中国住房，你怎么了？
中国住房，你怎么了？
——发展中国住房建设的新思考
作者：一条大河
目录
00、一言难尽话住房
01、病态的中国住房市场
02、世界住房模式的对照
03、深圳城中村农民房的启示
04、深圳梅山苑的方向
05、新的住房解决办法
06、特点规律的再认识
07、可操控的细节
08、主要的针对性
09、与国家现行政策的对接
10、需要注意的问题
11、对社会的影响和贡献
一言难尽话住房
住房的功能有很多，意义也很重大 。可十多年前，住房对中国的老百姓来说，它只是一个遮风挡雨的处所。一个安身立命，休养生息的地点。一个亲情浓郁，却又朴素而简洁的窝。可是就这十多年的功夫，我们对它的认识已大大不同了。不同在哪里呢？它首先是一幢价值不菲的私有不动产。有好几十万元的住房，也有上百万元的豪宅 ，如果是别墅的话，有上千万的甚至几千万的。所以是穷人还是富人，举目一望，就能分出个大概来，而且绝对不会错到哪里去。正因为住房的最终用途是供人居住的，所以大多数人更关心的是住房的生活功能。可以猜想一下 ，当我们进入到比较私密的住房空间以后，不用说那里边肯定摆放着漂亮的家具，现代的家用电器，当然也缺不了风格独特的一流屋内装修。在不少住房的显眼处，还会摆着一个小小的银屏，它神通广大，是一个连接着整个世界的“鬼精灵”。我们知道，住房是为日常起居，方便生活之用的，所以它里面也会有很不错的卫生间和女主人值得夸耀的一体化厨房。走出住房的门外，进入人们眼帘的，应该是看上去绿化的很美的花园式小区，周围有齐全的配套服务设施。走在弯弯的小路上，空气清新，鸟语花香，人们犹如进入到了梦幻中一般。如果再仔细一点，还会看到摄像头在监视着四周，由地下车库缓缓开上来一辆私家车，而路口的保安正向来访者盘问着什么。这样看来，住房真的不仅仅是一种生活的必需品，它还从一个侧面，代表了居住者的不同档次，反映出了一定的生活质量，并在一定程度上，体现了居住者喜爱的建筑风格，表明了居住者追求的文化品味，传达出了居住者不平凡的人生历程。除此而外，同样是商品，住房还有一些与众不同的特性。用过的商品，一般只会贬值，但不会说也不会动的住房，它反而能够为你保值增值。如果买得多了，作为出租 ，那它又具有很强的投资功能。如果是转手炒卖，它就是投机者的“硬通货”了。另外，当你缺钱时候，你可以拿它去作抵押贷款，以解燃眉之急。等人老了，这住房又会转变成不少人你争我夺的珍贵遗产，上演出一部部惊心动魄的人间大戏。如果是站在“三维”的高度上看呢，住房又好比是一个地地道道的“变色龙”，它在不同的空间，不同的时间，不同的社会机制条件下，可以给人反差极大的不同印象。同样是一百平方米的住房，在首都，在沿海 ，在中原，在边疆，它的份量那是绝对不一样的。就是在同一座城市里，地处不同的位置 ，也就会有不同的价值。时间上就更不用说了，同样的位置 ，十年前，五年前，甚至一年前的情况，就已经是“今昔非比”了。要说在不同住房机制下的对比反差，那就很可能是天上地下两重天了。“从将军到奴隶”的经历，不是已经让我们“深受煎熬”，“感慨万千”了吗？到这里，住房所具备的非凡魅力，已经足够我们大家细细来品味了。但住房的故事还在延续，就在谁也看不到的地方，住房又与经济大局牵上了千丝万缕的联系。在商业银行最稳定的信贷大户中，说不定就有住房者自己的大名。这样在每个月的定时扣款中，也就让中低收入者背上了“房奴”的重负。当然，住房对内需的拉动贡献，也是毫不含糊的，哪一天如果人们都停止去买这些住房了，怕是要有一大批以装修业，家具业，家电业为生的老板们，就该卷起铺盖回家了。总起来讲，从方方面面来看，这“住房”真是一个十分讨人喜欢的“好朋友”。可话又说回来，让人们欢乐的住房，也会给人们带来悲伤。住房在一定的时候，也有可能会变成“恶魔”，因为一旦遇到资金链的断裂，或是碰上了“经济危机的风暴”，那很有可能，你就纵然是百万千万的富翁 ，也会在一夜之间，财产缩水一半，银行赶来拍卖。遇到更惨的，那将是“一落千丈”，“倾家荡产”，“血本无归”。国外的东南亚金融危机，不就是因为一个叫索罗斯的美国“大鳄”，出手上百亿的美元，狠狠地咬破了东南亚的“房地产繁荣泡沫 ”而带来的一个灾难性恶果吗？人们不会忘记，当第一块“多米诺骨牌”倒下之后，连锁效应迅速蔓延。那时候有多少人呼天不应，叫地不灵，谁也不知道到底发生了什么事情。幸好由于中国经济管制较严，且实力强大，才最终稳住了亚洲经济的阵脚。不然的话，还不知道会有多少国家的多少人民被卷入到苦难之中。说到中国的“房灾”，就不能不提到海南和北海的房市惨剧。当时全国的资金都往那里挤，不仅造成了供大于求的泡沫经济，也影响了全国的资金链的正常运转。经过政府宏观调控，银行停止了不良资金的供应，这下梦想成为暴发户的地产商们，全都慌了手脚，不仅全军溃败 ，而且扔下的烂尾楼，也成了当地挥之难去的惨景。人们说就是这场房灾，害得这两大城市一直都“翻不过身”来。
记得当年邓小平说过一句话：没有想到乡镇企业会异军突起。如果他老人家还健在的话，大概又会发出另一种感慨：更没想到，地产商能成为今天的商界“大鳄”。不过奇迹的确是出现了。他们基本是用“空手套白狼”的手法，很快成了让人仰视的亿万富翁。特别是近几年，尽管中国的企业倒闭的有不少家，下岗的工人数以百万计，但唯有房地产业“一花独秀”，“笑傲江湖”。往细里观察，近十年来，市面上也有不少的烂尾写字楼，可从没见过有什么住宅型的烂尾楼。稍好一点的楼房，有些还只是一张蓝图的时候，“图纸”上的“住房”，就已经被人排队买空了。要说怪，还有更怪的事让人费解。一方面是80%的中低收入者买不起房，或被逼无奈，只好充当了可悲的“房奴”。另一方面，小面积住房就是没卖的，大面积房子却空置了一亿多平方米。就是这样反常的情况下，还有人说：房价还要涨。而且人们至今没见有哪个地产商，因此而倒闭破产的。众多百姓中，终于有人为此而发出了最后的吼声：团结起来，三年不买房，看地产商还能挺得住？地产商这边更是不让步，扬言：我这房是给富人盖的，自己当了“房奴”那叫活该。老百姓愤怒指责地产商：官商勾结，捞足了油水。地产商把话锋一转：你有本事拿出证据给我看!一方说：地产商的利润是“黑洞”，没有一倍的利，是不肯盖房的。另一方也振振有词：税费都超过了一半的房价，这房价不涨，谁来给买单？不过有个不争的事实，中国地产商虽然造不出波音飞机来，但和他们的外国同行相比，他们的确是在税费比人家高的情况下，创造了外国同行想都不敢想的超高利润。单凭这一点，他们就有理由去说：这没办法，谁让国外的同行，是那样的“不中用”呢？
就以上的种种论辩，应该说站在各自的立场上看，他们都有自己的一定道理。但问题的实质不在这里，充其量它只是一些很表面的现象。这就像一把茶壶放在桌子中央。大家回避了“茶叶和茶水”的因果问题，却总在环顾左右而言它，你一句我一句，说来说去议论的都只是茶壶表面的种种外貌特征。听吧，一方说：这把壶的嘴儿有问题，另一方说：是壶的把儿有毛病。其实茶壶是用来沏茶用的，只要是茶壶，它都会有嘴儿，有把儿。但人们的目的是要喝壶中的茶水 ，而壶中的茶水现在出了问题，不好喝了，味道变了。为什么会变？这才是问题的关键和本质。那么十多年来，“中国住房建设”的这壶“茶水”是怎样慢慢发生变化的呢？形象地讲，一开始倒出来的，是人们比较熟悉的“清香的茶水”，房改以后就渐渐有了变化，感觉是“清香”不再有，茶味也“淡了”许多。再往后就只是一点“剩茶味”了，慢慢地“茶味”也没了，壶中倒出的完全是“白开水”了。现在呢，壶中倒出的只是一些混浊不堪的“壶根儿”了。人们对此不禁要问：“茶水”“茶水”，有“好茶”配“好水”，才能泡出“好茶”来，可眼下这“茶壶”里边的“好茶叶”怎么就偏偏没了呢？今后还能喝到久违了的“清香茶水”吗？说实在话，以前那种“清香的茶水”，已经不会再有了。道理很简单，一是茶山上的“茶树”变成了“新品种”；二是现在的“加工技术”也提高了。再制作过去的“清香茶”，一是没“原料”，二是也没有人会用老办法去“加工”了。就是非要去“加工”“上市”的话，那就要花很大的功夫，而且现在的人也会感觉“口味”不习惯的。唯一的办法，是去找来没有污染的“好水”，再用“新品种茶树”上产的“茶叶”，通过高科技的“特殊加工”方法，创造出一个符合现在人们“特殊口味”需要的“新茶”来，这样我们方能品尝到一壶“青出于蓝而胜于蓝”的，能够被人人称道的“中国住房建设”的“功夫好茶”。
去年和今年，中国政府的“眼睛”开始“睁大”了，因为从“住房建设”这把“茶壶”里的“浊水”中，领导者已经看到了种种尖锐而不可回避的问题。他们开始意识到“改变本位缺失”(也就是茶壶里没茶)及进一步抓好“茶叶制作”(也就是住房建设新机制)的极端重要性。于是乎“住房建设”问题的解决，被提升到关联经济和社会大局的层面上来加以整治 。这么说的理由在哪里呢？现在人们普遍关注，并议论纷纷的房地产“新政”，就是最好的说明。
可能会有人问：中国政府看到了什么呢？应该说她看到了在中国住房建设上，有很多违背常理的事情，在全国各地接二连三的变本加厉的普遍发生了。
第一、中国是个发展中国家，人均收入只有发达国家的几十分之一，可是中国有代表性的城市房价，现正“突飞猛进” ，大有“超英赶美”的势头。英国的“一般地区”普通住宅售价约合3000到4000元人民币每平米；“伦敦地区”约合5000到1万元人民币每平米。而在住房价格全球最贵的城市之一的东京，如果是夫妻俩工作的话，日本人5年的税前收入就可以买一套精装修的套房。如果用工资的水平来套房价的话，相当于北京和上海人只需每个平方米花1000多元、至多2000元的价格，就可以在当地买到商品房。对照美国的奥克拉荷马州的州政府所在地奥克拉荷马市区，家庭平均年收入5万美元(合人民币40万元)。那里“两室一厅两卫”带精装修和彩电冰箱的房子，价格是3到10万美元(合人民币24万到80万元)。就是按今年新涨价的价格计算 ，一套220平米的高级别墅，卖价也就24万美元(合人民币192万)，考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，就不难得出结论：相对于美国住宅，中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市的房价，已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。对于这种现象，稍微有点常识的人都会发出不解的疑问：这正常吗？
第二、全世界的发达国家也好，发展中国家也好，对于家庭的年收入和房价之比，都有一个公认的尺度，那就是应该在3到6倍之间，超过或小于这个尺度，就说明比例不合适，有严重问题。我们中国的现状是多少呢？平均房价算下来，是中低收入家庭年收入的8到16倍之多，大大超过了普通家庭的承受能力，而且这个比价还有强烈上涨的趋势。仅在今年的头7个月时间里，深圳市商品房均价已达到9450元/平方米，广州市均价也达到6260元/平方米，这比去年同期分别增长了36.3%和18.3%。打开深圳的地图，仅以南山区为例，深南大道以北，4年前，还是鸟不拉屎的地方，房价维持在4000元左右，如今12000元也有人敢叫。前海、月亮湾、南油工业区，随便一个盘子，叫价直逼万元。难怪人们惊呼：房价涨疯了!不到10年的功夫，中国的房价就翻了几番，而从1980年到2001年的20年里，美国的房产价格才增长了138%,合一年上涨不到7%。这就让人纳闷了，同样是搞市场经济，我们的房价怎么还比美国涨得猛呢 ?
