土地价格为什么虚高（转自一篇小说）(转载)

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　　黑马的那张美元支票，财务经理一回来就押给银行贷出人民币，换成一张大额银行本票，按黑马的交待，手续办得繁复、缓慢、公开而招摇。财务经理知道个中神髄：有人只对你的科研经费很感兴趣，对别的都不感兴趣。这些人有想法，因此问题不在那家濒临破产的特型车辆制造厂本身。黑马的老部队一位副团长转业后安排在这厂当副厂长，据介绍，这厂当年是在一哄而上搞汽车的时候办的，后来国内汽车业整顿，数千家汽车厂只剩不到一百家有规模有竞争力的，其它的不是转型、干配套就是自生自灭了，这厂的日子也不大好过，生产的越野车虽有特色但缺乏规模效益，受限于特定市场容量有限，产量小，固定成本分摊下不来所以车价高不好卖。工厂位于老市区，是一家老字号的国有机械企业，设备不错但经常闲置，现在就这块地皮值点钱，80亩地号称值2个亿，不少房地产开发商动过脑筋打过主意，只不过一算细帐觉得得不偿失：厂里有 2600多名职工，安排买断工龄每人要3、4万，工会说这是底线不肯再让步了，这就去了1个亿。到周围的新建开发区买土地建设新厂房至少要3、4千万。银行债务有1.9个亿，地上物，设备和存货至多值3000万，旧厂房马上要拆的了，不值钱，拆它还要花钱，土地转手税费扣掉，算来算去，缺口至少有1个亿填不上。

　　黑马等人回来后，仔细研究了一下，认为缺口还不止这些。原因是所谓土地价值2亿是在奥运前1年估价的，那时正是房地产虚数效应膨胀的时候，奥运过后土地价值整体下跌回归本来，到现在虽然越过谷底开始上升，但价位仍坚实没有泡沫，这块地的真实价格约为8－9千万，目前“2亿”的价格硬撑在那里，一是工厂不愿意承认实际价值，如果承认，名义资产大幅缩水，资产轧不平负债，资产负债表上出了大窟窿，没法看了，而且很可能引发债主上门逼讨；二来，主要债主银行也不愿意承认实际价值，如果承认，银行马上面对抵押物不足，名义上土地是国家的不能设为抵押物，工厂只能凭籍使用权变相抵押，因此地上物抵押的权利价值要高出来，银行通过厂房等地上物取得对土地的控制权，只有在土地价值充分高并且能实际兑现时，银行才不会赔，因此要银行承认土地的实际价值是很痛苦的，行情一旦崩下来，把真实价格浮出水面，某些银行会出现大笔坏账。前车可鉴，日本的房地产泡沫破灭的同时就产生了大量银行坏账，政府不得不动用数十“兆”（万亿）日元拯救深陷坏账危机的银行系统，在第一次亚洲金融风暴中步履维艰，并引发了后面又一个长达8年的经济低迷时期。第三，工厂的迁往地――郊区某开发区，也不愿意承认土地价格的回归真实，因为这个小开发区的土地使用权持有方—— 一些“大队”、“村”、乡镇企业演变生成的集团等，很多人的心思已不在种粮种菜发展养殖业，也不在其它副业和乡镇工业，这些正规途径都嫌“发展太慢”，什么快呢？只要把土地上面的东西都推掉，做成N通一平，争取把地卖掉，或者号称自己开发，做一个投资开发公司，设法以土地权利延伸出来的东西贷到款项，就算闻到大钱的钱味了，他们不承认自己地面上土地的实际价值，也就不肯承认市区土地价值回归真实，行情一旦崩塌就大家都不好混了，所谓兔死狐悲物伤其类；第四，作为土地的形式买方的房地产商，从道理上说总是希望买到土地的价格越低越好，可是实际上恰恰相反，他们也是希望土地价格不要回归真实，因为归根结底，现行房地产商的利益其实来自能贷到多少款，而不是来自能赚多少钱，赚钱当然希望地价低，而贷款需求却要求地价高、房价高，高了才好混，才能保持一个借钱者需要的外表昏眩的色彩，否则一旦价格跌下来什么都水落石出，那哥几个不就回归穷光蛋了。最后，地方政府某些部门某些人也是不希望跌回原形的，个中原因，也不难体味。几种力量的合力形成一种表面价格的居高不下，奥运之后实际价格进入谷底，而名义价格虽然有所低落，却还与实际价格保持不小的距离，几种力量都希望表面价格维持住，等待实际价格慢慢升回来，否则一旦崩下来，大家的窟窿都曝了光，可就“行情未回身先死”了，那时也就难免“骗子富豪泪满襟”。以真实净资产衡量，是大厦顶层的董事长有钱，还是大厦底层传达室的看门大爷有钱? 对一些开发商们来说，答案是看门大爷有钱。

