北京高标准住宅项目标准解析及操盘建议丨智库

北京在推进城市建立过程中，鼎力推广拆配式建筑、绿色建筑、超低能耗建筑等新手艺应用，对高尺度室第建立加以标准。关于开发企业来说，研究高尺度室第有利于加强项目标设想办理、量量和成本控造，从而进步室第产物品量和合作力。

❖ 乔明策 崔会学 刘露军

2021年10月，中共中央、国务院印发《关于完好准确全面贯彻新开展理念做好碳达峰碳中和工做的定见》明白提出“鼎力开展节能低碳建筑”，“碳达峰、碳中和”成为建筑行业存眷的焦点。

为了贯彻国度高量量开展理念，北京市关于新建室第建筑量量和品量的要求逐年进步。2021年12月，北京市出台《关于标准高品量商品室第项目建立办理的通知》，对高尺度室第建立的施行尺度、管控过程等方面停止标准。2021年，北京市规划和天然资本委员会（以下简称“北京市规自委”）在首批集中供地中将8宗地块列入高尺度商品室第建立计划评选法式，将绿色建筑二星、拆配率到达*0%、超低能耗建筑等手艺要求列入地盘出让前提，从地盘挂牌环节就提出对新建建筑的绿色建筑星级、拆配率的要求。

建筑量量和建立尺度的进步，对开发商的项目办理和成本把控才能提出了更高要求，关于项目办理者来说，对高尺度室第的评审尺度和各项目标需要有一个明晰的认识，如许才气做好项目标设想办理、量量和成本控造，从而进步室第产物品量和合作力。

一、北京竞标“高尺度”室第项目回忆

“高尺度室第”是落实《北京城市总体规划（201*-20*5）》中提出建立国际一流协调宜居之都的要求，以人民获得感为底子起点，进步北京市商品室第项目建筑品量。

北京市规自委吉印通北京市地盘整理储蓄中心、北京市住房和城乡建立委员会（以下简称“北京市住建委”）等相关部分，别离在2021年*月、8月、11月，2022年1月、4月、8月集中发布了*批次商品室第用地出让通知布告。竞买须知中规定，项目须满足以下高尺度商品室第根本品量要求：绿色建筑二星级尺度、施行拆配式建筑且拆配率到达*0%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统；项目鼓舞施行超低能耗建筑。

部门优良宗地当竞买报价到达地盘合理价格上限时，则转入竞标高尺度建立计划阶段。此中2021年第一、二批次集中供地，先后有8宗、2宗地通过竞标高尺度建立计划确定中标人。

前两批供地中接纳的是“竞高尺度室第建立计划”的体例，从第三批供地起头改为“定高尺度室第建立计划”。两者的区别在于，“竞高尺度室第建立计划”是指土拍中若是到达地价上限，参与的开发商要拿出各自的建立计划，谁的计划好谁中标。而“定高尺度室第建立计划”则是，在拍地时参与的开发商都要间接出具《高尺度室第建立许诺书》，许诺将来房屋建立中绿色建筑、拆配式建筑、超低能耗建筑、安康建筑、宜居手艺应用、办理形式等方面应到达响应品量要求。

此外，大部门地块户型要求，不再将90平方米以下户型占70%的限造做为刚性约束，在户型设想上，赐与房企更大灵敏度，对进步室第产物品量具有重要意义。

二、高尺度室第评审尺度阐发

2021年第一批集中供地高尺度室第计划评审内容包罗两大部门，各占100分。此中第二部门规划建筑设想次要是定性目标，项目差别不大，评审重点是第一部门建筑品量，根本为定量目标。

（一）高尺度室第次要评审内容

1.绿色建筑：全面施行三星级绿色建筑。

2.拆配式建筑：全面施行拆配式建筑，全面施行拆配式拆修。

*.超低能耗建筑：项目超低能耗建筑面积到达总面积的*0%~50%。

4.安康建筑：项目安康建筑面积到达总面积的*0%且不低于5万平方米或者全面施行安康建筑。

5.宜居手艺应用：接纳通过三星级绿色建材认证的预拌混凝土、预拌砂浆、保温质料、建筑门窗、防水卷材、防水涂料；室第小区内道路、园林绿化等公共设备项目建立所用路面砖、植草砖、道路无机料、路缘石等100%利用建筑垃圾再消费品；项目外墙保温工程、防水工程量量保修期限很多于15年，屋面保温工程、建筑门窗量量保修期限很多于8年；至少一栋接纳减震/隔震手艺；许诺项目室第应用智能家居系统等。