第三、中国的领导人猛然发现，占全国人口百分之二十的富人，(其中包括社会中违法获利的有钱人和贪污腐败的有权人)。他们成为了买房炒房的大户人家，而占人口总数百分之八十的中低收入者，他们现在的处境，却非常的无奈和尴尬。很明显可供选择的道路，只有两条。要么只能继续和父母挤在一起，过一种比过去质量更差的生活。要么就是加入到“天价房”的购买队伍当中，沦为苦不堪言的“新房奴”。这对代表“最广大人民利益”的共产党人来讲，是极不愿意看到的，也是必须要加以改正的。因为两极分化造成的苦乐不均，违背了改革的初衷，也是与新一届政府提倡的要“以人为本”，建“和谐社会”的主张大相径庭的。
第四、我国的住宅产业化发展一直与国外的差距较大。令人不解的是，这几年差距非但不见缩小，反而有些拉大。目前我国有关舒适性方面的指标与发达国家相差甚远。住房的能耗是发达国家的3、4倍。住房的噪声也要比人家高2、3倍。从水资源消耗来看，我国卫生洁具耗水量比发达国家高出30%以上。目前，在有些发达国家，预制的成品、半成品量达到95%以上，我们连20%都不到。我国目前混凝土结构住宅的建设周期大约为12个月，而在发达国家可缩短到3个月，甚至1个月；我国建筑工人的平均劳动生产率大约每人每年为30平方米,而发达国家可达到150平方米左右。建设部副部长刘志峰在最近的住博会上披露：我们住宅建设用钢平均水平每平方米55公斤，比发达国家高出10%-25%，水泥用量为221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥。从土地占用来看，发达国家城市人均用地82.4平方米，发展中国家平均是83.3平方米，我们城镇人均用地为133平方米。另外，国外的房子建好后，都是经过基本装修的，人搬进去就能住。我们还都是毛坯房，想住新房不容易。对于这一切，如果是一个明白人就不禁会问：同样是搞住房建设，两者的差距，怎么总是那么大呢？
第五、有资料表明，国外房地产开发企业成本、费用、税金、利润4项占房价的比重分别为73％、10％、10％和7％，其中前期开发、地价及税费3项合计仅占房价的20％左右；而在中国，这4项数字分别是41％、40％、10％和9％，其中前期开发、地价及税费3项就约占总成本的50％以上。从这两组数字中不难看出，我们的费用高(有些地方光各种收费项目就多达近百项，其中还不包括最后将摊入成本的数目可观的商业贿赂款项)，利润高(理论上就比别人高，实际上还要高得多，中国地产商的观点是，没有30%的利润，就没做的必要了)。而最应该花在建房上的钱，我们却是最低的。有位地产界的资深人士说，老百姓的钱能有一半花在工程上就算不错了。看到这些数据，有点良心的人都会打抱不平：我们的老百姓该吃这样的亏？受这样的宰吗？
第六、中国政府在回头看时，发现我们在住房上无意中又创造了一项世界奇迹。资料表明：美国城市住房产权自有率是68%，英国是56%，欧洲其他国家是30%到50%之间，我国目前城市住房产权自有率却高达82%左右。也就是说，除了几千万的打工者、军人、在校学生和特困家庭以外，中国家庭几乎户户都拥有了自己的房产。这种只买房住，却不去租房住的状况，到底好不好呢？其实人们都心里清楚，从住房的特性来讲，租房住是最灵活方便的，也是最为符合人们实际需要的。如果租房的比例占60%，买房的比例为40%，很多结构失衡就可以改变。现在租房户的比例严重失调，这样的结构肯定是不合理的，必须加以调整才对。
第七、过去我们一直强调人太多地太少，所以住房问题不好解决。强调大搞市场经济，就放手让市场去配置住房资源。可没有想到，市场经济特征最明显的美国、英国、德国、法国、日本、巴西、泰国和新加坡，还有我国的香港特区，他们在解决住房问题上却采取了不少类似“计划经济”的作法。拿住房问题解决的最好国家新加坡来讲，有90%的人，是居住在由政府提供的价格不高的 “组屋”里安居乐业的。还有一半的香港人，是住在政府建造的“廉租房”里，实现了“居者有其屋”的。新加坡原国家发展部长马宝山就曾经指出，提供负担得起的公共住屋给所有国人包括低收入家庭，是政府尝试拉近日益扩大的贫富差距的举措之一，政府因此提供更多低价格的组屋和更多购屋津贴，以尽力协助低收入家庭拥有组屋。他还说：“住屋不仅仅是一片遮头的瓦片，它也是让人们觉得自己也是社会的一分子和享受到国家成长所带来的好处的一种方式。”相比而言，同样作为人民的政府，是不是也该理所当然的反问一下自己，为了天下的百姓求安居，我们应该做些什么？不该做些什么？
第八、我们的国家和政府也清楚地看到，目前 来自国外的地产大亨和来自国内江浙、山西等地的富人炒房团已经蠢蠢欲动，伺机掀起“房灾”大浪了。在我国长三角部分城市，据不完全统计，投机性购房大约占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。从以往的规律看，他们往往经过几个月的炒作，就能把平静的房价，一下提升几十个点。当人们也“买涨不买落”的“跟着走”的时候，人家早已经卷走巨款逃之夭夭了。像这样的投机炒房者，不会给社会带来财富，却能让血汗钱付诸东流。如不防范，房地产市场就休想安宁。怎么加以处置，政府的能力受到了挑战。
第九、目前非常重要的一点是，中国的政府领导人突然发现了一个严重的问题。就是在领导中国住房建设上，政府说话办事的权威性，已经大大不如从前了。尽管中央三令五申调控房地产市场，但各地依然我行我素，使效果大打折扣。人们眼看着房价一个劲的上涨，老百姓的心里是干着急，可政府也拿不出什么“灵丹妙药”和有效的整治手段。仅用的一些调控办法，没有起到“锦上添花”的效果，反而造成了“雪上加霜”的不幸。这中间的原因何在呢？原因说起来很复杂，而其中的硬道理就一条，政府现在是两手攥空拳，没有大量的房源储备，所以哪能就这样轻而易举地把房价压下去呢？反过来我们试想一下，如果国家手中现在握有全国三分之一的新楼盘上市房源的话，地产商们还会像今天这样“牛”吗？
第十、“吃一堑，长一智。”国家和政府在众多的教训面前也开始了反思，为什么当年与房改一起配套出台的“安居房”、“经济适用房”、“廉租房”和“公积金”制度，都在执行中，要么“变味”“出轨”，要么走向了“反面”，再不然就是“雷声大，雨点小”，“只听楼梯响，不见人下来”。而真有用，且又变为现实的东西 ，却又像那“萤火虫之火”，实在难以温暖数以百万的住房困难者。面对严峻的局面，我们还有多少值得“民心所向”的东西呢？是该改变改变我们的住房建设的方向和策略时候了!因为我们实在该明确回答这样一个问题：如果以后政府重新介入住房建设的组织管理，我们能打一个漂亮的翻身仗吗？能避免“重蹈覆辙”，并“一路高歌”吗？
总之，“发展中国住房建设”作为一个巨大而复杂的课题，已经摆在了我们的面前，它让我们不得不去作一番深深的思考，想一想有没有可能找到一条新路，使我国老百姓的住房问题得到妥善的解决。这条新路应该是具有可操作性的，符合国情的，受中低收入者欢迎的住房发展新模式。它应该回答出这样几个问题：在中国住房建设上，国家和政府应起怎样的作用？最后会取得怎样的社会和经济效果 ？我们能否通过努力，让现在的地产业有一个“脱胎换骨”的改变？一句话，“茶壶”中的“好茶”该怎样创制？这就是本篇论文想要进行的难题探索，和在此目的下所开展的一系列的解剖和求证。
一、病态的中国住房市场
从前面的概述中我们已经清楚，中国的住房产权自有率高达82%左右，这比欧洲的平均标准整整高出了一倍。也就是说，我们主要是靠买房来解决住房的需要，而国外的情况正好相反，大多数人都是通过走租房这条路，来解决自己的住房问题的。随着时间的推移，中国十三亿人口中将有一半的人口，会在十年内大量从农村向城市转移，他们对住房的需求，应该是最为迫切的。但大家想过没有，对这些人来讲，初来乍到，就指望通过买房的办法，来解决几亿人的住房问题，这现实可行吗？回答应该是否定的。为什么会是否定的呢？原因其实很简单，一是建不了那么多新房，二是也买不起这些新房。还有我们大家都明白，租房住的最大特点是，灵活性比较突出。它能一下解决人们的生活必需，同时也容易兑现支付问题，如遇到特殊情况，还可以随时做出新的租房选择。但买房就不同了，买来的住房具有不动产的特性，它一旦设计建造好以后，寿命长达七十年之久，投入资金量特别大，而且人们走到哪，又不能把买来的住房背到哪 。感觉它“不好了”“过时了”，想换掉它时，又很难马上推倒重建。而另一方面呢，人在他的一生中，对住房的需求变化却是极大的。其中有些是有规律可循的，有些却自始至终充满了未知的变数。
比如，人在年轻时，上学、工作的地点变化很大，只有租房才能灵活应对住房的需求。拿结婚时来讲吧，因小两口收入不多，实际生活中，有两间房就能满足需要了。但对住房的位置上，他们觉得只要离俩人上班的地方“近点”就好。另外，对他们来说，暂时住的楼层高点，朝向差点，位置偏点，都无所谓。只要附近有超市，上班坐公交车比较顺，房子的租金也相对合理就得了。因为他们还很年轻，以后再有更合适的住房可租的话，再搬新家是早晚的事。过上三五年，等这家人有了孩子，他们对住房需求又会有新的变化。最简单的要求，就是希望父母能搬过来，和自己一起住。这一能帮助照看小孩，二来又可以尽儿女的孝道。所以这时他们需要的住房，条件不一定太好，但只要面积够大，心里就很高兴。人到中年之时，工作相对稳定了，收入也增加了，他们自然想买一套自己理想的住房，以满足一下自己的成功荣誉感和家园归属感。由于这是出于自身需要的第一次买房，因而从方方面面来看，他们都显得格外地慎重。像居住的位置、楼层的高低、面积的大小、房型的结构、周边的配套设施、上下班交通是否方便，付款采取哪种形式等等，都考虑的很细致。对地产商来说，他们都属于成熟且挑剔的买房族。等儿女大了，家长又希望自己的住房，最好能离好点的学校近一点，因为这时孩子的前途最重要。这时候他们又急需在校园不远的地方，租一套小房来供孩子读书用。等到老了，要退休了，他们又想换一间小点的房子，面积不大，但要生活看病比较方便，清静绿化好，适合养老就行。当然对老人而言，楼层最好不要太高，住一二层就挺方便。如果老人原来居住在地价很高的繁华中心区的话，对他们来讲，感觉也都无所谓。只要有人愿意出高价相互置换，老人们是挺愿意住在稍远一些，但租金相对便宜的郊区的。因为繁华的闹市区，相对来说并不适合他们的口味。而这一系列的情况，都需要通过租房，才能得到妥善的解决和过渡。
以上种种情况，是普遍存在和经常发生的。但是现在的住房市场，并没有去对它进行关注，更没有作为一种市场需求，去整合房产资源，调整“买租结构”，主动迎合不同需房者的口味，努力打造出一个多品种、多规格、多层次、能满足人们各种需要的租房市场，以供人们的选择。也就是说，一个手续方便，管理规范，规模可观，且具一定品牌知名度的“房屋租赁大市场”，现在距离我们的生活，还十分的遥远。
在我们的眼前，通常所看到却是这样一种情景：一对准备要结婚的小俩口，身后跟着双方的四个爸妈，六人在商品楼市场里一起在挑房。其实小俩口只靠自己挣的钱，是根本买不起房的。如果有合适的房可以租下来，先做个过渡的话，他们在经济上，还是可以承受的。但现在没有便宜房可租，面且配套成熟的社区里又租不到房，于是，新结婚的年轻人没有了其他的选择，他们现在只能采取一个不是办法的办法，直接来买商品房了。当然，买商品房的首期房款，得问父母伸手要了，其余的房款，就得背着“房奴”的按揭，牺牲掉自己许许多多的业余生活享受，靠自己二三十年如一日的苦苦挣扎去供房了。而且本来负担还可以轻点，但大家都怕以后买房会更贵，于是这些新婚的家庭，通常又进一步接受了另一个无奈的选择，“一步到位买房”。这样一来，他们购买的住房面积，就由原打算需要的六十平方米，立刻扩充了一倍，最后的结果是，不得不买了一百二十平方米的大房来居住。我们知道，住房是人们花销最大的一样东西。让年轻人拿出几十万来买房，既没有可能，也没有必要。可让人看不明白的是，现在却有那么多人像有病似的，你争我抢的，硬把一个巨大的包袱背在身上。并要以自己住房的几十年不变之举，去面对精彩世界的千变万化之势，这难道不是十分的滑稽和可笑吗？所以这种“一房定终身”的买房作法，实践已经证明，还将进一步证明，这条路是注定“行不通”的。
实际上，我们从社会上走过来的人，心里都很清楚，一辈子不换五六次房住住，怕是不可能的。拿我自己的情况来讲，从离开父母走上工作岗位到现在，不到五十岁，我已经大大小小搬了十七次家了。还有一个例子挺能说明问题。一个工程师的妹妹家，靠炒股赚了点钱，几年下来，前前后后共买了六套房，可现在却由于种种原因，只能住在花钱租的房子里。头一间房是因为房子虽然大，但没热水供应，煤气也不是很有保证，再加上楼里的电梯老出毛病，只好转租给他人了。第二套房，楼层是九楼，爬上爬下很不方便，只好搬了。第三套房还可以，是个郊区的小院落，但住在里面不安全，看电视，上网、打电话都成问题，再加上离工作的地方太远，也只好租出去了。第四套挺好，住的时间也比较长，大概有五六年。但后来孩子大了，新的高中学校离家很远，考虑到高考冲刺，父母只好在离学校近点的地方租房住了。还有两套房，一套是过去设计的老房子，屋里有不少斜角，进到家里，看上去挺别扭的，现在政府要对那里拆迁，就用不成了。还有一套是期房，要等半年以后才能住得上。没办法现在为了做生意方便，这个买了六套房的人家，最后还是在离市场比较近的地方，租了套房住了。另外，从个人的发展前途考虑，如果你觉得自己是一个追求梦想的人，一个想要有所作为的人，一个不安于现状的人，一个志在四方的人，一个想抓住机会的人，一个以奋斗为乐趣的人，那么在三十五岁以前，奉劝这些人，最好都不要着急买房。就是买了，过不了多久，也会因这种或那种的原因，被自己重新卖掉。因为这是很有可能的，是不以人的意志为转移的客观现实。看一看中国的各大中城市吧，特别是像深圳、上海、北京这样的城市里，上百万各地的年轻人纷纷来到这里找工作，在三五年的时间里，他们中的几乎每一个人，可都有搬家租房十几回的光荣历史呵!
