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开了新帖 用照片讲述我在葡萄牙的生活indesign 照片怎么做可变数据，感兴趣的朋友可以去看看
自我介绍下吧：我从康奈尔大学建筑学院毕业后，在香港高盛做了一段时间的房地产，通过一个契机来到了葡萄牙，特别喜欢这里，现常驻葡萄牙做房屋建筑的工作indesign 照片怎么做可变数据。最近刚好回北京处理一些家里的事情，闲暇时间写写东西分享下自己的体会和经验吧。
在当地盖房子的旧照了哈哈
好久没写过中文文章了，文笔也不太好，大家参考看下吧，有问题随时指正讨论，谢谢indesign 照片怎么做可变数据。
萌生写这篇文章的想法是过年的时候，有个好久没联系的朋友拿来一个某移民中介的里斯本的项目，让我帮忙看看是否合适，毕竟这两年国内房价涨的快，可能相比较而言，这个项目也不算贵indesign 照片怎么做可变数据。我也回答的很犹豫。。后来我们聊了之后，其实归根结底还是信息不对称的问题，朋友就建议我写一篇帖子，把这些信息也共享给想要考虑移民的大家吧。然后一直拖到今天，终于决定落笔。
我这篇文章主旨大概说说我对与投资移民的看法和葡萄牙当地房价及投资回报的看法
我只是发表下自己对于购房市场的见解，如果有什么问题希望我跟大家说下，可以回复给我，我尽量解答indesign 照片怎么做可变数据。
我们目前有一个在波尔图市中心的翻修项目符合35万欧元移民的政策，已经拿到正式legal letter，大家感兴趣的可以私聊indesign 照片怎么做可变数据。这两天有人问到35万欧元翻修政策问题，需要提醒大家的是，符合该政策的移民申请必须在工程开始时加入，翻修工程结束后的项目是没办法办理35万移民的。
?1. 首先说说我对投资移民这件事的看法indesign 照片怎么做可变数据。
我觉得现在很多人都有一个迷思，觉得移民是一件非常复杂的事，在投资移民的时候，更多的关注点在于移民，对投资标的本身缺乏了判断力indesign 照片怎么做可变数据。我自己的理解是，首先海外置业的确是一个资产配置很合理的做法，而移民其实可以看做我们海外资产配置的一个附加值。投资移民的重点还是要放在投资上，要保值增值，毕竟说实话，只要符合当地移民局的规定的海外投资，找到任意一个移民律师都可以办理移民手续，是没有任何问题的。
2.我了解的葡萄牙移民
我自己今天也去做了一些功课indesign 照片怎么做可变数据，首先SEF在自己网站上对于黄金居留的获取办法规定的非常清楚（）
All third country citizens who conduct an investment activity, as an individual businessperson or through a company set up in Portugal or in another EU Member State and who, in addition, are stably settled in Portugal, provided these citizens fulfil the quantitative requirements and the time requirements set out by the relevant legislation, may apply for a Residence Permit for Investment, by one of the following routes:
i. Capital transfer with a value equal to or above 1 million Euros;
ii. The creation of, at least, 10 job positions;
iii. The purchase of real estate property with a value equal to or above 500 thousand Euros;
iv. The purchase of real estate property, with construction dating back more than 30 years or located in urban regeneration areas, for refurbishing, for a total value equal to or above 350 thousand Euros;
v. Capital transfer with a value equal to or above 350 thousand Euros for investing in research activities conducted by public or private scientific research institutions involved in the national scientific or technologic system;
vi. Capital transfer with a value equal to or above 250 thousand Euros for investing in artistic output or supporting the arts, for reconstruction or refurbishment of the national heritage, through the local and central authorities, public institutions, public corporate sector, public foundations, private foundations of public interest, networked local authorities, local corporate sector organizations, local associations and public cultural associations, pursuing activities of artistic output, and reconstruction or maintenance of the national heritage;
vii. Capital transfer with a value equal to or above 500 thousand Euros, for purchasing shares in investment funds or in venture capital geared to capitalize small and medium companies that, in turn, must present a feasible capitalization plan.
Portuguese, EU and EEE nationals are not eligible for the ARI / Golden Visa scheme.