　　基本分析作出，众人抓住事情的要点，拟定了方案。

　　那家房地产商的老板找到黑马，谈了一个钟头绕了十七八个圈子，房地产老板弄清楚了黑马的确有海外大哥给了一笔钱，不过这小子原来是要拿去中亚发展，老板很感失望。对黑马确认有兴趣接手那家车辆厂又如释重负。那家车辆厂预定迁往地正是本开发公司在市外围某开发区盘下的一大片手续不全的土地，要想拿到一大笔贷款周转救急就要在那片地上盖房子，要想在那片地上盖房子就先要有那片地齐全的证照，证照要办下来首先要有规范批准的土地指标，而要拿下土地指标一定要有过硬的工业项目，还要加上必要的自有资金和上面的支持。马总有自有资金，而自己能展示给马总看的交换条件就是可以运作到上面的支持。眼珠一转，说次日晚上请马总和市里领导一起吃饭。

　　次日晚上的地点，饭店装潢得挺豪华，也挺俗气，房地产老板请来了本市的分管副市长，陪客还有十几位，每个座位前的餐巾都铺在桌上垫在碗碟底下，高脚杯有大中小三号，并列放着，大碟子上放着小碟子。老板依次介绍，每人递给黑马一张名片，黑马说当兵的还没印名片，回递给每人一张折叠的纸，打开一看，有人眼睛一下子睁大有人顿时喜上眉梢，原来那是一张银行资信证明复印件，说黑马在该行存有“高8位数字”的存款，日期是昨天的。纸的背面有黑马的电子邮箱、办公室直线座机号，号码后印着括号内的自动接转4字。上了茶，甲主任清清嗓子开言，说欢迎马总来开发区投资，开发区区位具备何等优势，车程仅30分钟，N通一平，土地特便宜，可以特别谈，现成大量空闲厂房，租厂房也欢迎租金特优惠，可以免多少税、退多少税什么的。黑马问是国家批准的开发区还是省、市级开发区，甲主任一顿说是市属县级市的开发区有多少批文等等，黑马问地证手续齐全吗，甲主任说暂时还不齐正在办马上就办下来，黑马说那么有关土地使用权和厂房所有权是买不成的了，甲主任说可以租厂房啊，买的钱存银行利息都比租金高，黑马说租房发票谁开,还是要验房产证原件的吧，地税局乙局长看了一眼被安排坐在主客位上的×副市长说只要是×副市长的项目，有关事情好商量，工商局丙局长说有关手续一律开绿灯，特事特办14个工作日营业执照变更办妥，黑马均以微笑点头作答。房地产老板见此情形示意服务经理上冷盘上酒，酒杯一端立即冲散了略显尴尬的气氛，右边一位丁行长徐徐开言，说迁厂的事，银行愿意支持，旧厂的债本息都先挂着，新建厂房当抵押物可以再贷高一点，“马总提供担保，银行愿意支持”，马总把存款转到本行、开户，事情就完全顺理成章；不见外坐在黑马左边的房地产老板紧接着说盖1平米五百，包装后房价1500，六折抵押贷九百1平米，钱不就多出来了，这里没外人都是自己人，有什么想法老弟尽管说。