以上事例都说明了，房子是死的，人却是活的。因种种原因，人们只能选择租房来住，不然就不能满足人们对住房的各种需要。而我们目前形成的“买房比租房多”的畸形结构，是很不合理的病态住房供求结构。如果这种结构不加以改变的话，处于社会急剧变化中的人们，他们的活动范围和变动情况，就会受到极大的制约。刚刚引来的活水，就又会重新变成死水，给经济发展的蓬勃活力，带来困惑和窒息。在这里还需要特别强调的是，如果我们都有很强的危机意识，就不会看不清买房后面所蕴含的巨大风险。俗话说得好，“天有不测风云，人有旦夕祸福”。人们现在购买的商品房，大多情况下，是靠在银行申请贷款，再以按揭的形式买下的。也就是说，买房者要在贷款按揭的几年或几十年的期限里，确保自己的资金链条不会断裂，危险才不会发生。但是我们细想一下，谁能保证在这样漫长的时间里，不会出现意想不到的天灾人祸和各种异常情况呢？拿天灾来讲，像大的地震，大的洪水，大的台风，大的火灾，这几样我们大家应该有所耳闻，感觉上应该是不陌生的。还有车祸呵，重病呵，事故呵，中毒呵，凶杀呵，爆炸呵，失业呵，失踪呵等等，这些我们甚至都有可能见到过。还有一些像经济危机，银行倒闭，战争冲突，不测事件等等，这些在我们生存的这个世界上，也是时有发生的。而这中间的每一项，如果落到哪一家人的头上，就会出现按揭资金链的断裂 ，而资金链的断裂将意味着巨大的经济黑洞的出现，尽管银行有住房做抵押，会减少一些损失。但商业银行是以盈利为目的的，资金链一旦断裂，就意味着呆坏账的出现，其结果将特别的凄惨!可以说这样的风险要是真的出现了，于人于己于国都是难以承受的。现在我国的住房按揭才实行了不到十年，贷款者大多比较年轻，社会发展也还比较顺利，人们对各种风险还不太在意。但不要忘了，冰山一角虽然不能马上造成威胁，可是“泰坦尼克号”豪华巨轮最后覆灭的教训，我们永远不能把它忘了。反过来看，租房就绝对不会出现大的风险问题。一般一月付一次钱，再加上押金作保障，这样就不会出现资金链的断裂了。所以租房的生命力，应该远远大于买房的生命力。但让人遗憾的是，我们的住房市场现在病了，而且病得不轻。正是在这种不合理和病态的结构中，人们想租到自己心仪的好房，就成了一件不大容易的事。现在的情况就是这样，由于可租的房少，租金自然就高，再加上市场的不规范，随意涨价，治安状况差，卫生不能保证等，很多人住进去没有多久，又会因租金承受问题，再一次挪窝 。俗话说“安居才能乐业”，眼下这种动荡不安的状况，会让人心烦意燥，苦受煎熬。听吧，越来越多的人们在大声呼唤：租房的春天来到吧!
在中国的住房建设市场上，还处处存在着病态的“市场房价过快上涨”的不正常现象。而这一现象的背后，除了政府本位角色缺失，民间大量资金找不到出路，当地政府不合理收费过重，一些富人趁买房之机推波助澜这四大原因之外，还另有一个不容忽视的重大原因，这就是地产商们不择手段的逐利行为。
在今天的中国，房地产商的利润，是一个非常不透明的，可在不同场合下，能忽大忽小的可变数，但对内行人来说，他们却是心知肚明，脑子里都有一本清楚账。一位资深房地产开发商，在谈到其中的秘密时坦言道：一般来说，房地产商对外公开讲的利润是8％—15％，实际上真正的利润都在25％以上。那么这个讲法准不准呢？不久前，福州市物价局在全国率先公布了福州市的商品房社会平均成本。经测算，福州市地产开发商的利润率平均约为50％，最低的约20％，最高的超过90％。所以笼统的讲，一般房地产商的利润在30％以上，是有一定根据的。另外我们从一项权威调查中也可了解到：房地产业的税后净利润，在各行各业中位居第一位，它比社会平均水平大约要高出5倍，比处于第二位的电力煤气行业利润高出1倍。而与房地产行业高利润相呼应的，是住房价格的直线攀升。根据国家统计局公布的数据，去年全国商品房平均售价上涨14.4％，商品住宅平均上涨15.2％，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7％。
尽管房价的真实成本，在中国始终蒙着一层神秘的面纱，但在这里我们还是能把深圳的房价给买房者大致透露一下：在深圳8层以下的多层住宅楼，每平方米的成本价是980元；9层到16层带电梯的小高层住宅每平方米的成本价是1800到2300元，16层以上的高层带地下车库的住宅楼，其成本价应该是3600到3800元；另外 一般每平方米要补地价700到800元；煤水电消防绿化每平方米要300元；银行利率是10%。照这样来看，一般深圳市罗湖区的楼价应该在1200到1800元一平方米才对，其他新建的多高层应该在6000元一平方米左右，别墅也在8000元一平方米以内才是它应有的价格。
当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中，有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，被压榨的“房奴们”该做何感想呢？除了愤怒无言，又能怎样呢？
房地产业之所以能够如此暴利，从大的方面看，其聚财路径无非是这样几条：第一，通过土地交易黑箱操作获取利益。在前两年，土地交易没有实行“招、拍、挂”之前，土地协议转让获得房地产项目商业用地，是开发商们的主要途径。由于交易不是公开进行，因此黑箱操作几乎是绝大多数房地产项目的重要利润来源。第二，利用目前我国房地产市场的特有游戏规则，以较少的资金通过“财务杠杆”放大利润。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。除了这些办法以外，一些开发商还以假按揭大肆圈钱，实施“空手套白狼”游戏。一位从事投资银行业的专家估测，以这种方式，房地产商的自有资本回报率可以达到300％。第三，就是通过避税漏税转移利润，税收黑洞触目惊心。近十年来，税务部门对开发商的房地产税征收一直存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在“企业所得税”和“流转税”这两个环节。一般来说，内资房地产企业在“所得税”上“做手脚”，多采用“虚假成本”的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润，降至最低甚至亏损，来逃避所得税的征收。去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90％的房地产企业存在涉税问题。
中国房地产商在高税费的情况下，却奇迹般的取得了连国外同行都羡慕不已的超高利润。对此现象，很多人一直困惑不解。其实他们的赚钱方法也很简单，除了上面讲的三大方面原因外，再就是在住房建造的具体操作中，尽量压缩建造成本和尽力扩大利润空间。拿“买地皮”这一块来讲，他们会想方设法甚至不择手段的，用最小的投入以取得最大的回报。这中间包括花钱买通关键人物，用“吃小亏占大便宜”的方法，取得大面积的建房用地。另外就是把大量的土地囤积起来，等几年土地价格大涨后再开发。我们知道土地的最长使用期限是七十年，如果是五年后才建成商品房出售，那等到人们拿到房产证时，一般只有六十四年的房产使用期了，(光办房产手续就得一年左右时间)。这样土地放三五年，估计价值就能翻番 ，而买房者的房屋使用年限却缩短了五年，在这一进一出中，地产商就赚了大钱。还有就是“预售许可”的出台，也为地产商们提供了钻空子的方便，让他们捞足了油水。因为在楼房还在打地基的时候，他们就有可能让购房者预付了全部房款。这样他们自己不出资金，也不付利息，甚至通过降低质量，就能使自己的利润空间得到很大的扩充。另外，面积缩水、“先卖差房后卖好房”也能大赚而特赚。很多地产商利用人们不懂公摊，建筑面积、套内面积等专业名词，让每家少个三五平方米，是很普遍的事。因此光是利用缩水手段，地产商就能从每个购房者手中赚取两三万元。而“差房先卖，好房后卖”也可从每套房中间，赚取更多的钱。再加上一楼底层如果是按铺面设计的话，那么同样面积的商铺，一般能卖到住房价格三到十倍的价钱，不用说地产商又能从中大赚一笔了。
还有虚假广告满天飞，先把购房者骗到手，然后再偷梁换柱大捞大赚。深圳有一家知名房地产企业，广告上说得挺好，人们感觉空间也够大，就纷纷买房住了进去。地产商一看房子卖的太好了，就立马改了主意。硬是在原来只盖两期的楼房中间，多挤进了一座号称第三期的楼房，使生活环境质量一下打折不少。为此购房者大呼上当，群起抗争，最后闹了半年时间，地产商才以每户每平方米补偿一千元钱平息了此事。就这件事来说，尽管住户们得到了一些补偿，但地产开发商却赚到了更多的钱!俗话说得好“从南京到北京，买家没有卖家精”。道理很简单，地产商如果亏本的话，它还会给你每平方米一千元的补偿吗？除了这些，他们还在销售中，玩弄文字游戏，有意把“订金”写成“定金”，一不小心，上万元的定金，就会被地产商白白骗去。还有什么“送装修”，“平均价”，“促销价”等等，里面都充满了陷阱。一旦购房者不当心掉进去，就会被地产商一通恶宰。
在增加和减少建造成本方面，中国的地产商们大都选择了与国外地产开发商相反的作法，人家是为了保证房产质量这个“百年大计”，把钱的大头，都投放在了建造成本上，我们却总想把建造成本压得越低越好。拿玻璃窗来说，人家现在普遍都使用的是耗能少、防噪声的三层玻璃窗，我们是一层能挡得住风雨，就绝不会为你多用两层的玻璃窗。还有国外的商品房，都是经过基本装修的，人搬进去就能住，我们的地产商，卖给人们的大都是毛坯房，仅装修费的节省，又会让地产商每套房多挣三五万到十来万，而这笔钱，中国的老百姓本来是不应该掏的，现在掏了以后，还帮开发商数着钱，这场景看上去是不是很悲哀啊!有时候我们很超前，动不动就会提，应当与国际接轨，可是现在“房价”倒是真的和国外接上轨了，可房屋质量和基本装修，怎么就不提与国际上也接轨呢？看来接轨不接轨，是有“双重”标准的。对自己赚钱有利就接轨，不利就可以不接轨，这不是强盗逻辑又是什么呢？话说到这里，一般人就该清楚，为什么房地产开发商空置了那么多商品房，却还像个“不倒翁”，永远也不会倒下去。因为它只要能出售一大半甚至一半商品房，就已经早早的收回了全部成本。所以剩下的房子能卖多少是多少，如果还能涨上去，它就可以赚更多的钱。
中国住房建设上的第三大病态表现是，政府本位角色的严重缺失，使本应科学完善的惠民住房制度“冰消雪化”，结果导致全国住房市场失去了调控制约，造成了为改革付出巨大牺牲的民众，不仅没有分享到由改革成果所带来的住房实惠，反而跌落成了“新时代的房奴”。“一代房奴”的产生，已经波及到上中下三代人齐遭罪，搅得民怨沸沸扬扬，贫富反差更加悬殊。这种结果，实在是人们始料末及的。
大家可能还记得，房改之初，我们的政府也对新的住房建设有过积极的组织和参与，比如讲，对政府部门和事业单位就搞过“安居房”建设，又出台了“经济适用房”政策和“廉租房”政策，还设立了住房公积金制度，也公布了要实行住房工资货币化。其实这些政策的出发点都是不错的，也是非常合理的。如果能加以再完善再提高，还是很有希望和前途的，也是能取得最终成功的，但是由于缺乏相关的制度保障(没有专门立法，也没有成立专门的组织管理机构)、而地方政府又因涉及自身利益而不愿落实、再加上开发商的社会责任意识不强等原因，这些比较完整的配套办法，在具体的执行过程中，不仅没有起到很好的作用，反而走向了人们所不希望看到的岔路方向。
拿安居房来讲，本来就衣食无忧的国家干部职工，生活上已经有很多保障，但安居房又使他们只用市场价三分之一左右的钱，就买到了位置很好，且设计安排都十分超值的住房。不仅如此，在权利和利益的作用下，很多部门和单位又通过建集资房和微利房的办法，每个职工又可以拿到一套比较便宜的住房。这种作法不仅对于社会上缺乏福利关照，又真正需要住房的社会底层人来说，有着明显的不公平，而且它也造成了同一单位中，由于当时没有调进来，以后政策过期作废，所造成的同一单位职工之间的现实上的待遇不公平。结果奇怪的现象就很快出现了，有些人几年里就连续拿到了两套住房，而同在一个机关里办公，另一些人却连半间住房都没有，还必需自己上市场去租房。仅这两套住房，在深圳就使这两种人所得的实惠相差了一百万元。所以这一政策对有权有钱的人来说，是占了便宜，对实际最需要住房帮助的人来说，实际上就造成了贫富差距。现在国家叫停了集资建房，应该说是清楚的看到了，它会把公有资产利益向有权有势者转移的弊端，会造成明显的不公平，所以立即加以制止了。
“经济适用房”本来是国家为解决贫困人口住房而专门制定的政策。早在1998年住房体制改革时，我国政府就曾明文规定要建立以经济适用房为供应主体、包括“廉租房”在内的多层次住宅供应体系，但后来执行效果很糟糕。国家统计局数据显示，经济适用房开工量占比由2000年17.6%降到2005年1-11月的5%，而截至2005年底，全国尚有70多个大中城市根本没有启动这项建设。目前，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，其性质却是微利“商品房”。9年来，各个城市每年都投入大量的资金为中低收入者建经济适用房，这些投入主要是通过免交土地出让金，免交税金和减免各种配套设施的费用体现出来。但不知怎么搞的，就在中低收入者入住的同时，却有更多的“小康人家”也住了进去。也就是说，在实际交易过程中，真正的购房者却不一定是中低收入者。9年来人们一直在问：这大量的资金到底补给了谁？因为人们实在看不明白，现在的经济适用房，面积大的有200多平方米的；还有些购买者同时购买几套，然后打通一起使用；还有的经济适用房的楼下，停着大量的高档豪华轿车，这不是要告诉大家，这国家给的便宜，谁有本事能捞上，就可以是谁的吗？。结果想买“经济适用房”的人就几天几夜的排起了长队。本来应该好好查查是什么人钻了国家的政策空子，但板子却打在了不会说话的这项“政策”上。这事就这么在地产商们的“忽悠”下，2003年国家就很快叫停了“经济适用房”。没有了国家在住房市场上的平抑作用，2004年全国房价一路高涨，每平方米的房价要比上年暴涨了352元，这比前六年年均增加的57元的平均水平要多出295元。也就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同分享了这上千亿的“叫停成果”。就是这一原因，命运多舛的“经济适用房”政策出台才五年，就又变成了只向低收入群体供应的“具有保障性质的政策性商品住房”。而在实际执行中，这项惠民政策连十分之一的低收入者也没能保障住。由于没有法律制度作保证 ，这两年，它又变为“拆迁户”们的专用住房了。政策的多变和缺乏应有的力度，让人感觉它就像那天上的月亮，“初一”“十五”不一样。“经济适用房”的名存实亡，和方方面面采取的“不保护、不调整、不完善、不创新、不立法”政策，无疑造成了中国房地产商各路大军的“大踏步前进”，为他们能够“天马行空，独来独往”提供了无限的空间。