大概翻译了一下：
所有非葡萄牙公民的投资者，不论个人、公司，或在葡萄牙或者其他欧盟国家建立公司并在葡萄牙有稳定关系的企业，在申请者满足其他相关的法律要求的前提下，均可通过投资项目申请成为葡萄牙的永久居民indesign 照片怎么做可变数据。投资移民的种类有以下七类：
1. 资金转移大于或者等于100万欧元；
2. 创造至少十个就业岗位；
3. 购买大于或者等于50万欧元的房地产；
4. 购买并翻修建筑年龄超过30年的房地产indesign 照片怎么做可变数据，或者在政府指定的城市重建区域，购买和翻修总投资大于或等于35万欧元；
5. 投资于国家科学或科技系统中私立或公立科研机构的科研项目indesign 照片怎么做可变数据，资金转移大于或者等于35万欧元；
6. 投资于艺术项目、重建国家历史遗迹、公共利益基金会、地区公共文化组织、专注于艺术活动、重建或者维护国家历史遗迹的项目indesign 照片怎么做可变数据，资金转移大于或者等于25万欧元；
7. 投资大于或者等于50万欧元购买基金，或进行中小型企业创业投资，被投资企业需要提供可行的资本计划indesign 照片怎么做可变数据。
葡萄牙公民，欧盟其他国家公民，和欧中经济体中其他国家的公民不可参与Golden Visa移民项目indesign 照片怎么做可变数据。
所以不光是购房，上面所说的任意一种投资方式都是一样可以办理移民的，最简单的应该就是直接资金转移100万欧元了indesign 照片怎么做可变数据。当然中国人大多数目前做的应该是第三条，投资50万欧元以上的房产（后面我再详细说说我对葡萄牙房地产投资的看法）。第四条翻修的项目我在当地也接触到一些人在做，不过这些项目一般都不大，当然好处就在于一般政府规定的重建区域都在市中心的位置，是比较有投资价值的。
3. 我感受的葡萄牙生活
之前朋友也向我咨询过住在葡萄牙的感受indesign 照片怎么做可变数据，担心当地的生活、教育、医疗等方面，我简单说说：
首先，葡萄牙是欧洲有名的移居国家，比起意大利、法国等地绝对是欧洲当地人首选的旅游、养老圣地，在Brexit之前当然也这其中也包括英国很多有钱人都喜欢在葡萄牙养老indesign 照片怎么做可变数据。另外，今年大家都在说的就是，波尔图2017年被评为了最佳旅行地哈！
我自己原来工作生活主要以英语为主，学过一点点的意大利语，完全不懂葡萄牙语indesign 照片怎么做可变数据。到了这里以后，我特别惊讶，因为当地人英语真的说得很好，比欧洲很多国家都好。我现在在葡萄牙的工作生活也都是用英语，完全没有障碍。另外医疗方面，尽量选择里斯本、波尔图等大城市，医疗设施都很先进。在葡萄牙永居的居民需要获取国家健康局颁发的医疗卡“user card”. 持有此卡，可以享有免费的公共医疗服务。有时候公立医院会排队，但绝对不是我们国内排队的概念哈。当然大家也可以了解下收费高一些，服务、设施更好的医院。可以选择购买商业保险获得私立医院医疗服务的保障，这方面我个人不是很了解，也没办法推荐某家公司，考虑移民移居的朋友可以咨询下当地的保险公司，办理一个适合自己的商业保险吧~
教育方面很多人担心小孩语言的问题，上面我也提到了indesign 照片怎么做可变数据。我自己是在北京上完高中去美国读了大学，我理解，如果拿葡萄牙的英语环境和英语国家：美国、英国确实是没办法比较的。但是和国内比起来，是优秀了很多的。在葡萄牙有很多以英语、法语、西语等作为教学语言的国际学校，很多学校都提供IB课程。
4. 低风险indesign 照片怎么做可变数据，高回报的地产位置
首先我想说明一点的就是，由于中国一线城市房价近些年来的涨幅惊人，在欧洲乃至任何一个发达国家的地产投资，都无法实现成倍增长的收益indesign 照片怎么做可变数据。
我个人认为indesign 照片怎么做可变数据，投资欧洲美国等发达国家地产目的无非两条：
1.对冲人民币汇兑风险
2.投资标的在一个比较成熟稳定的市场中保值增值
