买房子，结果房子有噪音怎么办？

　　（作者：卿正科 合伙人律师 联系微信/shouji：一三六五一三五五五一三）

　　全国上下深受噪音污染的业主，尤其是深受电梯、机房或水泵低频振动噪音污染的广大业主朋友们，2021年12月24日（平安夜）过的并不平安。

　　新《吉印通人民共和国噪声污染防治法》（2021年12月24日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过，简称“新噪声法”）这位新法规的突然落地着实让人“炸锅了”。居民楼内低频噪音长期困扰着大量的业主，房屋本来是业主们安居乐业的寄托和庇护所，买到噪音房，不仅全家老小的身心健康受损，而且上百万或千万的房屋价值受损，业主为此郁闷和四处求助或诉诸专业律师发起诉讼。

　　2022年， 我们业主该如何解读和运用《新噪声法》维护“安静生活”的基本权利？北京大成律所合伙人自2008年代理全国新环保标准实施后第一起低频噪音案件（胜诉）后，长期处理室内噪音侵权的大量案件和关注法律法规修改工作，多次向原环保部、建设部等提交噪音标准修改建议。下面卿律师就《新噪声法》实施的利弊进行分析，提供干货意见，让业主参考分享。

　　一、利弊一：《新噪声法》明确了生态环境部对全国噪声污染防治实施“统一”监督管理，改变了以前居民楼内设备设施等室内噪音长期无行政监管部门的不利现状。法规中第三十条相应终于赋予了生态环境部门的实际行政处罚权，能够推动全国噪音污染排放的治理，这是一种很大的立法进步。

　　具体法条：“《新噪声法》第八条 国务院生态环境主管部门对全国噪声污染防治实施统一监督管理。

　　地方人民政府生态环境主管部门对本行政区域噪声污染防治实施统一监督管理。

　　第三十条 排放噪声造成严重污染，被责令改正拒不改正的，生态环境主管部门或者其他负有噪声污染防治监督管理职责的部门，可以查封、扣押排放噪声的场所、设施、设备、工具和物品。

　　二、利弊之二：工业噪音方面，实施噪音排放方面的“噪音排放许可证”类似“水污染防治方面的排污许可证。这样，如果广大业主遭受到附近工厂企业的噪音污染，可以投诉该企业无噪音排污许可，要求环保部门上门查处。

　　具体法条：第三十六条 排放工业噪声的企业事业单位和其他生产经营者，应当采取有效措施，减少振动、降低噪声，依法取得排污许可证或者填报排污登记表。

　　三、利弊之三：社会生活噪声防治方面，全国爱跳广场舞的大爷大妈们小心了，不能再随心所欲的高声歌唱和大声量载歌载舞了。小区附件的商户或娱乐场所也受到了严格的生活噪音排放限制，广大业主们可以有法律依据进行投诉和制止。

　　具体法条：

　　“第六十二条 使用空调器、冷却塔、水泵、油烟净化器、风机、发电机、变压器、锅炉、装卸设备等可能产生社会生活噪声污染的设备、设施的企业事业单位和其他经营管理者等，应当采取优化布局、集中排放等措施，防止、减轻噪声污染。

　　第六十四条 在街道、广场、公园等公共场所组织或者开展娱乐、健身等活动，应当遵守公共场所管理者有关活动区域、时段、音量等规定，采取有效措施，防止噪声污染；不得违反规定使用音响器材产生过大音量。”

　　四、利弊之四：大量业主为什么容易买到噪音房？主要原因是以前开发商没有法律义务披露房屋的电梯、水泵或机房等设施位置和可能的噪音污染提示。现在开发商不行了，房屋销售合同中必须注明可能的噪声影响情况和噪声源位置，这时候，业主们买卖几百万的房产可能学会运用法律武器，仔细审查或者委托专业噪音律师帮助审查，别再次买到闹心的“电梯噪音房、机房或水泵噪音房”了。假设不幸买到了，也不用着急，可以“依法维权了”。

　　具体法条：第六十七条 新建居民住房的房地产开发经营者应当在销售场所公示住房可能受到噪声影响的情况以及采取或者拟采取的防治措施，并纳入买卖合同。

　　新建居民住房的房地产开发经营者应当在买卖合同中明确住房的共用设施设备位置和建筑隔声情况。

　　五、*利弊之五：后续，居民楼内电梯、机房等室内低频噪音到底适用哪个标准，社会生活噪声排放标准还是建筑隔音设计规范？室内噪音到底归属哪个政府部门监管，建设部或环保部？