在住房建设市场上，“廉租房”的作用，实际上很有限，因为“廉租房”制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。而且这一政策在设计上，有一个巨大的缺陷，就是会造成新的贫民区的产生，这不仅突显了两极分化，还会导致一系列的社会不良后果。而住房工资实行货币化，也是说得多，做得少。它给人们的感觉是“千呼万唤不得见，遥遥无期难兑现”。公积金制度也很不完善，有的地方有，有的地方没有。整个住房保障网，几乎没有起到应有的作用，不仅显得支离破碎，而且最终是一败涂地，造成了难以收拾的局面。
前面我们谈了中国住房建设的三大病况，现在该回过头来谈谈第四大病况，看一看与之相联系的时隐时现的，一个“百病缠身”的资金投资市场。我们大家都知道，中国是一个发展中国家，要搞投资建设的话，方方面面都需要钱。但与国外相比，中国的情况有着很大的不同。尽管人们的银行存款和物价上涨率相比，现在实际所得的是个“负利率”。但考虑到住房、上学和看病的需要，再加上投资渠道十分有限，大家只能把省吃俭用下来的钱，大都放在了银行里。目前我国的居民银行存款，已高达近十六万亿元人民币。这笔巨款放在银行里睡觉，并不全是好事。把钱拿出去花了，才能拉动经济的繁荣，当然更好的出路是拿去投资，让它出去为投资者赚回更多的钱才对。几年来，这些存款慢慢发现投资房地产有利可图，于是也为房地产市场房价上涨“火上浇油”，结果弄得更多人买不起房。游资不用“疏”的办法去引导，光“堵”是不起任何作用的，这笔巨款是“福”是“祸”，是继续“病”下去，还是让她走上“健康”之路，并为解决中国的住房建设出力，关键是看我们怎样处置她，安排她。从总的方面讲，一是要通过开辟更多的投资渠道，如重点开发环保绿化、新农村建设、林业开发、旅游业投资等长线无污染无破坏项目：还有就是对发展经济急需的基础设施、能源水利、信息产业、金融保险、科技创新、市场体系建设进行投入等。现在的情况普遍是，一方面有很多大项目没钱投资去开发，而另一方面，又有很多投资却无门可入。等到闲置存款什么时候物尽其用了，什么时候这个问题才算解决了。二是通过股市加以分流，三是建设社会保障系统，让人们敢于花去手中的钱。四是在住房、上学和看病方面找出一条良性循环的出路。四管齐下，才可以让她大病脱身，走向光明。
二、世界住房模式的对照
先让我们了解一下，国际社会曾对住房问题产生过哪些共识。
1948年《国际人权宣言》第25条把居住权利列为基本人权：“每一个人都有权力拥有足够的生活水平，以保障他个人及其家庭的健康及安适，尤其是食物、衣物、居住、医疗以及必要的社会服务。”
1996年联合国伊斯坦布尔人居宣言明确指出：“保证人人享有适当住房和使人类住区更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更具效率。”“要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有适当住房的权利。”“将寻求各级公共、私营和非政府伙伴间的积极参与，以保证所有人及其家庭能获得土地使用权的法律保障，能免受歧视并能平等地得到经济上可承受的适当住房。”
在美国，平民百姓要置业安居，不外是两种办法，一是买、二是租。要买房时，自己必须先找一家房地产公司，这个公司会派一名经纪人领你到处看房子。看中以后，就可以由经纪人出面与卖方交涉。这当中还有贷款公司、银行、公证等一整套手续需要一一办妥。一般是按约先交“首付”，大约是总价的十分之一，其余的欠款可以用十年、二十年甚至三十年内分期偿还，每月的“按揭款”是二、三百元到一两千元不等。但如果是有一个月拖欠没交，那么银行就有权对它进行抵押拍卖，你的“首付款”也就随着“泡汤”没影了。而租房要简单得多了，双方草签合同，交钱租房，时间到期就该走人了。1996年美国典型的单栋居民住房全国平均销售价格为16.64万美元，去年的平均价格为25.48万美元。 美国的房屋买卖，严格地分为“自住房”和“投资房”。“自住房”是消费者用来自己居住，且具有非盈利性质的房屋。对这类房屋，政府在税收方面实行包括免税、减税和延税在内的多种形式的税收优惠。由于税收制度灵活合理，美国住宅市场获得了比较平稳的发展。虽然美国住房价格从总体上说不算过于昂贵，但如果没有政府的援助，买房对许多低收入家庭来说也是可望而不可及的事。为此，美国政府专门设有住房和城市发展部，其职能之一就是资助穷人解决住房问题。目前美国有17%左右的国民，居住在政府或企业提供的廉租房里。 据统计，美国１亿个家庭中，有约７１００万的家庭拥有自己的住房，其中自住房比率达到６８％，人均居住面积近６０平方米，居世界前列。
美国重视住房立法，对住房保障政策的制定实施提供了制度保证。如《合众国住房法》，就规定了要为低收入家庭修建“公共住房”制定长远计划。《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。《开放住房法案》以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。
美国注重法制建设的与时俱进，注意根据不同时期的住房保障要求，对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律，目前在住房保障立法方面，形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。注重法制，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国住房保障制度的突出特点。美国的“公共住房”由财政投资建造。联邦住房与城市发展部每年会编制150亿美元的住房发展，计划向400万户“低收入家庭”提供住房补贴和资助建设4400套住房。在美国，凡家庭收入没有达到所在地区家庭平均收入80%的人家，可以申请住房补贴。而美国政府对地方政府建设的“公共住房”和私有营利或非营利机构建设的“低收入住房”，也进行补贴。在“公共住房”消费上，政府也实行补贴。住房支出超过收入30%时，被认定为“过度消费负担”，并以此为参考对住房需求者进行补贴。另外美国还对税收实行减免优惠。为刺激房地产业和经济的发展，让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。主要体现在：其一，对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；其二，对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。按规定每人可扣除的收入为2750美元；其三，对“出租屋”的家庭实行税收减免政策。另外，美国的金融政策力度很大。一方面，政府利用信贷杠杆，鼓励个人或开发商参与开发建设适合中低收入家庭的经济住房，如提供低息贷款和“税收信贷”。另一方面，通过住房抵押贷款一级市场和二级市场，为住房需求者提供信用。前者常见形式为固定偿还抵押贷款，累进偿还抵押贷款，固定利率住房抵押贷款和可调整利率抵押贷款等。后者也就是住房抵押贷款的证券化。正是这两级市场所建立的相应的保险机制，保证了市场运作的信心和稳定性。
美国城市居民的住房从总体规划与布置，到具体的设计与安排，都是比较实用舒适的。在一个小区里，除住房外，学校、商店、文体设施、公园、银行、邮局等等都一应俱全。美国老百姓住房。就一般水平而言，不论楼房或平房也不论几居室，在设计上大致有这样几个特点：一是客厅与餐厅连为一体，比较大，因为家人活动大部分时间在客厅；二是厨房比较大，并且与餐厅相连。厨房里壁橱很多，餐具与食物都放在橱里，看起来很简洁。电冰箱容量大。另外就是其它电器一应俱全，墙壁上电插头多。；三是卧室小，但壁橱大而且多，十分实用。一般卧室除摆一张双人床外，再没有很多空间。所有衣物都挂放壁橱里。美国人极少用箱子，如遇搬家，(比较起来，他们喜欢五六年就搬一次家)，会到商店里要几只纸箱；四是洗手间多。一般二间以上卧室的民房，都有二间以上的洗手间，而且空间大，设备完善，使用方便。
美国把住房保障问题放在了一个比较高的层面上：“居者有其屋”是美国政府的法定目标。1998年的《居住质量和工作义务法》就明确指出：“国家应推进如下目标，……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”这里的要旨是“负担得起”。美国政府认为：如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%，就属于“住房负担过重”。目前根据统计，上述“负担过重”的比例，在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说，美国基本上实现了“负担得起的住房”目标。
这一切他们是怎么做到的呢？实际上，美国政府的住房政策有三大支柱，低息、低首付以及为银行提供担保。美国住房政策主要包括两个方面的内容：一是通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的住房；二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。 首先，美国在1932年制定的《联邦家庭贷款银行法》，以财政部发行债券集资，然后再以低息贷款的方式借给银行，供其发放住房贷款。显然，成员银行既然得到了低息的资金，再发放出去的住房贷款，利息也就会跟着降下来。其次，美国1934年制定了《联邦住宅法》，其首要职能为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫作“203b按揭保险”的政策一直持续到今天：凡购买中低价位的、自住用房的人，都可申请这项保险，从而大大降低购房首付，最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民的购房能力。 最后，为让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，美国1938年又成立了联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，简称房利美），房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”，这使得住房贷款的供给更加充沛。
通过以上做法我们可以发现，美国针对让百姓“居者有其屋”的目标，创设了一套完整而精密的机制，可以在不损害房地产商、银行利益的前提下，切实为中低收入者提供“体面的、负担得起的住房”。同时，从美国的做法来看，对于房地产市场的供应是放开的，也就是说是在加大供应的基础之上来调节市场，这样就避免了“供不应求”从而推高房价的可能。
接下来我们再来看看日本。根据东京都官方的《住宅白皮书》的表述：东京居民的住宅，一是独门独院的别墅式小楼房，二是档次相对较高、面积相对较大的公寓。2003年东京新建成用于出售的公寓，平均每套室内面积为95.9平方米（相当于135平方米建筑面积）。这几年新建的公寓面积虽然逐年增大，但平均每套住房的销售价格，却从1996年的约5900万日元，逐年降低到了2003年的4256万日元，相当于每平方米2万人民币出头。8年间的房价下降了三成以上。而日本人的平均年工资在450万日元（相当于人民币30多万）左右，东京人的收入则更高，一般相当于我们的十几倍甚至几十倍。这些公寓，基本上被公司部长级左右的白领阶层，买走作为自己居住的住宅。第三类是出租用普通住宅,主要是供那些自己买不起住房的中低收入者或者年轻的单身人士租赁居住。2003年东京都建成的出租用普通住宅，平均每套住房的“室内面积”约为42平方米,比上年平均小了1.8平方米。
日本行政手段强硬，政府“有形之手”处处在显示作用。日本政府成立了专门的决策协调机构“日本建设省住宅局”，代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。具体实施“公房建设”的机构为住房公团，还有政策性的住房金融机构“住房金融公库”，为住房建设和购买住房提供长期低息资金。
日本是一个四面环海的岛国，典型的人多地少国家，住房历来紧张，尤其是二战后，面临更严峻的住房短缺问题。日本政府首先在立法上进行了制度支持。如日本政府先后制定实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全住房保障的法律体系，这类法律共颁布40多部。现在日本８０％的住宅为普通居民集合住宅，剩余的２０％才允许私营集团开发商品住宅。日本公共住房的供应模式，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体。其中住宅金融公库承担住宅资金融通的职责，后两者直接负责建设和提供住宅。也就是说，在日本“公共住房”是由“日本公库＋公团＋公社”来提供的。那么日本政府的财政补贴是多少呢？在日本一般有两种形式补贴。一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团“住房建设”的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设“公共住房”和向低收入者发放住房贷款。除此以外，日本还对赠款部分免征了赠与税。在日本政府颁布的《住宅取得促进税制》中规定：利用住宅贷款自建、自购的居民，在5年内可以从每年的所得税中，扣除当年的住宅贷款余额的1%，另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设实行税等实行减免，甚至对住房资金中的赠款部分免征赠与税。在金融政策方面。日本采用了混合型的金融政策模式。这种模式的特点是，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充，官民结合。政府住房金融机构有住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等；民间的住房金融机构由包括住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。在住房贷款方面，各机构做法也各有不同。