*.办理形式：项目接纳工程总承包形式；项目采纳建筑师负责造；项目投保绿色建筑性能责任保险，引入风险防控机造；项目全生命期（规划、勘察、设想、施工、运维）应用BIM手艺。

（二）2021年第二批供地高尺度室第评审内容优化

1.施行的尺度更明晰；

2.打消不小于5万平方米和10万平方米的限造，明白总面积按地上室第建筑规模（含幼儿园）；

*.增加了施行《室第工程量量保修规程》DB1/T1*4-2018的要求，强调工程量量，出格是对量量保修的范畴、期限和要求做了明白；

4.明白工程量量潜在责任险和平安责任险；

5.提出BIM正向设想，实现全过程数字资产增量传递及尺度，打消了勘察阶段的BIM要求。

除了在评审内容上做了一些优化外，按照现实情况对各项分值也做了调整。从评分细则能够看出，建立的“高尺度”并不是“豪宅化”，而是愈加重视为购房人供给绿色、安康、温馨、高效的利用空间，做到让室第有品量、群寡住得恬逸，实在落实绿色、低碳、节能理念，更大限度的实现人与天然协调共生，促进碳达峰和碳中和目的实现。

三、 “高尺度”室第产物好坏势阐发

高尺度室第是将来室第趋向之一，出格是绿色建筑、安康建筑、拆配式建筑、超低能耗建筑代表了将来室第建筑的开展标的目的。其优势次要表现在以下几个方面：

一是高尺度室第能适应天气特征和场地前提，通过被动式建筑设想更大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求；通过主动手艺办法更大幅度进步能源设备与系统效率，充实操纵可再生能源，以起码的能源消耗供给温馨室内情况。

二是高尺度室第建筑接纳的关键手艺：高性能外墙保温、被动式门窗、优良的气密性、无冷桥的设想和高性能换热新风系统，可以将建筑的热丧失大大降低。

三是高尺度室第平安、安康、绿色、环保，削减情况污染，使栖身者在身体、精神上完全处于优良的形态，构成优良的宜居情况。

四是高尺度室第有较完好的尺度设想系统，接纳尺度化的构件、构件现场安拆可降低人工依赖，施工量量高有利于进步建筑产物品量。

高尺度室第虽然优势明显，但其对建造手艺、建筑质料要求比力高，往往工艺比力复杂，成本也响应较高，对项目办理者的量量和成本把控提出了更高的要求。详细表现在：

1.高尺度室第手艺交融较多，较为复杂，可能会带来设想及施工比通俗室第工期长。

2.高尺度室第并未大面积普及，招标采购和施工存在必然的局限性。

*.业主对高尺度室第市场承认度还有待进步。

4.高尺度室第会带来成本的增量较大，影响项目经济效益。按照近几年的统计，高尺度室第的成本增加，根据子项选择的差别，每平方米的增量成本估计约在1800~*200元。此中绿色建筑成本增量估计50~180元/平方米；拆配式建筑成本增量在400~700元/平方米（拆配率50%~99%），拆配率每增加10%，成本增加120~180元/平方米；超低能耗建筑：1200~2200元/平方米；安康建筑：150~*50元/平方米；宜居手艺应用：50~80元/平方米；办理形式子项：*0~50元/平方米。

（注：绿色建筑、安康建筑、超低能耗建筑、宜居手艺四个方面有成本重合的处所，因政策、标准、项目较少等客不雅前提所限，以上成本数据仅供参考。）

四、高尺度室第存在的次要问题及应对办法

高尺度室第是将来开展标的目的，但目前还存在很多问题和挑战。

一是建筑成本增加和客户承认度的平衡。建筑产物是一个综合的系统产物，包罗功用、手艺和建筑形象等。目前看，高尺度室第仅倾向于建筑手艺的组合、偏向于绿色、节能、尺度化、工业化等，那些手艺的组合能否满足市场和客户的需求，当前来看还存在必然的误差。譬如超低能耗带来的能源收入削减能否笼盖超低能耗建筑的成本增加，目前仅有理论计算成果；再譬如拆配式拆修的优势因厂家手艺尺度不同一，市场不成熟，给业主带来的利益说服力也不敷。总的来说，手艺组合优势的统计数据缺失，对业主的说服力不敷。

