河南、安徽、山东等地推行现房销售试点，释放了什么信号？丨政解

高层重提“房地产是收柱财产”；多地房贷利率下调、公积金政策优化、放宽限购……一系列因素鞭策下，近期房地产行业存眷度走高。在需求端发力的同时，多地住建部分还加强供应端的保障力度。

河南、安徽、山东等地日前召开会议提出，试点现房销售。

防风险是鞭策现房销售

及加强预售监管的起点

在本年1月召开的全国住房和城乡建立工做会议上，住房和城乡建立部部长倪虹提出，有前提的能够停止现房销售，继续实行预售的，必需把资金监管责任落实到位，避免资金抽逃，不克不及呈现新的交楼风险。

由此可见，防风险是鞭策现房销售、加强预售监管的起点。

山东

1月*1日，山东省住房城乡建立工做会议提出，逐渐进步预售门槛，鼓舞有前提的处所先行先试，开展示房销售试点。本年各市要进一步加大“保交楼、稳民生”工做力度，管好用好国度专项告贷，协调贸易银行落实配套信贷撑持，紧盯资金付出和工程建立停顿，确保过期房屋按方案节点如期交付。

安徽

2月*日，在安徽省住房和城乡建立工做会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，202*年安徽将因地造宜开展示房销售试点。

河南

河南则提出，以郑州、开封为试点，积极摸索预售轨制变革和现房销售。2月7日召开的河南省住房和城乡建立工做会议提出，在保交楼、化风险方面，围绕第一批专项告贷项目10月底前全数建成交付、第二批岁尾前交付50%的目的，阐扬“一楼一策一专班一银行”机造感化，确保定时间节点完成目的使命。

2021年以来，以郑州为代表的商品房“烂尾”情况日益凸显。尤其是郑州接连遭遇灾情、疫情和“停工潮”冲击，给本地房地产行业带来极大冲击。

2022年7月28日，中央政治局会议初次提出“保交楼、稳民生”。2022年9月*日，郑州印发文件提出，大干*0天，确保全市停工楼盘全面复工。河南省住建厅厅长王艺介绍，河南强力推进问题楼盘处置化解和保交楼，争取国度两批专项告贷45*亿元，居全国第一，鞭策落实金融机构配套融资，全省不动产办证类和配套设备不完美类项目如期动态清零，专项告贷和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套，有力阐扬了稳预期、保民生、促不变的感化。

一位房地产专家向晓得君暗示，鞭策现房销售与保交楼工做亲近相关。

“买任何工具都不克不及预售，房子反而能预售，并且房子一般是老苍生金额更大的资产。那就容易形成资金抽逃、滥用，招致良多量量问题、合同纠纷等，尤其‘烂尾’是最严峻的事。”

上述专家提出，设立预售轨制是为领会决房地产贸易化之初企业资金欠缺的问题。目前来看，预售轨制已经完成了汗青任务。“如今房地产市场销售不太顺畅，趁此推行现房销售，我觉得时机已经到了，但是必定不克不及一步到位。所以政府部分仍是通过倡导、鼓舞来推进，谁可以率先做现房销售，谁就可以掌握市场先机。”但他也暗示，从目前的市场来看，现房销售可能助推房地产行业构成强者愈强、弱者愈弱的场面。

现房销售测验考试可溯至2014年

现在再提有何差别？

除山东、安徽、河南三省明白提出推行现房销售外，数年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在地盘拍卖时增加了现房销售的要求。

上海

晓得君留意到，早在2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中就提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全拆修现房销售”。

深圳

201*年*月，深圳也推呈现房销售试点地块，要求在该地块上建立的贸易、室第等建筑物，必需在完工并获得不动产权证书后才气对外销售。

南京

201*年8月，南京发布《关于调整南京市地盘公开出让竞价体例、商品房贷款首付比例的定见》，提出当网上竞价到达更高限价的90%时，该地块所建商品住房必需现房销售。

海南

海南则于2020年*月印发《关于成立房地产市场平稳安康开展城市主体责任造的通知》，正式推行商品住房预售轨制变革，提出自文件印发之日起，在新出让地盘上建立的商品住房，实行现房销售轨制。海南成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。

时任海南省住建厅厅长霍巨燃在新闻发布会上暗示，因商品住房实行预售轨制引发的量量赞扬、合同纠纷、延期交房、配套设备不落实、违规销售以至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产赞扬和纠纷的最次要因素。为从底子上根绝因预售轨制带来的系列问题，海南提出变革商品住房预售轨制。

易居研究院智库中心总监严跃进在承受媒体采访时指出，此前提现房销售和如今提现房销售，它有一个素质的区别。此前现房销售的目标是通过现房的形式来限造一些企业非理性的拿地动做，那和地盘的限价政策有关系。跟着市场降温，各地优化或者打消了现房销售政策。而如今提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、庇护购房者权益的角度动身，提呈现房销售形式。

期房销售仍是当今支流

如何躲避风险？

承受晓得君采访的房地产专家同时暗示，现房销售政策不克不及“一刀切”，期房销售在此后一段时间仍将是商品房销售的次要体例。

在现房销售试点值得存眷之外，多地着重强调加强或优化预售资金监管。

山东

山东强调，构建防风险长效机造，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为，保障开发项目顺利完工交付，从泉源上根绝“烂尾楼”等新的风险发作。

广东

广东提出，优化企业天分、商品房预售等审批流程，压减吉印通审批时限。持续鞭策面向更大范畴停止许诺造、容缺打点行政审批。突破隐性壁垒、鼓舞撑持民营经济和民营企业开展强大。优化商品房预售资金监管，撑持贸易银行出具保函置换商品房预售资金。

济南、昆明、合肥等

济南、昆明、合肥等地则在近期修改了商品房预售资金办理法子。以昆明为例，预售资金进入监管账户后，监管额度内的资金，根据项目主体构造封顶、完工验收存案、房屋所有权初次注销等节点释放可利用的资金额度。上述资金只能用于付出项目完工交付所需的建立工程款、建筑质料设备款等款项，不得用于付出任何借（贷）款本息、地盘款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

昆明还要求，房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监视举报德律风等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件体例载明商品房预售资金监管协议次要内容。

对此，上述专家提出，预售监管束度颠末多年开展整体已经比力完美，躲避预售风险关键在于有关机构若何施行。而从底子上来说，仍是要处理房地产企业融资才能受限的问题。

中欧国际工商学院传授、中国人民银行查询拜访统计司原司长盛松成在承受媒体采访时指出，从2021年5月房地产风险明显表露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一阶段，房企勤奋自救；第二阶段，中央提出压实处所政府“保交楼、稳民生”的责任；第三阶段，金融撑持有助于房地产市场“软着陆”。监管层围绕不变房地产市场开展出台了多项撑持供求两边的金融政策，供应端次要是缓解房地产企业和项目融资难题，而需求端全方位促进栖身消费良性轮回的政策逻辑链也逐步明晰，相信在各方通力合作下，市场预期有望改善。

记者丨行海洋

编纂丨陈静 刘茜贤 校对丨赵琳