据日本不动产研究所发表的统计数据称：日本拥有自己住房的家庭大约占48％,依靠租赁住房居住的家庭占52％,所以多数日本家庭的住宅面积不大,但室内各种配置齐全,房间结构合理,厨房设备先进,使用方便,而且带有淋浴和浴盆的浴室、厕所和洗衣间都是单独分开的,使用时互不影响,十分方便舒适。举例来讲，目前在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的“品川站”，周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，“实用面积”80平米，两间朝南，带停车位，售价3千万日元，要算“建筑面积”也在100平米左右, 合人民币225万，按“建筑面积”算，每平米2.25万人民币。 需要特别加以解释的是，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗机和烘干机的，加15万日元后还可以再配一台双开门大冰箱，厨房下水道口还带自动垃圾干燥处理器，出水口配有矿化饮水装置；买了新房后，主人不需要动一个手指头，就能立刻搬进去，住上已经装修好的，既舒适又写意的新房。
有人拿上海的住房做了对比。他一个“哥们”回上海结婚买房，在静安区边上，现在卖1万6千/平米还要排队等。好不容易买了房，还是毛坯的，然后装修，质量想和日本水平看齐是不可能的，就这样他光是热水管热水器的费用就花了上万元，其他的费用更加是“说不清道不明”，最后装修完，算总账是十几万元，可结果还觉得非常不满意。因为这套房说是“建筑面积”98平米，而实际“套内面积”相当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子不算阳台，而且阳台是转角大阳台，有10多平米)。实用也就是70多点的房间面积，花了近一百八十万，还不如日本东京市“品川”的房子。经过进一步细一算账，上海的单价已经是直逼东京了。而且是给人的感觉是，花了钱却并没得到应有的品质，结论是：中国的住房真的是标准的“价不廉，物不美”。
和美国、日本相比，地处欧洲的瑞典在住房建设方面，也有既类似，又不同的做法。瑞典是福利国家，瑞典的住房政策从一开始就是作为一项社会发展目标被列为国家发展计划当中，住房政策本身也就成为国家发展政策的一项内容。在瑞典，人均住房面积47平方米，按每个家庭五口人计算，平均每户住房面积235平方米。这种高标准的住房状况，主要依赖于完善的贷款制度和便利的贷款方式。瑞典是个福利国家，全国80%的住房是靠贷款购置的，住房贷款早已成为瑞典各商业银行的主要贷款业务。长期以来，瑞典把住房补贴政策作为推行福利政策的重要组成部分，所以住房的补贴高、限制少、覆盖面广。补贴费用由国家和地方团体共同负担，由市政府发放。(l)给退休人员的住房补贴。主要目的是使他们能够继续使用原来的住房，而不至由于退休收入减少而使居住条件受到影响。补贴的金额有时达到退休人员的全部住宅费用。当收入超过一定水平时，补贴金额减少。全瑞典大约有30％的退休人员从住房补贴中受益。(2)有子女家庭的住房补贴。它是以住房费用为基数，根据家庭收入及子女数量来计算。这些补贴既是对公众消费的支持，又是对城市住房建设的帮助。在领取住房补贴的家庭中，有3个或更多孩子的占50％，有2个孩子的占20％，有一个孩子的占20％。住房补贴数额的确定有明显的特点：当住房租金、收入相同时，孩子多的得到的补贴多，子女多的家庭住房纯支出，要比子女少的家庭少；收人多的家庭，租金补贴少，住房纯支出多。
瑞典很注重通过立法提高居住标准，如1973年通过的《住宅更新法》，规定房主必须改善不符合最低标准的住房，国家给予贷款和必要的补助，以促进旧住宅的现代化。《建筑条例》还对房屋的改建、建筑物的管理维修、拆除等做出明确的规定。长期以来，瑞典政府为了解决住房问题制定了一系列比较切实可行、具有连续性的住房政策和法规。同时，瑞典政府还直接参与住房的建设和管理。通常这一职责由城镇政府来担当。瑞典的城镇政府具有相当强的法律地位和经济地位，不但有权提高本地区的税率，而且有广泛的决策权。主要有3个任务：一、规划住宅区和征购土地；二、参与有关国家贷款及补贴问题的决策；三、制定社会发展纲要，负责住宅问题的协调工作。在公共住房建设上，瑞典也是“三个轮子一起转”。瑞典的公共住房建设，大致可以分为三方面：一、政府直接投资；二、合作社投资；三、私人投资。另外，瑞典实行公共住房补贴政策。这项政策的特点可概括为“坚持普遍受益原则”，经历了从“砖头”向“人头”转变，以及补贴费用由国家和地方团体共同负担三个过程。在税收上，瑞典政府把边际税率减少到30%。与公共住房问题有关的税种，有不动产税、印花税、遗产税和所得税等。税收政策一直是财政政策的重要内容。采用税收优惠政策支持住房建设，解决公共住房问题。例如，1974年，对住房所有者名义租金收入在30万克朗以上的，按10%征税。另外规定，住房所有者在出售其住房时应缴纳资本所得税，但是这种税常常因所售住房的维修和改造补贴而收不到，这实际上也相当于税收优惠。另外，房屋造价的70%可申请抵押贷款，归还这部分贷款不交所得税。1991年的税制改革，也使边际税率从47%减至30%。在瑞典买房，付款方式上也可以有多种选择。除了制定有公共住房建造的金融政策外，瑞典还推出了有关公共住房消费的金融政策，鼓励居民购买公共住房，付款方式可以是一次性付清，也可以分期支付。而在住房金融机构方面，瑞典主要有三大机构，它们分别是瑞典抵押贷款机构、国家退休基金和瑞典全国住房合作社联盟。
新加坡虽然国家不大，但它的发展和建设经验很值得称道。新加坡是一个拥有300多万人口，总面积仅639平方公里的岛国，由于土地资源有限，向高空建设成为其建房的唯一选择。新加坡的建屋发展局，是负责实施政府决定的“建屋计划”和统筹物业管理的职能部门，它所建造的住宅，分为“公共组屋”和“共管式公寓”两类。公共组屋是高层建筑里各种款式的单元住宅。新加坡公共组屋和小区建设的指导思想是：一、提倡家庭和睦。政府规定申请租赁、购买组屋的必须是核心家庭，单身男女青年不得租赁或购买组屋；二、提倡尊重和赡养老人，兴建“多代同堂”组屋，也就是那种大面积分户隔断或多房多厅式住宅；二、提倡邻里交往，促进邻里团结。新加坡有近90％人口居住在高层组屋之内，多数楼房对偶建设，相距很近，每栋底层不安排住户，用做商店或娱乐室，为居民休息、娱乐和购物之用。为增加全社会各族群的凝聚力，调动各方面的积极性，使各“族群”能够和平共处，种族和谐。新加坡政府还在组屋的住房安置中，把不同种族的人，按一定比例安排在同一幢公共组屋里，实行“混居”政策。使不同种族的人，能够加强联系和沟通。种族和谐制度的推行，增进了各民族之间的信任和了解，减少了社会种族矛盾和冲突，形成各种族团结一致共建新加坡的合力。共管式公寓是新加坡政府在1974年提出的概念。当时，新加坡政府为避免传统低密度房屋的蔓延，造成土地浪费，因而宣布采用共管式公寓，以引导私人物业的发展方向，从而进一步达到使有限的土地，得到更密集的利用的目的。在共管式公寓模式下，一项产业的发展范围内有多个个别产业的业主，他们不仅是个别单位公寓的业主，同时又是共有产业的业主，在共有所有权的土地上，除发展共管式的屋宇外，不少于40％的土地保留作为花园、风景区以及其它娱乐设备，以及确保建筑物能更好的进行管理与维修之目的。
新加坡住房政策的基本指导思想是：全国大多数家庭居者有其屋。这一政策目标的实现主要由新加坡住房发展局承担。在人均收入较高的新加坡，社会福利制度完善，组屋是其中一项最丰厚的福利政策，所有的公民都可以从中受益，新加坡的组屋一般有两房式、三房式、四房式和五房式等多种。两房式的面积45平方米，售价介于5万4到7万5，(合人民币27万到38万)；三房式售价介于9万4到12万3，(约合人民币47万到61万)；四房式售价介于13万1元到18万2，(约合人民币65万到91万)。在新加坡,政府出售的公共组屋的室内一般不装修。住户可根据自己的经济能力和爱好自行装修,但有其严格规定。这些组屋大都建于60、70年代，当时以租为主，现在很多家庭收入提高之后，政府就以低于市场行情的价格卖给他们了。上世纪80年代中期，低收入家庭申请公共房屋的条件为月收入不高于4000新元，这几乎占新加坡90％的家庭；中等收入家庭申请的条件为月收入不高于6000新元，约占新加坡家庭总数的6％。 政府针对不同收入阶层制定有不同的政策。政府规定只有月收入4000新元。这基本上保证了80％以上中低收入的家庭，能够得到廉价的组屋。而20％有较高收入的家庭则需购买标准较高的共管式公寓，或标准更高的置地住宅（花园式住宅）。为了照顾低收入家庭购买组屋，政府还提供补贴：购买三房式以下住宅的低于半价出售；购买四房式住宅可降价15％出售；购买五房式住宅也有优惠。对于标准较高的公寓则按市价出售，不予优惠。购买组屋一般需一次缴足相当于售价20％的款额，余下部分由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购买的，如月收入少于800新元者，政府允许其租用组屋。近十年来，新加坡的公共组屋建设又有新的进步，更加注重服务，更加尊重大众百姓的意见。那些已选择了新组屋单位和按照登记号码预购公共组屋的购房者，目前在预购公共组屋时，需付2000元按柜金。 接下来新加坡建屋局就会很快列出各类型组屋的售价，以及每个地段的新组屋的初步设计图样。 然后建屋局开始招标兴建新组屋，购房者这时也需签署购组屋合约和付相当于组屋售价20%款项的首期付款。购房者将会在第二年搬进公共组屋内居住。
除此而外，概括其他各国的中低收入住房政策主要措施有以下三类：
第一类是政府自己投资建房，然后直接提供居民租住。这一类政策主要是战后世界各主要市场经济国家实行的公房政策。这一政策在特定时期迅速解决全社会性的住房供给短缺起到了积极作用，但这一政策实施的长期后果是财政承担较为沉重的负担。当大面积的社会住房不足逐渐消失的时候，公房政策逐渐退出政府财政预算，比如以英国为代表的公房私有化。
第二类是政府通过价格、财税和金融手段进行管制和补贴。这是长期以来世界各地比较普遍采取的住房政策措施。居民家庭购买或者租赁房屋。从补贴的对象看，早期的补贴主要针对供给方，也就是对能够提供满足政府规定房屋质量、房屋价格（包括租赁和销售价格）的私人或者公司给予补贴，补贴包括税收减免优惠、直接的贷款支持、以及直接的价格补贴等，这类补贴一般也被称作砖头补贴。随着住房自有率的不断提高，以及租赁市场由于价格管制而导致的房屋空置率上升与租赁房屋供给不足并存的发生，使政府补贴逐步从房屋的供给方转向住房的需求方，也就是从砖头补贴转向人头补贴办法。
第三类则是在政府直接投资建设房屋然后低价出售给家庭。实行这种政策国家和地区相对较少，较为有代表性的是新加坡。我国的香港地区也实行类似的住房政策措施。
从整体上看，住房立法完备、住房金融健全、住房政策目标集中，是国外解决中低收入家庭住房政策措施实施中，最主要的特点。
从以上国外住房状况的对照比较中，我们可以看出他们的很多共性，也可以看到各国不同的个性。共性是这些国家，都能把“非营利”的住房建设，当作社会保障中“与生存密不可分”的“生活必需品”来看待，认为解决中低收入者的住房问题，是政府不可推卸的职责。在权利和义务方面，他们都勇于担当责任，想方设法“为天下人都有房住”而规划蓝图，调控房市，奋力保障“居者有其屋”。在住房立法上，在市场游戏规则上，在建造质量上，在补贴优惠上、在系列服务上，人家都做的很实在，很认真。可以说在住房问题上，政府官员没有私利，一切以“为所有公民提供体面的、负担得起的住房”作为目标，所以能处处为老百姓减税让利。而且不与民争利的“多予、少取、放活”的思想指导方针能贯彻到底。反观我国目前住房保障体系的状况，却多少令人感到有些沮丧。建设部的一位官员曾说，房价高不高根本就跟一部分人民群众没关系。当时的政策也说得挺明白，住房商品化基本上是“三条路线”：高收入者到市场去买商品房，中等收入者去买有政策补贴的经济适用房，低收入的住房困难户，去租政府投资的廉租房。商品房市场所涵盖的是第一部分“先富起来的”那一部分人，后两部分人的住房问题要靠“住房保障体系”也就是以经济适用房和廉租房来解决。而现实中普遍存在的问题是，许多地方政府的经济适用房建设，以政策之名，渔“商品房”之利；廉租房则因费力不讨好(或者说讨那些贫困户的好意义不大)而一直未成气候。建设部也曾作过关于房价的调查，发现房价高的原因之一是政府各部门的不合理收费太多。这就成了某种黑色幽默；人民群众向政府控诉开发商把房价抬得太高，结果发现政府也没少在房价里收费，而正是因为收了费却没花向“住房保障体系”，才把这些老百姓赶到“商品房市场”中去，发现了房价“太高”。和国外相比，我们的差距就在于，不少人见利忘义，没有做好自己该做的事，反而把住房这种生活的“必需品”，推向了可以任意拍卖的“奢侈品”来对待。结果是左手拍卖着土地，右手取走了税费，个别人脚底下还跟地产商有一腿。让房价下来吧，又担心银行失去了大买卖会垮下来。什么社会保障呵，什么用之于民呵，几乎都成了有名无实的摆设。一句话，有些人唯利是图还可以，调控房价没有招。
世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。目前我国房地产业的发展阶段，大致同二战之后的欧美发达国家，以及60、70年代的“亚洲四小龙”情形相似。针对住房保障问题，这些国家当时都很重视，政府管制较多，尤其以北欧国家和新加坡这些高福利国家为代表。“他山之石，可以攻玉”，国外的经验可以给我们深刻的启示。把他们的有益经验与中国的具体国情相结合，就是今后我国住房建设应走的正确道路。至于各国的不同个性，也应该对我们的住房改革有很好的借鉴和参考作用。像多种多样的税收优惠和经济补贴；“自住房”与“投资房”的严格区分；市场商品房供应高收入者；公共住房“以租为主”，底层不安排住户，用做商店或娱乐室，为居民休息、娱乐和购物之用；和諧的种族混居；与时俱进的和人性化的居住环境设计；高质量的房间配套用品；普遍采用套内面积；新房必须装修；不少于40％的土地保留作为花园、风景区以及其它娱乐设备等等，这些都是我们应很好借鉴的内容。通过我们的学习和努力，我们也可以达到和赶上他们现在的水平。中国人并不笨，中国政府也不是没能耐，关键是怎么看待“义”和“利”。我们都明白市场的缺陷和经营者的逐利行为，不可能保证社会公共利益产品的投资和生产，这方面国家和政府应该担负起自己的责任来。換句话说，在经济和社会的发展上，国家有更大的利益要放在前面考虑，那就是没有百姓的安居乐业，就没有国家的繁荣富强。试想一下，如果老是让人感到经济发展了，生活幸福指数反而下降了，让温暖变成了心寒，让管理服务变成了捞取好处，那我们的改革还有什么意义？老百姓们还能不有所怨言吗？所以我们的住房社会保障体系建设，如果依然迟迟不见动静，其后果实在令人担忧!