　　黑马只带了靓妞和一位商务助理，商务助理年方三十，是原来和黑马在老部队一个连的，近年下力气自修经济管理，在中岳集团内又多得人指点，此时忍不住插话说，原来市内商品房价标得虚高是押贷款的需要，我说怎么中央降房价的措施反而是加息收紧银根呢，准备金率一提高银行就没钱放贷了，发展商借不着新钱就还不了旧债，资金链要断，不得不降价求售了，转脸问副市长，大片农田变成建筑工地，是不是发展商们套出贷款的需要？甲主任赶紧接过来说，是发展经济的需要嘛，一亩地打粮食才多少GDP，几千块一年天了吧，盖房子呢，一亩地立马就几万、几十万了嘛，助理问，那原来土地上的农民呢，甲主任说进城当农民工了嘛，收入更好，助理问农民工就业做什么呢，甲主任说建筑本身的需求就很大呀，你没看见农民工大多数在建筑工地上干着活吗，助理说那盖完房子干什么呢，甲主任说开发新楼盘接着盖呀，助理说那新楼盘用地上的更多的农民呢，是不是又变成更大面积新楼盘的建筑工，然后更多的农民再出来打工，怪不得房地产要以几何级数增长才能维持贷款资金链，这样的发展可持续吗，

　　席间略显尴尬。宣称不喝酒只喝茶的戊老师一直没说话，现在清清嗓子，颇为神秘地说，马总如要用钱，也不一定非要走银行，现在海外热钱流入很大啊，拿着钱到处找投资项目啊，鄙人正是美国一家大型基金的中国区代表，这家大型基金有上万亿的美元，光是放给中国区的额度就有2000亿，他旁边的已老师接着说自己是欧洲一家风险投资基金的亚太区总裁，手里掌握几百亿欧元来中国找项目，如果马总有兴趣用钱，可以议定一个投资回报率，风险基金“放下钱就不管了，只数投资回报，不介入管理”，再旁边一位庚老师和一位辛老师自我介绍是会计师所和律师楼的负责人，“有关手续可以一揽子办妥”，

　　黑马的商务助理觉得该节省时间了，就清清嗓子语带讥讽地问：“几位老师，是不是先要委托你们准备一份‘基金’规定格式的可行性报告，按标的百分之几收钱，还有配套的翻译费、会计师服务费、律师服务费等等，都按标的的百分比收钱，我们先交这百八十万的钱，然后坐等那个‘投资大钱’下来啊?”

　　此话一出，几位‘老师’顿时知味，相互交换一下眼色，立即很有礼貌地说晚上还有几拨申请投资的客户早就约好排队等着谈呢，这就不打扰了告辞了。

　　这几个人一走，席间气氛好像又上了一个层次，也更实际了一点。丁行长徐徐地提到，只要是×副市长亲自抓的项目，马总提供担保，贷款还有进一步的研究空间。众人以为现在进入实质问题了，黑马微笑不接话茬，回敬了×副市长一杯，然后靓妞起身依次回敬各位来宾，酒到杯干喝了一轮。席上众人也就不再谈正事儿，酒言酒语风花雪月，在房地产老板和甲主任的气氛鼓动下，喝到了感情的高峰。

　　3个小时后，黑马和×副市长两人泡在本市首屈一指的洗浴中心的大理石VIP椭圆型浴池里，浴池有上百平米大小，池旁有几座雕刻略显俗气的石雕，房地产老板交给黑马2把钥匙说是“浴后休息”用的，就先退出了。黑马知道此刻说话是出君之口入我之耳，水汽蒸腾也无法安放录音设备，两个男人赤裸裸泡在池子里，通常情况下这场合是谈那个事儿的时候了。车辆厂项目的大资金缺口可以用多多贷款来解决，高贷就要高估，市内老厂区地价要充分高估，迁往地要盖的新厂房也要高估一倍以上，还要把面积多盖几倍，才能贷出够用的款项来，按一些人认定的潜规则来看，这自然要有关领导的支持批准，而要获得支持，就要在类似眼前的场合把“那事儿”谈好。

　　黑马缓缓开言了：“仅就车辆厂项目，我不必建开发区新厂房，也不需要新厂房做贷款。我不想看到又多出几万平米的空置厂房来，现有的空闲厂房已经不少了。”