因此，选择成熟、核心的区域在房地产投资决策中应该是首要考虑的问题indesign 照片怎么做可变数据。
下面我说说我对投资葡萄牙房产位置选择的理解：如果想要价高稳定的租赁回报，就要选择大城市，市中心indesign 照片怎么做可变数据。葡萄牙只有两个大城市：里斯本和波尔图。
我个人认为，里斯本房价已经被中国移民的同志们炒起来了，波尔图还存在优质价廉并且租赁回报合理的房产值得关注indesign 照片怎么做可变数据。
那么买在哪儿indesign 照片怎么做可变数据？
学校！地铁！商圈！这些比旅游景点，和郊区酒店式公寓靠谱1000000倍indesign 照片怎么做可变数据。打个比方吧，大家自己想想，是要住长城还是西单？
市中心的房子，如果购入时是当地的市场价，根据欧洲这两年经济复苏的情况来看，5年后基本可以确定至少是可以卖给当地人，并获得一些投资收益的indesign 照片怎么做可变数据。
5. 公寓／别墅／农场／酒店indesign 照片怎么做可变数据，哪种房子是个好投资
选择哪一种indesign 照片怎么做可变数据，要看您的目的了：
享受晚年生活的：真要去住，就找个开车方便到达的，离里斯本或者波尔图不远的（因为好医院在城里啊）别墅庄园indesign 照片怎么做可变数据。
这种在波尔图周围价格在50-80万欧元，就能找到1000-2000平米的大地，400-600平米的大别墅了indesign 照片怎么做可变数据。真的。
移民不移居的：市中心的家庭式2-3居室最合适indesign 照片怎么做可变数据。为什么？因为好脱手！！五年以后，好卖，不涨价也保值啊。买开间或者一居室的要小心啊，年轻人在欧洲买不起房，能买你房的人看不上2居室以下的。不想一直当房东，想以后脱手的，买个适合家庭住的房子。
酒店和酒店式公寓，谨慎谨慎再谨慎indesign 照片怎么做可变数据。除非是那种全款回购的，不然你永远卖不出去。真的。你如果真是不想要个房子，不如花多点钱，存银行，移民100万欧元的低利率呢。无风险，无回报，钱全部拿回五年以后。
但无论选择投资哪种房子，请一定要参考当地市场价格，我个人认为，相同或相似功能的地理区域内，10%甚至15%以内的价格浮动是我可以接受的indesign 照片怎么做可变数据。
很多投资者可能由于信息不对称的问题，加之语言不通，对当地房价没有具体的概念，因此会受到欺骗indesign 照片怎么做可变数据。（跟北上广比都算便宜哈哈）
举一个简单的例子吧，我朋友给我看的移民项目是xxx高尔夫酒店式公寓，距离里斯本开车2小时的一个郊区，详细位置我就不说了indesign 照片怎么做可变数据。价格大概是50平米，40万欧元。
再给大家看一个前两天我自己看上的小农场吧（有1000多平米院子），大概是80万欧元左右，距波尔图开车30分钟以内indesign 照片怎么做可变数据。
当然也不是说这两个项目有绝对的可比性，但是希望对大家选择地产投资的时候可以提供一些参考意见吧indesign 照片怎么做可变数据。当地市场上是几乎没有酒店式公寓的，因为没有本地人买的。
Siza在淮安的作品
6. 租赁比－长租和短租
有很多移民的朋友是希望移民不移居的indesign 照片怎么做可变数据。购房移民如果不自住，就要考虑到租金的回报。葡萄牙不管大小城市都是旅游胜地，这也就造就了火爆的短租市场。Airbnb上出租你购置的房子回报比率比长租高了很多。但是除了租金回报以外，有很多其他的因素，值得您的考虑。
1. 管理费：airbnb 管理费至少在租金收入的30%
2. 季度：旅游的季度有限indesign 照片怎么做可变数据，而且每年的收入不稳定
3. 房屋质量保证：出租车的寿命长还是私家车的寿命长indesign 照片怎么做可变数据。我们都是了解的，短租的市场会对您的房龄造成影响，进而影响到您五年后脱手的回报比率。