三、深圳城中村农民房的启示
在中国各大城市中，人口增长幅度最快的城市当属深圳市。26年前，深圳的当地原住民约有30万人，经过大量的移民，深圳市现在实际管理人口已超过1200万。目前全市暂住人口达到1035万，其中，暂住一年以上的人口531.7万，暂住1个月到1年的人口409.3万，暂住1个月以下的94万，有深圳市户籍的人口只有170多万 。深圳这约1000万的暂住人口，除了公司企业为500万打工者提供了集体宿舍外，还有另一半的约400万人，是靠深圳“城中村”里的农民房，来解决这些人的居住问题的。据统计，深圳市共有自然村落2000多个，面积43.9平方公里。在城中村居住的人员，不仅仅有外来农民工，大量初来深圳的城市白领阶层，也居住在城中村内。
农民房的外部形象是比较差的。在这些拥挤、狭窄的“城中村”里，普遍存在违法建筑、治安恶化、环境脏乱、消防安全隐患等问题，如不少村子成了“黄赌毒”的温床，威胁到周边城区，拖住了城市发展的后腿。村子里楼房密集杂乱，缺乏规划，邻近楼房不足一米，有些地方甚至只有五六十厘米，被称为“握手楼”、“亲嘴楼”。楼下是狭长的巷道，朝上看去，在纷乱的防盗网、晾晒的衣服上面，仅能看到“一线天”。这些村子人口密集，环境脏乱，管理失控。住户乱拉电线，而一户一个的煤气罐，用的几乎都是“黑煤气”，火灾隐患严重。村里还暗藏着许多地下加工厂、传销窝点、制假售假的小作坊、无证食店、发廊、黑诊所。它们大量生产假冒伪劣产品，危害百姓身体健康，还恶化了“城中村”及周边的环境。
但尽管如此，却谁也不能否认，城中村确实为解决深圳外来人口的住房问题起到了很大的作用，而城中村股份公司承担了城中村管理职责，也减轻了政府负担。这些农民房客观上满足了大量外来人口的居住需要，填补了本应由政府组织建设的廉租屋空白。有人做过统计，深圳市30万原住民，在仅10年的时间里，用不到深圳4%的土地，投资约400亿资金，建造了约1亿平方米的廉价农民房。这2000多处“城中村”因其特有的地理位置、廉价的房租、简便的手续，成为众多外来中低收入人口租房的首选目标。这些农民房，最起码的积极意义在于，它为大量外来人口的涌入提供了一个较低的进入门槛，不仅大大缓解了政府初期经营和维持城市的经济压力，也成为包容巨大外来人口的廉租房供应地。仅在福田区内的15个城中村共3.83平方公里的面积，居住了约80万的外来人口，这些人口的部分经济活动发生在城中村，而大量人员却在城中村附近的商场、酒楼、工厂、批发市场打工创业。充足的劳动力资源保证了深圳发展源源不断的活力。
深圳农民创造的这个奇迹，完全是在人们“一不留神”的情况下随意创造的。当初国家给每个农民150平方米的宅基地，他们先是“按要求”盖起了3层楼，以后随着租房需求的旺盛 ，农民们开始冲破“框框”，拆了旧楼盖新楼。后来把楼盖到了7、8层，还有的盖到了10多层。现在每间约50平米的农民房，每月收房租大约900元，每个农民家庭一年光房租能收20万元到30万元。而他们投入的成本，是每平方米400元，整座楼下来也就40万元到90多万的总造价。由于收入丰厚，所以当地的深圳人都知道，尽管深圳的原住民，不种地了，也不出门做工了，但靠着城中村的农民房收入，他们这30万人，却是天下最富裕的“农民”一族 。
据说在深圳早期发展的过程中，政府也尝试过建设廉租屋、周转房提供给外来人口及户籍人口居住，结果却失败了。原因一是需求缺口太大，政府根本没有财力继续进行大规模的建设。有人算过一笔帐，如果政府完全投入资金，来建这么多房的话，不要说当时政府根本没有这么多钱，就是有钱，至少也要15年时间才能建成。二是由于部分存量资源被掌控者当作生财之道转租出去，偏离了最初建设的初衷，最后不得不放弃。有关方面由此还得出结论：任何以政府为主体解决外来人口居住问题的方案都是不可取的。但就是这样一个天大的难事，深圳原住民却没花国家一分钱，就把上亿平米的廉价房推向了市场，为前来深圳“打拼创业”的人们，提供了栖身之地。谁也没想到，一个不少人都不看好的赔钱项目，只是由于 “政府缺位”，后来农民补位的变换，不但没有赔钱，反而成了当地最为赚钱的大买卖。
我们从深圳市城中村的农民房的建造中，起码可以得到五方面的重要启示：一、经济的快速发展对住房有着巨大的需求。深圳的发展建设在全国具有一定的代表性，各地的知识精英和打工创业者纷纷来到有发展潜能的城市来工作，每年会有十几万到几十万的移民涌入到各大中城市，这种势头今后还会有所加强和扩大，并给住房市场带来强烈的需求。二、新移民需要的住房，不能离中心区太远，地理位置一般距中心区半径距离五到十公里比较好。深圳的农民房大多就具备这一特点。三、这些住房必须以租为主，租金低廉。深圳的农民房，由于都没房产证，因此很少有人买。结果歪打正着，都拿来出租，反而房租便宜，出租情况很好。另外，新来到的移民，经济上都不是很富裕，实惠便宜的租金，才对他们有较强的吸引力。四、建造“廉租房”，具有很好的投资效益，可以为投资人找到一条致富路。也就是说，没有税费的摊派，实际造价并不算高，国家从中就能明白，盖政策性公共住房可以从哪里把钱省下来。总之，它不是赔钱的，完全能在解决人们住房需要的同时，为投资者和租房者取得“双赢”的结果。五、城中村农民房的不足之处，是缺乏前期的科学规划和设计，结果草草建成，就显得十分杂乱，现在想改造拆除也十分艰难。这从另一个侧面也说明了，搞好大型住宅区的全面合理建设是多么的重要。搞得不好，功能上都是减法，越减越少，越减越差。相反针对住房需求，提前拟就蓝图，合理进行建造，就可以避免城中村弊病的出现。而且规划设计的好，各方面彼此配套，住宅功能上就可以都变成加法。同样花一样的投资，但住房的性价比会增加很多，综合起来考虑，提升一倍两倍的性价比都完全是可能的。所以，从某种角度来讲，深圳城中村的农民房，从正反两个方面都为我们提供了不可多得的借鉴经验。
四、深圳梅山苑的方向
深圳市的住房，除了商品房、农民房、安居房、微利房以外，还有一种是政府出资建造的廉租房。这种“廉租房”虽然大的片区也就3、5处，但它所产生的社会效果却相当出乎人们的意料，可以说能代表一种政策性住房的建设方向，而“梅山苑”就是它的一个典型代表。梅山苑在深圳之所以引人注目，一是因为它是一个科学设计，布局合理，设施配套，生活方便，并具一定规模的居住小区；二是这里的管理非常规范，绿化整齐，卫生干净，治安井然。虽然是一个万人居住的社区，却创造了住户登记率为100%，今年各种发案率为零的娇人业绩。三是梅山苑在住宅节能降耗和能源回收再利用方面进行了多种尝试，已成为深圳市住宅产业化的示范基地。四是梅山苑的投资效果也非常好，全部3亿元投资，通过5年的对住户出租，就能全部收回成本。因此，这类住宅不但具有社会效益和环境生态效益，也具有相当不错的经济效益。
地处深圳市福田区下梅林的梅山苑，是深圳市政府于２０００年投资３亿多元建设的一个大型廉租房安置区，占地面积12万平方米，规划分为两期进行，第一期建筑面积15.5万平方米，共建楼房30栋，已有住户2635户，主要为“两房一厅”以下的小户型和单身公寓，常年租住人口近万人，其中“非深圳户籍”人口占７５％以上。第二期10万平方米，规划住户1600户。现二期建设已经开工，并准备采用包括屋顶绿化、雨水回收、垃圾处理、太阳能利用、中水回用、整体厨卫、人工湿地、智能化等住宅产业现代化方面的新工艺、新方法进行建设。梅山苑距深圳中心区约六公里，周围环境相当的好，可以说背靠青山，相伴水库，并与深圳的公务员大社区梅林一村紧紧挨着，出门就是深圳市区最大的福田农副产品批发市场，离家乐福超市和下梅林商业步行街、国美电器也都很近。小区内有幼儿园、小学、中学；小区外有梅林文体中心包括高尔夫球场，网球场，足球场羽毛球场等等。里里外外更是店铺林立，井然有序。医疗点，邮递点，商业银行，应有尽有。交通方面也是十分的方便，有两大公交车终点站在附近，上车肯定有座位坐。而北环大道，新洲路，梅林路又可以四通八达。除了这些，住在梅山苑，人们还能领略到它的“嘈杂中取静谧，偏远中却方便”的奇异妙处。
梅山苑的楼房一般高7层，只租不卖是它的最大特点。入住的人员到管理处登记申请办好手续后，按每个月每平方米18元左右的租金，0.8元的管理费，和0.15元的本体基金来算出全部的房租。然后预交两个月的押金，就可以住进去了。交费是每月定期去管理处交，错过了“交款期”就要扣滞纳金。因此更多的人是采用银行委托扣款的方式付月租。总起来看，梅山苑的房租还是比较公道合理的，特别是从“综合性价比”来说，是比较令住户满意的。而且从政府的投入产出比来看，也是相当理想的。因为按5 年收回全部投资来计算，梅山苑的每平方米造价还不到1200元。这和市场上卖的12000元1平方米的商品房，有近9倍的差距
深圳政府部门最近也表示，今后要更多地开发一批类似梅山苑的以出租为主的绿色住宅，以加强政府对房地产市场的调控，也帮助市民的住房消费观念由买房转变为租房，由“所有”变为“使用”，减轻房市的供求压力。另外，深圳还提出，今后市、区两级财政每年将把全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。有关专家估计，深圳平均每年的土地出让收益在百亿元左右，拿出10亿元用于公共租赁住房建设，就可以为深圳民众提供数量更多的公共租赁房屋。
6年过去了，尽管梅山苑现在看来，还有很多可以改进的方面，如户型结构设计，外部装饰造型，道路停车状况，卫生间配件质量，以及进入及退出的监管机制还需进一步完善等等，但它的整体设计和管理模式是成功的。这在全国房价上涨最快的地方，能让百姓看到一线解决住房难的曙光，并为全国住房难题的破解，打开一条切实可行的思路，的确是非常难能可贵的。
从梅山苑的情况来看：深圳市政府在建设这种大型的廉租房安置区的过程中，主要对“用地”方面采取了行政划拨方式，这是降低社会保障住房成本的最为关键的一条。再就是对住宅投资的计划下达做了优先安排，在住房资金使用计划编制上，对廉租房有一定的倾斜。规划部门优先安排用地，优先安排选点、规划、设计，并在选点时，提供有利于降低成本的地块，尽力在规划布局上提高住宅小区的容积率。在征地拆迁时，对住房建设提供了方便和政策上的优惠。属于上交地方财政的税费，也结合深圳自身的实际情况，本着对影响成本构成主要因素的税费进行了减免。市政基础设施建设配套费用，由政府承担。而且住房的成本价格也主要是由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1—3%的管理费、贷款利息和税金等这7项因素构成。
五、新的住房解决办法
前面我们从国外和国内的很多住房解决办法中，已经能逐渐可以看出我们的不足，和应该努力的方向。当我们吸取了各方面的长处，再结合中国的具体条件，就能够大概的勾画出一个比较适合中国国情的新的住房解决办法。
从大的方面看，中国的中低收入者占80%，高收入者占20%，那么国家应通过建造政策性生活必需品的“国屋”，或者叫“百姓家园”的方式，来解决中低收入者的住房问题。还可以通过完全市场化的办法，让高收入者通过拍卖奢侈品的方式，取得他们所需要的高档住房“金领世界”。根据这一划分，今后供应的80%的土地，都用做“国屋”建设，20%的土地完全进入市场，通过拍卖满足大款们的需要。不过需要注意的是，最近几年由于高收入者大多数已经拥有了自己的理想豪宅，所以最近5年的土地供应，就该全部投向政策性“国屋”的建设上，借以偿还前几年的欠账。
从土地位置的选择上看，应在离中心区5到10公里的半径范围内，在交通比较便利的地方，开发建造一批占地面积为15万到25万平方米的大规模的“百姓家园”来。每个“百姓家园”可容纳2到3万人左右。这样做一是便利百姓生活；二是能形成集群效应；三是好配套设计；四是能降低成本；五是可以大大提高住户的性价比；六是便于住宅产业化生产；七是包容性、可变通性余地较大；八是可实行政府采购招标；九是可满足各类需要；十是可把出租房和自住房通盘在一起考虑规划。
建房一个是需要地，二是需要钱，三是要有一个好的建造管理模式。按照新的设想，“国屋”或者说“百姓家园”的土地，应该是由国家通过划拨的方式来提供，这样土地这个大问题，就很容易的得到圆满解决了。钱从哪里来？听起来这好像是一个比较让人头痛的问题。但没有关系。我们银行不是有近16万亿的居民存款，找不到投资的去处吗？ 每年用发行国债的方式，拿出两万亿建房就全解决问题了。这样做也有很多好处。一是为居民存款找到了很好的投资项目；二是如果是按13年期的国债，年利率5%，那么投资人每投入1万元钱，就该每年返息500元，每季度返本150元，13年可获本息16500元。(根据还本递减规律13年还本1000元，再付利息6180元，共应付16180元，两笔帐相抵，还多付320元。)这种金融产品 ，由于是国债信誉度高，再加上可以免去利息税，每个季度和年底都有现钱返还，所以应该是个不错的投资设计。在建造上，由于税费的问题基本上不存在了。(税费应该全免才对，因为13年后，国家可以不花一分钱，就能得到这笔优良的不动产。按70年使用期来算，国家还可以无偿利用57年。这等于是给国家栽下了大片的摇钱树，对国家来讲将受益无穷 )。这样一来，就可以把95%以上的钱，都投入到建造成本上了，当然还有4%就应该是房地产商应得的有限利润，(现国际标准为7%，我国安居房规定3%，需要考虑与国际接轨。另外地产商不用垫付资金，再加上搞大型的建设，成本可降10%等因素。这4%的利润，对地产商来说也是有利可图的，在变通情况下也是接近国际标准的)。
深圳农民可以用400元建造一平方米的房子，江苏南通农民可以用30万盖起450平方米的三层带装修的小楼，平均造价每平方米是666元，丽江的小别墅的平均价大约为1000元1平方米，陕西农民盖了一所小院里面盖了9间房，一共才花了7 万元，平均价不到400元1平方米，全国湖南商品房价最低的1平方米是600多元，深圳的四季花城第1期也每平方米才卖2700，梅山苑的造价没有超过1200。所以综合起来看，如果没有其他的乱七八糟税费，在各大中城市盖房的成本价每平方米1000元钱应该是基本够用的。
建造“百姓家园”离市中心不能太近，也不能太远，一般有5到10公里的距离比较合适，规模面积不能太大，也不宜太小，一般为15万到25万平方米的规划面积比较恰当，楼层大多为7层，楼下最好是预留的空层。四周可适当建一些高层(20层到30层)作为可出售的自住房。高层的下边可设计成铺面，以供配套的店铺、 邮局、银行、医院、超市使用。像幼儿园、小学、中学、小型广场，公园、篮球场、网球场、游泳池、菜肉市场等都应该成龙配套。园内的道路、停车场、草皮、树木、绿化等都要有较宽敞的设计，留有一定的发展余地，不要当时看着还可以，3、5年后怎么看都别扭，那时再想变就不可能了。另外四周的交通也要便利，有公交车终点站在附近更好。有条件的话，还可以把几个“百姓家园”设计在相邻的街区，这样资源上能做一些分工，可以使更多的人一起共享
建造的住房，应严格执行4种面积标准，也就是说，只建造30、60、90、120平米，这4种规格的标准住房，要注意这里讲的都是人们自己就可以拿尺子量出来的套内面积，也有人管它叫实用面积，而不是地产商们随便可用来蒙人的建筑面积。“百姓家园”以租为主，以后也可在周围盖一些以微利价出售的自住房。出于公平和够用的原则，国家应该对每个人应享有的政策性住房面积，做一个度的限定，这个限定综合考虑为30平方米的套内住房面积为宜。原则上一个人可租或可买30平方米的住房，两个人可以是“60”，三个人是“90”,四个人是“120”的面积。租房的人过多，而可租的房又很少的情况下，可采取分摊房租两人住“30”,四人住“60”,六人住“90”,八人住“120”的作法。但绝不允许人少住大房的情况出现，也就是说，不管是谁，都不能突破人均30平方米的黄线。具体作法上，可以在入住时在居住证或身份证上做登记，不管是人走到哪里，只有退了旧房才能再租新房，这样才能使国家的住房福利，公平的惠及到每一个人的身上。另外，在租房上也要有一些大家共同遵守的规定。比如讲，原则上一楼二楼住年龄大的“离退休者”，三、四楼住“有家有口”的住家户，五、六、七楼就应该是“能跑能跳”的年轻姑娘和小伙子们去租的楼层了。前面强调了住房都采用套内面积，这是从“标准”和“公平”来考虑问题的一项大原则。不管是谁，国家都提供一视同仁的面积标准。想超过标准也可以，那直接到市场上去找大面积的住房就是了。另外有些人担心公摊的那部分面积的钱从哪来？这可以从配套的店铺所出售的高额回报中来，不够的话，从每年房租合理上涨的2%中提取就可以了。对于“百姓家园”，国家一点不投也是不行的，过去国家把公房都卖给了百姓，可收回的钱后来都做了什么？人们并不是很清楚，如果能用，先贴到这里，应该也是不错的。还有从市场拍卖土地所获得的钱，也可以用一部分补在这里。等13年以后，这些房子的账还完了，房子还不全是国家的，所以怎么补，应该都是不成问题的。
那么按照这种设计，租房者的具体租房情况会是怎样的呢？30平方米的房子，如果是一个人住的话，每平方米每月租金为9.17元，30平方米每月租金就是275元；60平方米每月租金是550元；90平方米是825元,120平方米就是1100元房租。当然按每人30平方米来算，这是住得很宽敞的。如果“人多房少”或想“节省点”房租，就可以两人分摊合住30平方米，那样房租就可以“少”一半。平均每个人一月交房租不到140元，就能解决住的问题了。要是再算上本体基金和物业管理费，一个人花150到300元左右就能住得很不错了。因为这里是配套齐全的“百姓家园”，而且住房面积是一点折扣都不打的，很够尺寸的实用面积。居住环境拫不错，管理方面也相当规范，有电话，宽带、有线电视和天然气，厨房卫生间一应俱全，大家想想看，住在这样的“百姓家园”里，自己的心情是不是会好很多啊!
