去年12月28日，央行出台了新的房贷政策，给每位房贷族出了一道“必选题”：今年3月1日-8月31日，贷款买房的朋友要作出决定，是将自己的房贷转成固定利率，还是LPR浮动利率。
现在这项政策已经实施了，有不少朋友来后台留言问我，“孙老师，固定利率和LPR利率有什么区别？”“怎么选才更划算呢？”今天，我们聊聊这个问题。
去年年底，央行推出了新的贷款利率政策，即所谓的LPR利率，而且从今年3月到8月，要求我们调整之前的房贷利率，要么选择LPR浮动利率，要么选择把现在的利率固定下来，即固定利率。
那么，到底该怎么选？我们从政策变化的原因说起。央行出台这样的政策，是希望利率更加市场化，那这有什么意义呢？
我们回顾一下过去的利率政策。过去，房贷利率参考的是央行的贷款基准利率，而LPR是贷款基础利率。两者只有一字之差，但意思不一样。
基准利率是完全由央行随时的政策决定的，虽然过往5年，这个政策一直没有变过。在基准利率的基础上，再由各个商业银行按照不同借贷主体的信誉、抵押物等等，再去加成。
比如，基准利率上浮10%，就是基准利率乘以（1+10%）。按照现在的基准利率4.9%，上浮10%，那么房贷利率大概就是5.39%。
当然，因应不同城市、不同商业银行，不同的贷款产品（比如公积金），每个人可能有不同的房贷利率。但正常情况下，5.39%是目前大多数人买一套房的房贷利率。
那么，这个利率政策跟LPR基础利率有什么不同呢？最大的不同是过去还有一个市场化利率，市场化的利率是央行随时可以跟商业银行调节的。
如果央行想向商业银行放钱，就通过一些借贷工具，比如著名的“麻辣粉”（MLF：中期借贷便利，指商业银行用国债作为抵押向央行借钱），用这种方式把一部分钱放给商业银行。
如果这种市场化的操作手段是希望激活整个信贷市场，那么这时MLF的利率会下降，商业银行手里的钱增加，这是由央行当前的市场化调控手段决定的。
但如果不调整贷款基准利率，央行要贷款出去还必须实行政策利率，两者之间就会出现所谓的利率双轨制。
由于两者之间利率有差异，央行无法通过市场化利率调控，让商业银行把贷款放出去，最后还是没有办法把资金输入到实体经济，导致整个商业化的利率环境无法带来商业活动的相应变化。
那么，这个现状要怎么改变呢？取消贷款基准利率，设置LPR利率，再由央行的市场化调控手段“麻辣粉”MLF的利率和LPR利率来决定贷款利率，把央行政策尽可能传递出去。（传导方式：MLF利率—LPR—贷款利率）
那么，执行这个政策对普通的房贷用户到底是好是坏呢？我们就按刚才的例子往下延伸。
刚才说了， 目前央行的基准利率是4.9%，如果一套房的房贷上浮10%，那么你的住房贷款利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。
如果你在今年3月到8月重签房贷合同，就面临两个选择：要么长期稳定在5.39%的固定利率，你的房贷以后就按这个利率来供款。
要么转换成"LPR+固定基点”浮动利率。首先看去年12月20日的LPR，也就是MLF利率再经过一个加成后的利率，这个数字是4.8%。（LPR利率=MLF利率+18家银行的平均加点）
根据这个利率报价，再来算你的固定基点。按照刚才的案例，目前的住房贷款利率是5.39%，用5.39%减去4.8%，得到的差值是0.59%，这是固定不变的。（固定基点值=当前房贷利率-2019年12月的LPR利率）
转换成"LPR+固定基点”浮动利率后，未来你的房贷利率将随着每年的LPR利率上下浮动。假设明年的LPR利率降到了4%，你的房贷利率就会变成4%+0.59%=4.59%，远低于你现在的5.39%的固定利率，大幅减少了你的供款成本。
现在基本政策是这样的，我们只有一次选择机会，一旦选择了转成固定利率或LPR利率，就不能再改变了。
LPR利率是每月公布的，但你的房贷利率每年只允许调节一次。一般而言，你可以选择看去年12月的LPR利率来做调节。
在这种政策下，我们应该选择LPR浮动利率还是固定利率呢？这就要看我们对未来利率或是LPR利率走势的预估了。
从2019年12月份到现在，和我们的房贷挂钩的五年期LPR已经下调了一次，从4.8%降到了4.75%。
所以现在看来，LPR利率是在走低的。如果持续走低，显然选择签订LPR浮动利率作为房贷的执行政策，对我们更有利。
长期来看，利率是会上行还是下行呢？其实现在形势已经非常明显了。
我们可以看到，为了应对这段时间的经济下滑，各大商业银行都在鼓励个人贷款，甚至大量推出了无需抵押的个人贷款，甚至很多无抵押信用贷款的利率都已经远低于过去，可能只要6、7个百分点。
由于新冠疫情短期不会平复，再加上全世界都在印钱，甚至推行负利率政策，我们可以预测，国内的市场化利率一定是走低的，甚至走低幅度可能比我们想象的还大。
既然如此，我们现在应该抓住最后的时机，把房贷利率转换成LPR浮动利率，这是对房贷族长期最大的利好。
作者简介：孙明展，候选北美精算师、国际金融理财师、中山大学金融系、统计系专业硕士导师、创必承创始人，个人微信公众号：孙明展