我个人的建议：如果地理位置好，最好的方法是托管给中介租给长租的家庭或者年轻白领，一般来讲租金回报比在里斯本，波尔图市区应该达到4%indesign 照片怎么做可变数据。 管理费最多不会超过10%。包括清洁，签约，后续的一切手续。一般这样的租赁合同在1-2年以上，也就是说，五年内您换两个客户就差不多了。如果运气好，没准一个合同就可以了。方便简洁有保障！
7. 建筑质量和年代
我想说说我理解的欧洲的建筑质量，原因是欧洲很多房子其实不是越新质量越好的indesign 照片怎么做可变数据。
百年的房子，如果保留完整的话，是欧洲最最最最优秀的建筑indesign 照片怎么做可变数据。这个也不难理解吧。以前的大户能把房子留到今天的，都是不惜代价的用好的材料盖的房子。这些石头结构的房子在今天的社会上见不到了。再加上葡萄牙特色的绚丽的瓷砖外墙。这种建筑真实令人心神向往啊。我们的建筑师到政府去寻求老房子的图纸，发现这些当年建筑师手绘的图纸都是严格的按照建筑的黄金比例来绘制的。完全没有利益的驱逐。以前的有钱人，房子盖了是要自己世代相传的。不想今天啊。更不像我们国内的开发商。。。说到此我愤青的血液涌上头了要。。。
021yin.com /541173/the-building-on-the-water-alvaro-siza-carlos-castanheira)
70-80年代的房子就是个水泥壳子indesign 照片怎么做可变数据。现在的房子呢？翻修风靡了整个葡萄牙。很多很多开发商开始返回那些老建筑，把他们装修成现代人喜爱的房子在出售。这种项目有好有坏。因为翻修可以做的很毛糙，很便宜，也可以很华丽很用心。这个大家一看就应该也有所了解。那些保留了古老复古特点，并且把废弃的房子利用到最大化价值的项目是最棒的了！
保留完整的百年建筑和图纸
8. 移民申请indesign 照片怎么做可变数据，律师很重要，其他什么中介都没用
其实无论是哪个国家的移民申请这件事情，都完全取决于移民律师，中介所说的100%成功率没有任何参考价值，要看实际操作的移民律师的过往case来选择indesign 照片怎么做可变数据。前两天和一位在西班牙、葡萄牙都有分公司的律所合伙人聊，他说他们去年办理了200个中国人的case，100%通过，没有任何问题。而且，相对于其他国家，比如美国的EB-5，Golden Visa几乎只要你没有犯罪纪律、可以证明你的资金是从境外投资到葡萄牙当地，就可以办理移民手续，并且通常移民局会在2-3个月内第一次通知你初审是否通过。
另外，之前也说到了，只要符合SEF的任意一条规定，即可办理移民手续，并不是说只有50万购房一条路indesign 照片怎么做可变数据。大家如果自己在当地有资源，其实值得考虑的投资项目也是不少的。
9. 地产税－除了买房indesign 照片怎么做可变数据，还要花什么钱
除了买房还要花什么钱呢indesign 照片怎么做可变数据？
购置税
个人购置地产，要缴纳房屋总价6.5%的税（IMT）indesign 照片怎么做可变数据。对于一个50万的房子来说，就差不多是3万多欧元的税。
如果您选择投资35万元翻修项目，这个6.5%的税会在工程结束后退还给您indesign 照片怎么做可变数据。也就是说不仅移民门槛低，而且税收还有优惠政策！
律师费和申请费
然后呢，律师是需要一定费用的indesign 照片怎么做可变数据。一半的律师楼都是明码标价。大概5000欧元一个整套的申请。2000欧元追加一个申请人。一家三口的话在1万欧元以内吧。
申请流程也是需要付费的indesign 照片怎么做可变数据。几百块用来付给移民局。
以后每两年是要续签的indesign 照片怎么做可变数据。知道拿到永久居留卡或者入籍为止。每次续签没人也要有小2000欧元的申请费。
租金所得税
在葡萄牙所有的收入都逃不了税收indesign 照片怎么做可变数据。如果您选择出租房屋，那么租金要缴纳28%的所得税。
物业管理费
如果您把房子托管给物业进行长期租赁，那么物业会收取一些费用(condominium fee)indesign 照片怎么做可变数据。一般来讲在房租收入的10%。如果托管短租类型，那么这个费用可高达租金回报的30%。