前面我们曾多次强调过，对自住房来讲，它是人们生活的必需品，具有社会保障的性质和功能。特别对普通民众来讲，可能一生就需要一套自己的住房，涨价也好，降价也罢，对他们来说，实际意义不是很大。因为这是他们每天生活都离不开的住所，降了也得住，涨了也不能拿出去卖。所以国家对自住房应加以特殊的关照。不能以为现在房价涨了，老百姓也真的就发大财了。而买了多套住房的人，就完全是另一回事了。这一点要严格加以区分才对。
在“百姓家园”里，对自住房可分为60、90、120平方米3种规格来建造，原则上每户家庭按3人住90平方米执行，(也都执行套内的实用面积 )。考虑到每个家庭对住房的需求有差异，可以把90平方米的住房“缩小”和“扩大”30平方米来做“调剂”。比如讲，“90”的可以占60%，按微利房的价钱向自用房户主出售。“60”的占20%，减少的“30”面积拿出去给“90”的相加，就变成了“120”的。这“30”的面积比人均规定面积有的“少了”有的“多了”，所以可以按市场价来算账，或者按微利价的3倍来计价。这样一来，住120平方米的，要多掏30平方米的市场价给住60平方米的住户，而且有可能住60平方米的人，折算下来不用掏钱就可拥有“60”的住房，而且有可能因为少住了面积而再多赚三分之一的房钱。通过调剂，住“120”的人，用市场价多买了30平方米的房，住“60”的人，也可以不花钱反而再赚点钱。这既灵活的做了调剂，又满足了不同人的需要，而且处理的十分公平。特别是特困户，他们是比较愿意“不花钱”就能搬进自住房居住，虽然住得小了点，但还是可以住下的，况且还能有一些经济补偿，心里会平衡很多。
一般出租房可先行推出，这样可解人们的“急需租房”的燃眉之急，大家都先租房住，等五、六年后手头有钱了，各方面工作也稳定了，就可以再考虑买以微利价出售的自住房。四种规格的标准房要分布合理，让收入不同的人杂处在一起，对住户也应该搭配整合，这对形成合諧社会的氛围是非常有好处的。在买卖办法上，也应该有一套严格的规定，因为作为原则来讲，国家为每户家庭只提供一套自住房的优惠(也就是微利价，根据各大城市的情况，套内面积的每平方米价格应在1500元到2500元为宜)。如果已享受了“百姓家园”国家出售的自住房以后，就不会再有第二次机会。如果把它卖了(当然是市场价格出手的)，那以后就该从市场去获得住房。另外，自住房的付款方式也应做个规定，房间大于90平方米的，也就是住进了120平方米的人家，先必须把30平方米的市场价的买房钱的70%先进行支付，其余的钱才允许慢慢分期偿还。这主要是保证住60平方米小房间的人能不花钱，就可办理手续进行入住。再就是也要同买市场商品房的统一首付70%作法相一致起来。买自住房的人，首付款也做一个规定，限度是40%。这样银行呆帐坏帐，可大量减少，也从根本上把不想买房，只想投机的人，全部用经济手段控制了起来。
房型设计在这里要特别强调一下，一定要在规定的面积内，设计出最佳的户型来。走道面积要尽可能减少，房间要方方正正，好摆好放东西，使用起来要比较顺手，特别是30和60平方米的房子，一定要精心设计，要从火车、汽车和飞机的空间设计中寻找设计灵感，让所有的空间都派上用场。
对富人们来说，完全可以让他们通过另外的办法来解决自己的需求。通过完全自由竞争的市场经济方法，让这些人进入到市场商品房的高端住宅领域去寻找出路。办法是只要是需要买房的，如果不是租房住，又不是第一次买自住房的，就在市场中找商品房了。简单的来说，就是已有住房的人，他还想再买房的，那原则上应该去找市场去选购自己的新需要了。对他们买房可以不设其他限制，只要首付能交70%的房价款就行。其他的可一律放开。我们现在有很多限制，但大都不在要害上，而且执行起来很麻烦。并且没有起到好的作用，反而使老百姓感觉到了不应有的压力。
六、 特点规律的再认识
中国的住房建设，从来没有像今天这样受到人们的严重关切，也从来没有像今天这样，被人们当作热点话题议论纷纷。有些明智的高人已经在让“找着挨骂的”地产商“赶紧闭嘴”了，也有的看到了问题的严重性，说地产商现在已处在“风口浪尖上”，发展正面临“十字路口”，以后该考虑多做慈善事业并积极反哺社会，这样才算尽到社会责任。为什么一个很普通的住房问题，竟然会引起如此轩然大波呢？常言道：物极必反。当中国的住房建设，不顾客观规律，畸形发展变化的时候，就已经为今天的危机埋下了种子，受到了报应。
具体来讲，中国的住房建设都违背了哪些不可抗拒的铁定规律呢？一、中国是一个发展中国家，房价应同本国的经济状况相适应，当我们的收入只有发达国家几十分之一的情况下，房价却能在十年的时间猛然达到了“超英赶美”的水平，这种作法可以说是另一种“放卫星”的翻版。如此这样下去怎能不出问题呢？二、中国在住房建设上，违反了家庭年收入与住房价格比是3到6倍的规律，人为的制造了8到16倍的反常倍数关系，结果一个时代的悲剧“房奴一族”就此产生。三、政府把应承担的住房保障职责推给了市场，市场的失灵和逐利行为，又把80%的中低收入者，关在了可以买房的大门外。四、中国的地产商们，在学习国外的住房建设经验方面，只学了人家的皮毛，楼倒是高了，面积也大了，外表也漂亮了，但“住宅产业化”这一最值得学到手的东西，就没见在中国扎下根。我们的能耗大、用水量多、噪声高、工人生产效率低、用水泥量大、用钢材多、浪费土地惊人。特别让人不解的是，国外的房子都是装修好的，偏偏中国的房子全是毛坯房。大概醉翁之意不在酒，为地产商省钱，让老百姓费钱，才是根子所在。五、我们的房价之所以特别的高，也同它明显的违背了房价正常的构成比例有关。有资料表明，国外房地产开发企业成本、费用、税金、利润4项占房价的比重分别为73％、10％、10％和7％，其中前期开发、地价及税费3项合计仅占房价的20％左右；而在中国，这4项数字分别是41％、40％、10％和9％，其中前期开发、地价及税费3项就约占总成本的50％以上。这个不当的比例构成，它所造成的问题之一，就是我们在税收方面，没有给老百姓的住房减税让利，进行政府补贴。反而是把不合理的各种政府费用摊派，全加进了房价里边。这实际上就是，政府请客，却让老百姓在买单。可以说正是地产商和政府这两股力量，再加上炒房投机者和大量游资兴风作浪，火上浇油，才让中国的房价窜上了天。六、表面上看，中国的住房自有率世界最高，达到了82%，其实它的另一面也在证明，由于我们采取的是，让老百姓把自住房全都买下来，是人为造成的这一既成事实，使得社会上可出租的房子一下全没了。结果租售比例严重失调，很难满足人们的生活需要。七、以为市场经济就是推向市场，政府可以从此不管不问，以为资本主义国家政府只管收税收费就算管理好国家了，结果没想到连人家也是靠政府介入，才做到了中低收入者的社会住房保障的。我们的好些人对这事就没有搞懂，就义无反顾的“走向市场”了，这难道还有不碰壁的？八、面对国外和国内的炒房投机者，没有对症下药，反而政策上“一视同仁”，让中低收入者“雪上加霜”。九、没有建立重要商品的储备制度，一旦投机者兴风作浪，缺乏有效手段加以打击。住房是生活的重要必需品，对这种重要商品应该建立房源储备。当年，江南一带的资本家囤积居奇，哄抬物价，国家把储备的大量物资调运上海供应市场，结果资本家们落的是“偷鸡不成反蚀一把米”的可耻下场。如果国家手中掌握有大量房源，今天就不可能出现不可控制的局面。十、我们的安居房、微利房、经济适用房、廉租房为什么都出现了这样那样的问题？这同我们不注意立法有直接的关系。什么东西都是心血来潮，一阵一阵的。出台的政策，它有什么不好？能不能坚持到底？能不能产生有效的约束力？这些都没有法律制度作保证，结果许多政策，都违背了初衷 ，走向了反面。
纵观国外的成功经验，我们不难找到我们错在了哪里。只要对照别人，检查自己，认真改正，就可以在大方向上，走好走正，走向良性循环的轨道。在看到我们自己很多不成功的方面时，我们身边也不是没有一点值得参考借鉴的好经验好办法。像深圳的城中村的农民房，就既有教训可吸取，也有好的效果，给人以启发。比如讲，它为什么能满足市场人们的住房需要？为什么补位以后不亏本，反而能赚很多钱？农民都能搞成这样，我们的政府如果下功夫搞，能不能会更好？再有梅山苑的方向，也很值得我们深思。只租不卖，不仅让国家手里有了房源，而且可以办得很好，经济效益、社会效益、环境效益全面大丰收。而且它还无形中为国家置办了一个，会越做越大的优质国有不动产业，这对稳定社会，富民强国，打下了意义非凡的坚实基础。
七、可操控的细节
新的住房解决办法要真正实施起来，还有很多事情必须理顺。政府的积极介入，并发挥强有力的领导作用是极为重要的。有关部门也应该参照国外有关住房立法的经验，并结合中国的实际，尽快建立和完善相关的法律制度。在建设部也应设立“百姓家园”住房建设司，統管全国的中低收入人群的住房建设工作。有关部门应对我国在住房方面所执行的“收税收费”情况，做一次全面的调研，对照国外的有益经验，在税费方面的收取上尽量尽快的真正与国际接轨。其实在很多方面，国际上已经有成熟的经验，可拿来就用，不合适的稍加变通就行。我们的不足是，过去以利为重，能赚钱的又省事的都学来了，但根本的东西，有原则和有其规律的东西，就完全扔一边了。现在要回头补课，最起码要明白在收税费的原则制定上，我们过去没有对百姓提供大量补贴，却反而要对中低收入者的住房索取不少利益，这样做是不合道理的。另外，说到国外有这样那样的补贴，我们的补贴制度是不是也该及早建立。让人们感受到什么是取之于民，又必须真正用之于民。作为地产商，心里也应该清楚，4%到7%的利润额就是他们应当遵守的利润标准，如果太贪了，就会因暴利而导致身败名裂。这方面国外国内都有好的榜样可以学习，也有先进的标准可供看齐，具体的操控办法，应该不难学到。
建设“百姓家园”也要搞细致的市场调查，不要以为盖了房，就会有人蜂拥而来。上海的房子很缺吧，一般小户型也好卖吧。可是他们设计的55平方米的住房，却一直不被消费者认可，而80平方米的房子却大受欢迎。后来调查才明白，这种房说小不小，说大不大，很难让人们接受。新加坡也改变了先建房再等人来住的作法。他们现在变为，先把要建的房子位置、房型、面积、造价、购买办法公布出去，让大家充分考虑后，进行申请登记。如果登记户达不到一定的户数，比如说要达到80%，还有20%作为调剂用房。申请户数达不到，说明大家对在这里居住不是太感兴趣。那么就得作废这个住宅楼的建设方案，以保证高楼建起来后就能基本住满。所以我们在建楼前，也应办理“申请预租”。让每一个“百姓家园”都能建一个成一个，千万不能让好事办砸了。
“百姓家园”从一定意义上讲，已经不是单纯的居民住房的个人选择，它已经带有浓厚的国家和社会色彩。就拿房型的设计来说，完全可以通过电视大赛的方式，请各路高手进行设计大比拼。这样既有社会影响，广告商也愿意资助，人们还能通过投票举牌的方式，决出自己最满意的户型。周围配套设施等也可以采纳民众的建议，让他们推荐自己最满意的商家进入社区，提供各项生活服务。这样广博智慧，合理调整，就可以把想要办的事情办得更好。
由于“百姓家园”是几万人居住的大型住宅区，工程建设量非常大，为了保证质量，降低成本，对施工单位和材料配件、装修施工等，都可以采用政府采购，项目招标的办法来进行。据介绍，这样做可以在完全保证质量的前提下，能使造价降低10%到15%。
“百姓家园”建好入住后，管理处要切实作好各项服务工作，保安、卫生、绿化、停放车辆都要操心到位。前面说过，身份证要经常对照检查，搬走不再住的，要办理退租手续，绝不允许有二房东出现。
现在有一批特困户急需搬进“百姓家园”，对他们来讲是，一般是两人住30平方米的出租房，四人住60平方米的出租房，费用可考虑减半收取，实在困难的，应由政府进行全额补贴。
