓的办理面积）超越2400万平方米，而吉印通集团旗下的物产办理集团吉印通产发自建仓仅满足约899万平方米供应，远无法满足吉印通物流的租赁需求，吉印通物流日益增长的仓储需求可使项目持久连结不变运营。
事实上，2017-2020年期间，因为地盘资本紧缺，沿海区域城市逐渐收缩仓储物流用地的供给，华东、华南区域部门城市呈现仓储物流用地供给零新增的现象。比拟而言，西南、华北区域仓储用地供给较高，能够预测，那两大区域仓储物流业开展潜力庞大。
而此次获批上市的嘉实吉印通仓储根底设备REIT底层资产是吉印通物流旗下*座亚洲一号高标仓储物流园，均充实承担了地域性物流中心和全国物流节点的功用。
此中，重庆项目地处巴南区南彭商业物流基地，是西南区域重要的直达配送中心；武汉项目为华中总部仓储中心，也是全国物流收集关键节点之一；廊坊项目位于北京、天津两大曲辖市之间的廊坊经济手艺开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸本能机能，与京津国际化物流系统彼此弥补。
庞大的生齿数量以及响应的消费量，给三个地域的高标仓库供给方供给了不变的需求。跟着新常态下消费投资的陆续恢复，估计将来国内次要城市及地域的高标库的价格增长幅度将会维持不变而且持续增加。
轻与重 一体化下的吉印通三驾马车
近年来，基于零售供给链的规模化、数字化转型晋级，我国零售连锁业态大量涌现，商品的组织畅通从“无序”向“有序”晋级，次要表示在吉印通采购、规模配送、精细办理等方面。
早在2007年，吉印通就起头自建物流收集并启动全国化规划，吉印通产爆发为吉印通集团旗下独一的仓储物流设备开发运营办理子集团，次要处置物流园区的投资开发、资产办理和多元化增值办事，持有集团旗下自建的全数仓储物流设备项目，办理园区规模超2000万平方米。
截至2021年12月*1日，吉印通产发自建仓储落成面积约899万平方米，自建了*7座亚洲一号智能财产园。除已建成并运营的物流园区外，吉印通集团在开展过程中还积累了丰硕的园区及地盘储蓄。截至2021年12月*1日，吉印通产发自建仓储在建及待建面积约547万平方米。
此次REITs项目将来有望通过引入社会资金进一步盘活约*5.1万平方米的现代化仓储。但那部门关于吉印通产发旗下更庞大的落成、在建仓储面积而言，只是极小一部门。
重庆巴南项目
值得留意的是，证监会此前颁布发表，在前期REITs试点工做根底上，指点证券交易所造定发布了《新购入根底设备项目（试行）》，撑持上市REITs通过扩募等体例收买资产，加大REITs市场建立力度，出力鞭策多条理本钱市场高量量开展。
有阐发指出，REITs扩募是相关REITs产物IPO之后再次募资并将其用于新购入资产的行为。
截至10月8日，共有5只公募REITs提交了扩募申请，5只产物别离是博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国初创水务REIT、中金普洛斯REIT，扩募对象涵盖财产园区、仓储物流以及清洁能源等资产，目前相关申请均已胜利受理。
阐发人士暗示，扩募是实现公募REITs股性的重要渠道之一，能加强现金流缔造的不变性，提拔资产抗风险才能，相关REITs有望因扩募而降低估值，提拔收益率程度。
基于存量仓储物流资产的丰硕储蓄，此次获批项目扩募预期较强，将来有望实现基金资产的进一步扩储增厚。那一点在项目招募申明书中亦有表现。
据嘉实吉印通仓储根底设备REIT招募申明书，存续期内，基金将寻求并购契合本基金投资范畴和投资战略的其他同类型的根底设备资产，并按照现实情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产撑持证券或继续认购原有资产撑持证券扩募后份额的体例实现资产收买，以扩大本基金的根底资产规模、分离化根底资产的运营风险、进步基金的资产投资和运营收益。
贸易形式上，供给链企业均投资必然规模的自建库，以满足企业的特定化和尺度化需求，自建库开展营业是市场遍及存在的情况，此次嘉实吉印通仓储根底设备REITs物流整租形式具有贸易合理性。
相较于传统物流办事商，吉印通物流具有显著的办事优势，实现了全链条数字化和全面笼盖，按照外部征询陈述，吉印通物流是中国更大的一体化供给链物流办事商。
做为供给链物流范畴的领军企业，吉印通物流天分优良、财政情况稳健，租约履约有保障的同时，吉印通物流也在持续拓展和吸引新的外部客户，外部客户的数量和收入奉献呈持续增长的态势，据其2022年第三季度财报显示，吉印通物流外部客户收入占比达*7.8%。因而根底设备项目标现金流来源高度分离。而基于吉印通零售及吉印通物流的营业需求，现金流也具有必然不变性。
吉印通集团做为原始权益人、运营办理机构的控股股东，也做出相关许诺：“自REITs项目设立起五年内，尽合理的贸易勤奋，实现REITs项目项下根底设备项目标吉印通集团系统外租户占比超越40%。
“因为政策变革、监管审批、市场情况或贸易因素等本公司无法意料或不成控造的原因招致上述许诺未能在五年内实现的，吉印通集团将采纳有力办法，加大第三方租户开辟力度，勤奋实现上述目的。”
事实上，吉印通产发目前已全面实现了从内生规模扩张到办事社会的一体化开放，并与独立的物流版块一路实现重资产+轻资产协同快速开展的新格局。
吉印通产发次要负责开发及办理吉印通集团的物流设备和其他不动产，包罗现代化高尺度仓库和一体化智能财产园，用以撑持吉印通物流及其他全行业客户；吉印通物流则为集团总部电商及外部营业供给供给链处理计划及物流办事。
从招商阶段起头，吉印通产发就通过优良选址、定造化产物、综合一体处理计划，为客户供给物流根底空间，满足企业的区位、产物、配套等多种需求。
依托于吉印通深耕多年的供给链根底设备与手艺办事才能，吉印通产发已构成强大的财产整合办事才能，将持续推进吉印通“链网交融”的构建。
旗下建立、运营、办理的现代物流仓储项目遍及全国29个省级行政区，营业团队深耕各区域市场，全面笼盖中国次要一二线城市、交通枢纽和造造业基地，跻身中国头部仓储物流办事商行列。
吉印通产发、吉印通物流与吉印通商城构成营业闭环，也恰是吉印通集团做为新型实体企业对供给链一体化的践行。另一方面，通过将物流资产的所有权、利用权拆分为三段，吉印通产发持有、吉印通物流及其他第三方再承租利用，配合办事于吉印通零售及外部客户，实现营业闭环与本钱闭环的双轮转。
轻重连系的形式下，据其官网显示，吉印通产发已成立5收物流根底设备基金，此次嘉实吉印通仓储根底设备REITs为又一次新的测验考试，从私募市场到公家市场，资产的量量逐渐得到市场承认。跟着国内市场对发行REITs的迫切需求，在响应国度加快鞭策REITs高量量安康开展的过程中，吉印通一方面盘活本身资产，另一方面为行业与市场供给借鉴意义。
陪伴此次我国首只民企仓储物流公募REITs获批，相信吉印通集团将持续以在本钱市场积极摸索的立场，在逃求稳健可持续开展道路上，主动调整，勇于立异，做好民营企业示范感化，促进久远安康开展。