　　右面1米远，×副市长舒服地躺在水里让池水及到下巴，把头枕在池边铺着的毛巾上，说：“那你至少有一个亿的缺口填不上。”

　　黑马说：“老厂区土地的估价也应该实事求是，降低一半才对。”

　　×副市长笑了笑说：“那你的缺口就两个亿了。”

　　黑马说：“原厂工人我一个不裁，就在原厂原地继续生产。我们的新技术可以取消齿轮表面热处理工艺，避免其能耗和污染排放，机械切削没有污染，噪音也较小，可以在市区继续生产。”

　　×副市长说：“污染从市区搬到郊区还是污染，没有搬出中国的地方，不是解决之道。技术创新不产生污染才是根本解决之道。工人也愿意拿工资和五险一金，不愿意拿一次性的打发钱。不过，即便省下买断工龄的钱，你还是有一个亿的缺口。”

　　黑马：“那1.9亿的债务是你以前遗留的，我没拿走你的厂，还在原地坚持生产，也没裁人，你不能逼我马上还债。还要给予一定的减免。”

　　×副市长：“展延还债期限，市里可以和银行协调一下。减免债务必须严格按政策法律走。”

　　黑马：“我走你地税退税这一项。”

　　×副市长：“那你必须符合扩大生产增加税收的规定。归根结底，政府只能把你增加的税收的一部分退给你，只能在地税范围内，一定比例，也不给现金。现在车辆厂几乎停产，年产值不到2000万，目前状况不符合退税条件。”

　　黑马：“我扩大生产，同时提高利润率。我连续3年每年出口1万辆，由本集团境外企业包销，境内销售5万辆以上，每辆平均出厂价3万5，成本平均2万 5一辆，3年销售额63亿，所得税大概4个亿，增值税改制后大概相当，税收合计按8个亿，3年地税落下2亿6上下，你退2亿给我，不拿现金，替你还清银行旧债。你白得的，占大便宜了。”

　　×副市长转过脸来：“这是大好事。可光说不行，你必须做到每年2亿以上 的税额，我才有地税按那个比例退给你，要是达不到下限，我可是一分钱不退。”

　　黑马笑道：“就这么定。我要是超过这个底限，超出的部分退税比例还要再优惠一点。你毕竟每年白多了2000万的地税收入，还清掉了1.9亿的银行坏账，咸鱼翻身了。”

　　×副市长：“可以研究！ 不过，这个厂的车成本就4万多，你怎么能做到2万5的？还卖这么好？还出口？”

　　黑马哈哈笑了几声：“产量上去了，固定成本分摊就下来了。并且，我们的变动成本也降下来一些。合计起来，出口的部分，成本还不到1万5，内销的大约2万4，价钱也是内销的高。”

　　×副市长：“成本1万5的烂车还能出口？谁会买？”

　　黑马：“我们老大买断。2万一辆越野车卖到中亚。他给我的8000万就是2万辆的定金。”

　　×副市长：“那你们老大是个大头。”

　　黑马笑道：“我们老大有时候貌似大头。内销的是轿车，无级变速1.4升排量的，厂价4万5贵不贵？”

　　×副市长鼻孔里哼了一声：“当然不贵。不过我是机械本科出身，你蒙不了我。第一，液力机械变速器需要进口，一部就要1万多2万，你的整车成本怎么可能2万4？第二，1.4升的无级变速车排量小了点，加速性能太差，你不好卖，至少1.8、2升的才行。所以，你做不成！”