应对办法：项目选择设置装备摆设高尺度室第各子项组合的产物时，应综合考虑项目标产物定位能否与高尺度的手艺设置装备摆设一致；项目能否支持高尺度室第的成本增量；要加大客户承认度的推广。

二是超低能耗建筑的局限性。超低能耗建筑一些部品子项选择范畴小，形成采购成底细对偏高。譬如在建立过程中，门窗系统、遮阳系统、光伏一体化系统等可供选择的厂家相对偏少，招采和施工难度偏大，价格相对较高。超低能耗建筑对建筑的气密性要求较高。外窗接纳外挂式安拆体例，容易产生漏水问题，后期业主想自行改换外窗十分困难，因而具备前提时应接纳内嵌式安拆（接纳保温附框），但会带来外窗现实面积的减小。

应对办法：恰当降低超低能耗建筑的建立量，以一栋或几栋室第、配套建筑等起头建立，循序渐进，逐渐期待手艺的成熟和客户的承认。

三是拆配式建筑的局限性。拆配式建筑的拆配率较高时，竖向构造也需要接纳拆配式，会形成施工速度慢、成本偏高；有些外围护构造施工工艺处置欠好时还易呈现渗漏问题。别的，拆配式拆修手艺不敷成熟、拆配式拆修厂家少、手艺加工尺度不同一等问题，使得拆配式建筑很难阐扬其手艺优势。

应对办法：前提允许的情况下，尽量选择低拆配率（*0%摆布）建筑；进步建筑产物设想和设置装备摆设的尺度化；比选拆配式厂家。

四是绿色建筑和安康建筑部门建筑部品的耐久性要求较高。如门窗频频启闭性能到达产物要求的2倍；遮阳产物机械耐久性到达更高级；水嘴寿命到达响应产物1.2倍；阀门寿命到达响应产物要求的1.5倍，还有地板、防水质料、密封质料需接纳绿色产物。并且目前厂家较少，一般也没有响应的证明质料或查验陈述，对设想、采购和施工办理具有必然的影响。

五是建筑师负责造设想费用比其他项目来说偏高一些，对开发企业的设想、成本、招采和施工提出了新的要求。

高尺度室第做为近几年推出室第产物，相关政策、标准和配套均处于研究、造定和完美阶段，对产物筹谋定位、产物设想、招标采购、施工建立、成本管控、运营物业来说，均有必然的不确定性，因而确定做高尺度产物时，应从产物的全生命周期综合考虑，做好各项预判和管控，进步产物的品量和合作力。

五、高尺度室第操盘建议

高尺度室第目前是政府鼎力鞭策和撑持的，也代表了将来室第的开展标的目的。做为将来室第产物的趋向之一，高尺度室第不单单是栖身意义上的“高品量”，更能引导房地产行业向绿色、安康、节能、环保等标的目的开展，建立协调、宜居的高品量室第产物。

1.企业在参与高尺度室第项目竞拍阶段，应综合考虑本项目标产物定位能否和高尺度的手艺选择项一致，成本增量能否可控，应对高尺度建立计划选项停止权衡，恰当取舍。选择高尺度室第建筑品量各子项时，应从项目产物定位、产物设置装备摆设、成本测算及增量、招采、施工成本及工期、后期物业运维的全生命周期考虑，做出合理的选择。

2.建议可恰当选择高尺度室第的绿色三星绿色建筑、安康建筑和宜居手艺应用三个子项。

*.高尺度室第的拆配式建筑子项，建议可择优选择。选择时不只要考虑拆配率和得分的关系，还应考虑拆配率偏高形成的建筑成本增加，施工难度的加大，设想及施工工期耽误等问题。当拆配率大于*0%，选择拆配式拆修时不只要考虑成本增量、施工进度，还要考虑市场客户的承受度问题。

4.高尺度室第的办理形式子项，选择时应考虑项目后期的施行能否合规、能否有利于项目标开发办理。

5.高尺度室第的超低能耗建筑子项，存在必然的问题，建议隆重选择。若是必需选择此项，建议可按市场的常规做法，选择一栋或者几栋建筑做超低能耗建筑，不建议项目做大面积的超低能耗建筑。 （做者乔明策、刘露军工做单元为北京城建投资开展股份吉印通，崔会学工做单元为北京城建兴泰房地产开发公司）

值班编委：苏志勇

排版：陶汝杰

审读：戴士潮

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