建议大家对税收有疑问的去询问一个当地的会计师，他们都说英文indesign 照片怎么做可变数据。门儿清。还不贵。
10. 多看indesign 照片怎么做可变数据，多比，尽量找到均价数据
数据可以买得到indesign 照片怎么做可变数据。房屋中介都有。就像美国有co-star / RCA 等房地产数据库一样。对于普通人来讲买这个数据库的软件有些贵（一般是企业去和这个研发上合作购买）。我今年年初去看过这些数据，能看到街区级别的，而且葡萄牙国家银行和欧盟都用的是同一组数据。但是不好透露，不过有兴趣的我们可以详细聊聊怎么能够直接得到这些数据。
11. 葡萄牙治安问题indesign 照片怎么做可变数据，我个人如何看待欧洲难民问题
说一下什么是欧洲难民问题indesign 照片怎么做可变数据，这个影响到欧洲的哪些方面
欧盟的难民接纳政策indesign 照片怎么做可变数据。
战争，宗教冲突，自然灾害，政治冲突indesign 照片怎么做可变数据。这些种种事件造成这个世界上很多的人被强迫离开自己的国家，区别的国家寻求接纳。
正如同欧盟源源不断的吸引着很多黄金居留移民者一样，欧盟共同体发达的社会制度和福利吸引了很多这样被强迫离乡的难民，尤其是中东地区的难民，因为他们距离欧盟近，并且陆路水路都可以到达欧盟indesign 照片怎么做可变数据。
在2008年，申根国家签署了共同协调难民接纳的合约indesign 照片怎么做可变数据。因为申根国家取消了国界，难民被一个国家接纳，可以随意流通的其他国家。所以这样合约用来保证申根国家的共同利益和高效处接纳难民的途径。
2015年以来 － 难民危机
原因－一大半叙利亚战争，巴勒斯坦－以色列冲突，还有其他中东地区的冲突造成很多人流亡至欧洲，寻找更好的生活indesign 照片怎么做可变数据。这些人和我们一样，有的是学生，有的是年轻的爸爸，大学教授，医生，或者厨师等等等等。
难民选择欧盟哪个国家呢？主要两个因素－地理位置和社会福利：距离中东地区近的希腊，德国，奥地利称为了难民登陆的首选indesign 照片怎么做可变数据。加上德国和奥地利的完善的社会制度，吸引了更多的人寻求稳定的生活。
如果说难民不危险indesign 照片怎么做可变数据，为什么冲突频发？
接纳程度不一样indesign 照片怎么做可变数据。欧洲的良好的社会福利是建立于他们的税收制度上的。很多中产和高产阶级觉得自己的收入缴税，却用来扶持其他国家的难民很不公平。并且难民多来自于中东，中东地区信封伊斯兰教，这样这些难民从宗教文化上也很难融入当地社会。这样，有很少很少很少一部份人，认为自己不被欧洲社会接受， 产生了极端情绪，被极端主义团体利用。但大部分的欧洲人，都是非常友善，思想接纳的，当然这也是为什么很多人选择移民欧洲。
12. 葡萄牙的宗教
宗教方面，葡萄牙，西班牙，意大利这些南欧国家，主要信仰天主教indesign 照片怎么做可变数据。最近有在上演的一个电影，叫silence沉默，就是讲的当年葡萄牙天主教怎么在日本传教的。可以看看，当地还是很多人信奉天主教。年轻人可能半信半疑吧。不管怎么半信半疑，整个国家，和周边地区的文化都是建立在宗教的基础上的。葡萄牙全国最热闹的节日是六月份的圣约翰节，大家可以百度一下，很有意思
13. 当地人如何买房indesign 照片怎么做可变数据，如何选择靠谱的服务机构（中介、律师、会计师、建筑设计师等等）
中介，律师，会计，一个都不能少indesign 照片怎么做可变数据。
中国人没有习惯聘请独立的律师会计来帮助自己利益最大化indesign 照片怎么做可变数据。这些专业人士的存在是有很大价值的。买小房子的用中介的律师也可以，但是这个也是需要另外付费的。这样才能保证律师是完全站在你的利益角度出发的。