　　目前，我国住房建设部是基本维护房地产开发商的利益，其拟出台的《民用建筑隔声设计规范》（征求意见稿）将和自然生态部争夺室内噪声的标准适用权利。生态环境部的《社会生活噪声排放标准》本来制订了科学合理的室内噪音排放标准和限值。卿律师多年来通过大量案件处理，在北京、上海、郑州、广州等地法院，推动法院审理案件逐步认识到低频噪音的特殊性，认识到振动噪声不同于普通的“空气传声”污染。大量法院也能参照适用《社会生活噪声排放标准》的*0分贝标准处理电梯、机房等室内噪声污染纠纷。

　　但是遗憾的是，新《噪声法》出台和在这方面的规定仍然不科学合理，又将引起新的混乱和不确定性。新《噪声法》法条：第六十八条 居民住宅区安装电梯、水泵、变压器等共用设施设备的，建设单位应当合理设置，采取减少振动、降低噪声的措施，符合民用建筑隔声设计相关标准要求。 已建成使用的居民住宅区电梯、水泵、变压器等共用设施设备由专业运营单位负责维护管理，符合民用建筑隔声设计相关标准（指《民用建筑隔声设计规范》）要求。

　　目前《民用建筑隔声设计规范》仍然没有任何关于电梯、水泵、变压器等共用设施设备引起震动室内噪声的条款规定，只是原则性的规定了夜间卧室A声级不得超过**分贝。这个**分贝只是普通的空气传声的噪音限值，例如：房屋外面车辆、飞机、隔壁或楼上楼下老王的说话吵架声等，这些噪声是可以通过增加隔音玻璃、隔音墙有效治理的。但是，电梯、机房等振动引起噪声是无法按照**分贝来适用的，低频振动噪音如超过*0分贝，人（尤其老人小孩）就会烦躁不安和受到身心损害。更别说高达**分贝的低频噪音，人长期居住这样的房屋基本也就“废掉了”或逼疯了。这样看来，新噪声法的颁布给业主维权带来了新的烦恼和矛盾。

　　不过，卿律师分析对业主维权有利的地方在于：

　　1）现行《民用建筑隔声设计规范》还没有具体规定振动低频噪音的内容。那么，在这种特殊情况下说服法院依然采用《社会生活噪声排放标准》的*0分贝标准限值， 这取决于噪音侵权律师的专业功底和办案经验，需要从噪音的原理、法规标准的演变变化、不同噪音的性质等方面进行陈述和说服主审法官继续采用《社会生活噪声排放标准》。

　　2）新《噪声法》实施期限是2022年6月*日，足足半年时间。卿律师以前已经多次发出警报：业主们发现噪音后尽快诉讼，赶在噪音法实施之前，不要在投诉道路上耽误宝贵时间。 现在是法治社会，遭受噪音污染可以依法起诉强制物业公司等整改，很多业主估计为了节省几万元的诉讼成本，很可能导致房屋噪音和全家健康问题永远无法解决。

　　2022年6月*日后，业主的低频噪音投诉也没有意义和用处，因为开发商或物业公司会适用建筑隔音标准（**分贝），当然，如果业主房屋电梯、机房等噪音超过夜间**分贝仍然可以起诉或投诉。

　　*）目前对业主有利的时间段在于：《民用建筑隔声设计规范》（征求意见稿）还没有实施，该修订稿相比老的隔音规范将增加振动噪声的相关条款，并计划将电梯等设备引起的室内噪声标准规定为不超过**分贝。但是，仍然远远比自然生态部颁布的*0分贝国标宽松。两部委标准不一致，相差*分贝。从法律专业人士的角度分析：新《噪声法》、《民用建筑隔声设计规范》（征求意见稿）对室内设备引起的低频噪音的立法标准反而是一种严重的倒退。但是，没有办法，因为新噪声法马上要生效了，这说明建设部还是比生态环境部厉害。

　　因此，卿律师从业主维权的方面出发，强烈建议：

　　目前《民用建筑隔声设计规范》还未修订和实施。大家在新《隔音规范》实施之前要尽快发起民事诉讼，业主抓住最后的时机，还有机会争取继续适用环保部*0分贝标准处理电梯或机房等低频噪音，先获得法院胜诉的判决（噪音技术原理上上按照*0分贝限值整改，才能真正消除低频危害）。这里绝对不是律师鼓励诉讼，而是全面分析之后的对业主最有利的合理建议。看到我文章的业主是一种福音，避免走弯路！

　　2021年12月26日 于北京

　　(沟通方式shoujihao： 一三六五一三五五五一三）