　　黑马：“市长是机械本科啊？那就明人面前不说暗话。我们研制成功了一种制动储能驱动技术，低档简化版可以用在民用轿车上，就是用变速器一对齿轮付做成可控变量齿轮泵/马达，制动时把车辆动能储存到液气储能器，下次车辆起步时液气储能器释放高压油液驱动那对齿轮付变量马达驱动车辆，我们实验样车，在 80公里/小时车速时减速制动储能到停止，系统下次起步时释放储能可以在发动机怠速的情况下单独驱动车子到60公里每小时，在高速公路上，依靠齿轮变速器比涡流变扭汽效率高得多，可以节油10％－15％，在市区红绿灯不断频繁制动－起步加速的工况，起步加速大部分依靠上次制动的储能，车子只在两个路口之间很短一段尾接力加速和匀速行驶时用发动机出力，因此可以节油30％－45％，尾气排放污染相应降低，并且，储能器加速时其功率相当于发动机的几倍，可以在很短时间内均匀顺畅地无级驱动车子到高速，我们实验过1.4升车子单靠制动储能变速器的0－100公里/小时起步加速性能相当于奔驰320，制动性能也大大改善，是静液无摩擦的高性能高可靠的制动，这个档次的车子只卖4万5，怎么样？”

　　“哗”地一声，×副市长在池子里坐直了身子，转过脸来问：“这么好的制动储能驱动的车，等效大排量无级变速，又超省油，成本2万4怎么下得来？听说有人做过储能车，效果不好，成本也很高。”

　　黑马：“国内有人做的那些，包括他们开始的论文，都在我们专利公开之后。我们已从根本上解决了制动储能驱动器的转换效率、行驶损耗和制造成本问题。一辆小排量手排档车子的成本本身是很低的，我们又省掉了摩擦片式液压助力离合器，手排档齿轮变速器的2、3、4档这些中间档齿轮也省掉，只留1档和直接档，车子靠储能从零无级驱动到高速，然后直接接高档，液气储能器是本集团特供的民品低档货，内部成本价1千5，整个制动储能变速器单元的成本才不到3千，制动系统省去了助力系统，只保留为紧急制动用，机构简化成本降低，发动机启动系因使用储能器启动也机构简化成本降低，总起来看，我们这车的成本与手排档车相当略低，成本2万4 还是花了点钱在外型和内装上。国内高速公路限速120公里小时，1.4升足够，大排量车都是为了追求加速优势，这方面我们用储能驱动超过去。”

　　×副市长：“那，那你们这样的车只卖4万5就太低了！市场价即使按2.0自动排档车也应该十七八万！标12万就扫平了，来个尾数效应，标9万——人家反而怀疑了！你们的整体策略有大问题！”

　　黑马微笑问道：“市长有何指教？”

　　×副市长：“我了解一点情况。你们是一个高技术集团。那你们应该再把外型内装和轮胎、车重调高一点档次，成本再加到1、2万也没关系，车子市场价位要到十二三万，出厂价压到八九万也足够刺激经销商了，而且，后面多搞几个更高档次的车型，眼光要看到全国上百万辆使用进口无级变速器的自动排档车市场！节能降耗是主要政策导向！要作大计划，建大规模生产基地！就建在我们这里，市府会全力支持！”

　　黑马胸有成竹地缓缓说道：“我们3个月内拿出100辆样车，跟2.0排量的无级变速车搞一次汽车拉力赛，灌满50升的油箱，在市区内环线跑5圈经过 200多个路口，比较起步加速性能、减速制动性能，还要比舒适性，跑完5圈再到高速公路跑100公里，到终点打开油箱看谁剩下的油多，对比车大概没了，我们还能剩一半。邀请国内国际各大汽车厂商莅临，他们看懂了知道该如何做。我们也不打算全出整车，要准备只出制动储能驱动单元。电视台转播。领导人站台。打出全世界最节油性价比最高的轿车作为宣传口号，给市场大众做心理准备。这么干的话，车辆厂老厂区倒真不够用了。——如果，我们把生产基地建在本地区，你给我什么支持政策？”

　　浴池谈话持续了2个多小时。最后，两个人都爬出来，坦呈相对，×副市长说：“谢谢你没把我看成一个贪官。没跟我说‘那事儿’，却跟我说了这事儿。”

　　黑马说：“其实贪官也没有那么多。好官也不够多。倒是庸官有一些。”

　　×副市长大笑问道：“你看我是好官还是庸官？”

　　黑马微笑说：“这个结论到生产基地剪彩时再下。” 说着，把那两个钥匙牌也扔到了水池里。