在葡萄牙，买卖双发会有自己的经纪人indesign 照片怎么做可变数据。这些经纪人依靠大中介，但是都是靠佣金吃饭。行情是买卖各3%佣金。如果一个人买卖双方都来，就挣的比较多了。但是这种情况，要保证这个中间人站在你的角度商议价格和条款才行。
律师单独聘请，更能保证自己的利益indesign 照片怎么做可变数据。有些人说，买卖地产会出现什么问题必须要律师出面呢？能出现的问题太多了。各种各样的都有。举个例子，我朋友在葡萄牙的公司以前收购过一个停车位，小单子，也没觉得会有问题。结果呢，钱和合同做好了，地契也签了，去土地局注册的时候，发现卖房称自己婚姻状况是离异，但是在葡萄牙注册的还是已婚。后来才发现，卖房在瑞士离婚，在葡萄牙就没有办理这个手续。最终导致我们收购的车位无法在土地局注册。这个对于一个当地公司来说是小事情，但是，对于有移民需求的投资者来说，就比较麻烦。任何一个环节出错，就可能导致身份不能完全办理。
会计－会计的主要职责是指导个人或者公司按时和尽量少的缴纳税款indesign 照片怎么做可变数据。这个对于个人不是100%需要，但是，其实我个人觉得性价比还是很高的。相信大家购房还是想要有回报的，也就是说，租赁回报，购置，增值，这些都涉及到缴税。如何用合法的手段减免这些税款是很重要的。会计不贵，按小时付费不会超过30欧元一小时。我觉得还是很有必要的。
购买二手房，设计师或者建筑工程师有时也是有帮助的indesign 照片怎么做可变数据。请他们一个小时来看一下你选的房子，他们可以告诉你结构，水电，保暖，隔音，防虫等等表面看不出来的细节。这些专业人士也很便宜的，一般中介也都有可以推荐的独立的人士可以聘请。30欧元一小时吧。如果购买二手房，尤其是较老的房子，这些还是很有必要的。
14. 中国人在当地工作
选择传统职业发展的，葡萄牙不太适合indesign 照片怎么做可变数据。中国人去了好多人当中介，不然就收房租。其他的很少有能做的职业了。不好说啊。职业规划这个事还是看个人。这年头舍弃自我出国的人太多了。我觉得都不是长久之计。
退休的话葡萄牙真是个好地方indesign 照片怎么做可变数据。欧洲人退休都去葡萄牙。天气太好了，人太友好了，生活太舒适了。
年轻人，自己创业也可以考虑葡萄牙indesign 照片怎么做可变数据。生活成本低，政府对创业公司也有挺好的政策。去了解一下波尔图里斯本都有一些创业孵化器。做欧洲生意还是可以考虑的。
15. 什么人选择欧洲移民
其实，移民就是个寻求安慰的举动indesign 照片怎么做可变数据。事实上没有很多中国人会真的换护照，享用政府的福利呢？我觉得是很小部分移民的人们吧。有些人移民为了教育，但是重视教育又不会把小孩送到一般的学校，所以，移民的群体还是会花钱送孩子去贵族私立学校。这些，有没有身份，花的钱也是差不多的。再说医疗，有多少个中国人能和国外的医生交流顺畅，并且愿意利用公共的医疗系统呢？我的估计也是很少很少。
那么为什么要移民呢indesign 照片怎么做可变数据？为什么有些人选择欧洲呢？
移民的动机我觉得就是方便indesign 照片怎么做可变数据。有别国绿卡，尤其是欧盟国家，进出欧洲都方便。说实话，也就是买了个心理安慰。不用总是觉得自己的护照是世界上最没用的了。
这也解释了选择欧洲项目的最主要的原因 －如果移民并不能在教育和医疗上省钱，那么，投资的保值增值也就成为了吸引投资移民人的一大亮点indesign 照片怎么做可变数据。移民美国，加拿大等地方的项目风险较大。要投资也没有回报。但是，欧洲主要吸引投资人的是地产项目。房产直接就属于投资人，并且有增值和租赁的回报。这个就是说，即使不移民，投资个房产也是值得考虑的。加上移民的政策，就更加吸引了很多希望拥有别国身份的人的中国人。
现在看来，其实欧洲也就是葡萄牙的政策可以indesign 照片怎么做可变数据。希腊永居但是没有去别国工作生活的权利，并且房产不能变卖。西班牙房产要持有十年。葡萄牙相对宽松，五年换永居，可以享受欧盟政策，并且房产五年后可变卖。具体的政策我们也可以以后详细剖析。