在建设“百姓家园”的过程中，很有可能会牵扯到拆迁户的问题。现在很多“钉子户”不好办，主要原因是我们的政策不完善，有漏洞。如果能在法律上做出一条规定，国家根据原住户人口，按照人均不超过30平方米的法定面积，无偿供给其住房，就会比较公平，让人服气。比如讲，这家现在的人口是四口人，那么就应该在原址新盖起来的楼房内，，无偿为他们提供120平方米的自住房。三口人就应是90平方米，两口人60平方米。由于是国家的统一标准，就可以不管他的很多的特殊情况了。这样一来，可以免除很多扯皮和不公道的事情发生。
住房一般都有保值增值的功能，按照世界和中国的平均物价上涨情况，对租金也应该规定每年上浮2%的限额。这样比较合理，也能够承受。
“百姓家园”建成后，都应该在人们常去的地方，立一块醒目的石碑，把建造情况，国家投资办法，采用的先进技术，建造的有关公司，建筑的设计寿命等，都一一刻写在上面。让路过的人们对“百姓家园”有一个简单的认识，会产生一种社区文物的味道，使大家对这里能有新的了解，并进而产生一种“认同感”和“归属感”。，
八、主要的针对性
“百姓家园”住房解决办法的设计方案，它的针对性是很突出的。首先它改变了政府的缺位状态。自始至终政府都发挥着积极的作用，扮演着公众利益保护神的角色。在政府的引导下，一个健康、有序、规范、科学、公平、合理、合諧的社会住房局面，将逐渐呈现在人们的面前。二、针对我国的收税收费中的不合理现象，利用政府参与的作用，减税让利，取消一切乱摊派费用，把国家能给百姓的好处，都尽量让利于民，做到不与民争利，为人民着想，为人民效力。三、针对两极分化带来的恶果，不给有钱人和有权人，侵害中低收入者的利益提供方便。因此，国家一定要为占人口总量的80%的中低收入者建造“百姓家园”。高收入人群可以通过市场商品房的渠道，来满足自己的需要。四、针对住房保障中可能出现的不公平现象，确定了以人口数量为准和人均住房面积为30平方米(套内面积)的合理尺度。这样不管是谁，标准都是一样的。想住大一些的房子，像“自住房”超出标准的面积部分，就需要掏“市场商品房”的价格来购买。五、针对各种家庭和租房者的需要，“百姓家园”共确定了四种面积的标准住房(30、60、90、120这四种)，它便于管理，便于组合，能满足不同家庭的各种需求。六、针对过去只买房，不租房的种种弊端，确立了以租房为主，“廉租房”只租不卖的新模式。自住房也确立了以微利价出售，首付款为房价的40%，每个家庭只能有一次享受机会的规定。这样就保证了国家手中，始终掌握着大量的房源，还规定投资买房，要交70%的首付款。这样一来，房价还能上涨到哪里去？七、对土地的供应量，80%的土地按划拨的方式给“百姓家园”，20%的土地完全进入商品房市场，价格由市场说了算。这就避免了过去不区别对待“自住房”和“投资房”的“一刀切”现象。八、吸收过去“安居房”、“微利房”、“经济适用房”、“廉租房”的种种优惠，把它简化充实后，全用在“百姓家园”之中，相反针对以前实践中出现的弯路和弊端，把它化解在新的解决办法当中。九、针对近16万亿的居民存款找不到投资的好去处，而建设“百姓家园”又急需资金投入的情况，做了两者双赢的资源整合。十、针对我国住房建设的种种问题，探索分析了深圳城中村农民房的启示和梅山苑的方向，为今后建造“百姓家园”提供了可借鉴的经验。
九、与国家现行政策的对接
中国的住房建设尽管道路模糊，政策多变，但从大的方面看，也有市场商品房和政策福利房的划分，只是后来市场商品房恶性膨胀，政策福利房急剧萎缩的不对称发展，才造成了今天人们不愿意看到的房市局面。现在拨乱反正，正本清源，就该让市场做市场该做的事，政府做政府该做的事。而不能要么“市场全管”，要么“政府全揽”的极端路线。市场化的这一块，基本可以不大动，只是要按国际规则，该建立标准的建立标准，该知识补课的知识补课。像住宅产业化呵，普遍按套内面积计算呵，建房必须装修呵等好的东西，我们一定要真正与国际接轨，不能好赚钱的事就一下学会了，赚钱少的事“一古脑儿”全推了。政策福利房这块，由于政府长期缺位错位和越位，不仅造成了社会上很多不合理问题的发生，而且整个政策性住房体系面临崩溃，基本上要重新另起炉灶，走新的路子。相对来讲，当年“安居房”建设由于直接与有权人相关，所以各项优惠政策的落实情况比较好。像深圳大前年才为机关事业单位职工建起来的“彩田村”，平均造价就在2000元1平米的线上。所以只要国家不与民争利，“百姓家园”的建成就不会只是梦想，而是很快就能见到的现实。
现在国家有关方面，也在考虑新的解决办法，总的倾向是，经济适用房靠政策扶持，并实行只租不卖的办法，解决人们缺房住，和买房后没有退出机制的问题。“廉租房”还将实行更优惠的政策，“限价房”专供“拆迁户”购买。这样看来，有些方面已经同“百姓家园”的设计思路不谋而合了。但这还是头痛医头，缺乏全面的根治办法。好在国家正在从这个思路去考虑最终的解决办法，所以“百姓家园”的与国家政策的对接，有不少地方是合拍的，也是有共同基础的。“百姓家园”实际上对廉租房和搬迁户的住房解决办法已经做了相应的考虑，而且更为标准化、规范化、科学化。它在政策的执行上，不会出现太大的问题。
新加坡是一个寸土寸金的岛国，人口密度也很大，可是却能在住房问题上解决的非常好。对于国家层面该怎样立法，该怎样引导和调控，上新加坡取点经是有好处的。
从现在开始，国家就应把全部精力放在“百姓家园”的建设上来，所有需要住房的年轻人都可以按有关规定申请租房，以后还可以买微利价的自住房。这样时间过上七年八年，就能形成较为固定的政策福利房的建设模式。对已经买了商品房的，应继续走商品房的路子，可以把它看成是有钱人的投资房。但对那些当年买了国家福利房而现在仍在“自住房”里居住的中低收入者，可以在适当的时候，征得大家的同意，在原址拆除旧房，建造“百姓家园”的自住房。过去的福利房比较破旧，设计也不合理，楼层也矮。国家可以考虑以“地皮”换“自住房”的办法，对土地资源进行重新开发整合，条件是按人口无偿提供标准面积的一套自住房。一般来讲也就是三口人90平方米的套内面积。而楼建得高了，还可以为更多的人提供以微利价出售的自住房。这样既盘活了资源，原住户也不吃亏，住房条件还能得到彻底改善。
十、需要注意的问题
“百姓家园”的建设工程量大，影响面广，在选址上要方方面考虑的特别周到，最好能与当地的城市长远设计规划相衔接，并尽可能和地铁，交通大道的设置相一致，确保四通八达，交通顺畅。
超大型住宅区容易犯的一个通病是，外表设计一个样，缺乏应有的个性面孔，色彩及形式上也少有变化。这一点要注意避免。哪怕是三五栋一个样，再三五栋是另一个样，就会好一些。外部造型上要适当变一变，色彩上可以多变一变，就象人穿得衣服一样，没有色彩和样式上的变化，几十座楼全一样是很乏味的。
天然气管道、上下水管道、烟道、电插座、有线电视线路、宽带互联网线路、电话线路、还有空调安装管道、地热管道等，不光要齐全，位置还要设计的合理。国外的厨房里就有十几个插座安放在不同的位置，便于人们使用，我们的厨房能有三个插座就不错了，这方面能不能也同国际标准接轨呢？类似的问题都该引起我们的注意。
建设质量也是需要格外注意的问题，各种配件要很经用，要树立起好的品牌来，让人感到在这样的“百姓家园”居住，能代表一定品味的生活质量。
绿化设计上要有更多人性化的考虑，有些地方绿化的倒是不错，可人们要想坐一坐，休息休息就不行了，所以要在能够好看的同时，还要能够享用才对。
各地情况会有很大不同，在楼层的高度和空地面积大小方面，可根据情况来安排。有很多情况下，当时看着楼的高度还可以，过了几年，就又觉得地段很好，盖得低了，有点太浪费这块地皮了。有的地方，当时觉得小区内的空地面积还可以，没多长时间 ，人们买了车了，社区里又增加了别的一些设施，这时又会觉得当时把空地留少了。这方面的教训是该好好记取的。
这里特别要强调的是房型的设计非常关键。我们现在看几年前的住房，就会觉得那时的设计很不讲究，住起来很别扭，可是你“想拆想改”吧，又不是件容易的事。所以应特别注意房型设计的科学合理性，不然真的会“一失足而成千古恨”的。
生活在“百姓家园”里，周围的服务设施能不能“配套成龙”也很重要。配套的好，是一加一大于二的效果，不仅生活方便，而且能提高住房的性价比，让你花同样的钱，却能得到更多的享受。
装修好的房，搬进去就能住人，这是国外普遍实行的作法。这一点我们一定也要与国外接轨，不然来租房的人，怎么搬进去住呢？当然这种装修是最基本的常规装修，虽然简单，但非常实用。房间里如果再能配一些简单的生活用具，就会是更为理想了。
“百姓家园”在二十年内会持续快速发展，但二十年后，当人们对自住房的需要已经得到满足以后，这时“百姓家园”的发展势头可能会有所减弱，因为它毕竟在面积和其他方面不能和高档豪宅相比，那时候由于经济收入的大幅增长，会有相当一部分人去商品房市场去寻求新的满足，这时候可以适当加大商品房的供应量。但是作为社会保障房来讲，“百姓家园”仍然会是中低收入者的最爱，它在中国住房建设中的地位，将没有别的住房方式能够取代。
十一、对社会的影响和贡献
“百姓家园”住房建设方案的推出，可以说为80%的中低收入者解决住房保障问题，找到了一条既符合国情，又切实可行的新路。这些人最需要住房，又最没经济实力去市场上购买商品房。在房价急速上涨的今天，他们只有指望政府能体谅他们的困难，帮助他们能在不降低现有生活水平的基础上，能得到价格合理的政策性福利房。当然如果国家马上能有大量的“廉租房”让他们来租住，那他们就更高兴了。现在通过探索，在不远的将来，这条路就可以走通了。这无疑对中国社会今后的发展是有巨大影响的，其意义应当说是相当深远的。
过去政府在住房建设上没有充当主角，而且在配角这个角色上，也没有很出色的表演。现在通过打造“百姓家园”，这个大手笔工程，政府在住房建设上有了新的定位，也找到了用力的合适支点，有了这个支点，整个住房的建设格局将发生本质的变化。
对商品房建设来讲，今后虽然会有新的洗牌，但还是以市场游戏规则来运作，只不过把该市场做的由市场来做，该政府来做的，让政府去做。严格区分政策福利房和市场商品房，这会使地产商们，更加注重对市场需求的研究，生产出更适销对路的产品，供应有特殊需要的高端客户。
“百姓家园”将通过发行国债的办法来筹集建设资金，这可以为大量居民存款提供一个很不错的投资项目。同时它能让处于高位的房价很快趋于理性，逐渐回归到应有的价位。而房地商的超高利润也会因为失去了金融的支撑，慢慢回落到社会平均的利润额。
“百姓家园”通过对住房建设的重新布局，在科学、规范、公平、合諧上提高了住房的生活功能和社会功能。使住房的性价比得到成倍的提升，为人们更美好的生活造就了一个非常理想的居住大环境。
“百姓家园”实际上就是政府为老百姓建造的地地道道的“国屋”，居住在“国屋”中，人们免去了风雨之灾，过着平静而幸福的生活。吃水不忘挖井人，朴实的老百姓会时刻牢记政府给予他们的帮助，在祖国需要的时候，他们会为自己的祖国挺身而出。“国屋”在某种程度上，也是一个国家的标志和象征，它会产生一种向心力和凝聚力，让我们对政府对国家，有一种敬意，也会产生回报的谢意。
“百姓家园”对经济的贡献，表现在它具有“加减乘除”的功能。举例来说 ，在综合配套上，它会取得一加一，再加一，大于三，而等于四，或等于五的可能。在“减”的方面，可以通过政府采购，工程招标，住宅产业化运作，使成本明显降低，而质量还能有所保障。“乘”的方面，是因为人们大量的搬进“百姓家园”以后，就会带动家用电器，家具和床上用品的热销。这对国民经济的内需拉动作用是非常巨大的。“除”的方面主要表现在，它对国家的经济风险和社会矛盾，个人的生活负担和精神压力等都有很好的消除化解作用。住房是人们最重要的生活必需品，这件大事处理好了，很多方面，跟着也就都顺了。
中国的改革开放，因为具有了中国特色，而备受人们的关注。在发展中国住房建设上，探索和创造出一条具有中国特色的住房保障道路来，同样也会令世人刮目相看。国外的经验已经为我们提供了学习的榜样。站在巨人的肩上，我们应该起点更高，做得更好!
