祸起盲目扩张 一个广州房地产商的没落样本
021yin.com 2006年04月07日 09:57 来源: 21世纪经济报道
“目前广州的项目已经被停止了，我们正在和政府理顺关系，不知道什么时候能够复工。” 3月31日，城启集团新闻联系人李经理说，“我们准备全面退定。”
2006年3月，城启集团开始向已经缴纳了定金或者诚意金购买旗下物业荔港南湾七期以及天鹅湾项目的购房者主动提出退定要求。
3月中旬，在城启集团下属公司交给业主的一份报告中显示：自2005年1月起，所有在建的楼盘均已被停工，开工、完工、正式发售、交付房屋的时间无法确定。
自2005年4月、5月间城启集团大老板杨树坪被限制出境的消息传出以来，城启集团利空不断，擅自更改规划，涉嫌造假，多项违规违法，盲目扩张，融资渠道受阻。
城启集团是否会成为广州房地产历史上下一个出局者？
违法遭罚
城启集团问题的集中爆发源于广州一场房地产整顿。
2005年3月，广州市政府相关部门开始联手对城启展开调查。同年4月，杨树坪被宣布限制出境。
目前城启其他高管纷纷“潜水”，有人猜测高管已经被拘留，进一步接受调查，也有人猜测高管已经躲藏起来。近日，记者多次拨打部分高管电话，皆处于关机状态。
据资料显示，城启集团违规项目包括城启下属子公司广州天城房地产实业有限公司开发的十三行广场，因为涉嫌违法超建15208.2平方米，广州市城市规划局对其处以8000万元的罚款[该数据引自穗规决(2005“68”号)文件]，同时提出该项目“违法设计、违法施工”。
旗下上市公司G东华(600393.SH)控股90%的子公司住友房地产开发有限公司所有的项目晴轩，涉嫌超出报建审批面积5149平方米，被罚款1336.78万元。
除了违法加建、违法设计、违法施工，城启还涉及欠国家地价、税收、罚款、滞纳金以及银行贷款。
1月20日，广州市地方税务局公布城启旗下的豪城、天城、住友等几家房地产开发企业，于2005年期间共欠下营业税、个人所得税、印花税、城建税等近2000万元。
广州市国土房管局资料显示，城启下属晴轩等项目截至查封之前，欠下数目不等的罚金和滞纳金。
今年上半年，G东华通过联营公司在广州增城拿下的200多亩土地又被认定为“闲置”，予以回收。G东华对该项目投入的6367万元打了水漂。
据称，城启集团达到预售条件的房产约有2000多套，按原定价计算，这些房产可回笼资金数亿元，然而目前城启所有房产皆被查封。
祸起盲目扩张
如果说，广州房地产整顿是城启集团危机的导火索，那么杨树坪的盲目扩张则是源头。
杨树坪被业内人士评论为一个胆子很大的人。杨在2005年2月接受媒体采访时踌躇满志地表示，城启集团将会扩大步伐，提出八大项目同时面市。
根据他当时计划，集团位于大沙头江湾桥脚和滨江东二线江景的两个地块都将竣工；位于天河CBD中心的城启中心也已规划完毕，将全面动工；同时还将继续发挥“烂尾楼”的运作优势，在天河区天寿路与广源东交会处开发建设1.2万平方米的住宅写字楼；而位于老城区前进路的益丰花园将进行三期项目；另外，位于洲头咀占地40万平方米的项目2005年开发。
在开发新楼盘的同时进行旧盘开发。随着北区七期项目的开发完毕，荔港南湾北区的开发已告一段落，将进行南区第一期的开发；而另外两个高档豪宅项目——城启天鹅湾和城启十三行广场将继续销售。在北京，青年路小区项目也在进行中。
另外，集团还进行多元化投资，2005年初G东华投资1800万元切入陶瓷业。
然而，擅自改变规划，再补办手续，以及提前预售更快回收资金等等违规操作是他减少资金压力的方式，也正是2005年广州房地产市场整顿前颇为盛行的“潜规则”，在此潜规则的支撑下，他才敢于加速扩张。
“有些开发商实力并不够强，但是当时市场管理混乱，他们有空子可钻，城启集团一直这样操作的，只是胆子越来越大而已。”一位业内人士这样评论。
无法走出的资金困局
摊子铺大了，资金链紧张了，杨树坪需要融资。
杨树坪2004年9月6日斥资3亿元通过广州粤泰集团有限公司购入的东华实业(600393.SH)，城启集团占总股本55.19%。杨树坪打算利用这个上市公司的壳，包装增发再融资。
“杨树坪如果在A股市场上成功再融资，多少能够缓解资金链的问题。”一位投资银行的总经理分析认为。但是往往事与愿违。
G东华是一只只有3亿股的小盘股，杨树坪从广州市东山国有资产经营公司购入时，东华实业只是没有实际资产价值的空壳，杨树坪看重的是盘子小好做业绩。
收购后，杨树坪对东华实业进行了多次调整，通过关联交易注入大量资产。
2004年底，东华实业与城启集团签订协议，以554.17万元的价格受让住友公司90%的股权，将晴轩项目注入上市公司。根据2005年12月22日公告，东华实业以及其子公司以5000万元的代价收购关联方广州城启集团有限公司所持有的江门市城启房地产开发有限公司100%的股权。
经过多次关联交易注入资本之后，东华实业业绩回升。
但是，计划不如变化快。受2005年股改影响，证监会宣布暂停再融资，杨树坪融资计划彻底失败。
2005年，城启集团开始出售转让大批物业以缓解紧张局面。
2005年7月22日G东华作价5600万元，出售了控股子公司在北京开发的“柏联别墅”项目的股权；2005年8月23日作价90万转让控股子公司广州苏豪俱乐部有限公司90%的股权；2005年3月31日，以价格175.5万元出售东华物业管理公司30%股权。除此之外，曾被杨树坪引以为豪的位于洲头咀占地40万平方米的土地也被转让。
另一方面，城启集团向银行大规模举债。
根据G东华年报，2005年3月、6月、8月分别向中国工商银行广州市西华路支行借入4400万、8700万元和2650万元，并且2005年4月22日向光大银行恒福支行借入2000万元用作流动资金周转，到了2006年3月再向中国工商银行广州市西华路支行借入8000万元，据称城启集团向该行共贷款13亿元。
沉重的债务，高额的罚单，冻结的资产，不能够开工的项目，城启集团在辉煌了10年之后，走到了崩溃的边缘。(记者 徐广蓉 王志