笔者从2013年开始在哈密从事房地产工作，目睹了哈密楼市的近期变化。在2012年以前，哈密房地产市场风平浪静，平淡无奇，开发商是小开发商，楼盘是小楼盘（几千-几万平方米），规划零乱，野蛮生长，无序发展，市场基本上是一个封闭型的刚需市场。但从2012年底特别是2013年开始，整个哈密房地产市场似乎突然骤变，外来开发商开始进入，投资、投机者也开始入场，市场在一夜之间从封闭型变成了开放型，让人欣喜若狂，又令人惊慌失措。具体表现在：区域分化开始加剧、楼盘品质快速提升、造城运动出现端倪、营销意识显著增强、市场竞争开始激烈、城市能级逐渐提高。
1区域分化开始加剧
翻开哈密的城市地图，从笔者踩盘所标注的楼盘位置来看，哈密市房地产市场可以清楚地划分为5大板块，分别是东北板块、西北板块、东南板块、西南板块、中心板块。
东北板块：大致是以幸福路、北郊路、皇后大道、312国道所围限的区域。本板块的主战场是迎宾大道两侧和北郊路北侧，总计在售楼盘略有20个左右，且哈密市目前的在售大盘均云集于此，体量多数为10-40万㎡，个别号称达100万㎡，如XX国际城。该板块是目前哈密市房地产开发最热闹的区域，外来开发商基本在此比拼。此板块的住宅销售均价大致为3400-3500元/㎡。
西北板块：大致是八一路、前进西路、北郊路、312国道所围限的区域本板块的主战场是八一路，楼盘略有10个，但体量悬殊，小者仅1-2万㎡，大者达40万㎡，多为集资房，商品房个数不多，但体量大。因哈密市体育馆位于此区域，开发商趋炎附势地多喜欢打“运动”、“健康”牌。此板块的住宅销售均价大致为320元/㎡左右。
西南板块：大致是新民三路、环城路、团结路所围 限的西南部区域。本板块目前的在售楼盘有7个，楼盘普遍较小，一般为3-5万㎡，但XX时代城却达40万㎡。由于哈密名校-二中以及一些政府行政机构将迁入此区域，本板块的房屋售价较高。此板块的住宅销售均价大致为4200元/㎡左右。
东南板块：大致是大营房、阿牙路东段所在的区域。本板块的在售楼盘有6个，体量普遍较小，最大15万㎡，多数在5万㎡以内，但哈密市的最高楼层（33层）却矗立于此板块之中。此板块的住宅销售均价大致为3300元/㎡左右。
中心板块：指哈密市以人民公园为中心、半径约3公里的区域。由于中心地段的土地稀缺，开发用地极少，目前可见的楼盘仅有5个，但在售的却只有2个，价格却是哈密市房地产市场的高地，如XX华府，其均价为5200元/㎡，哈密市的其他楼盘售价只能望其项背。
值得一提的，除上述5大板块以外，哈密市近郊区域的火箭农场、黄田农场可以独立地成为两个板块。火箭农场的在售楼盘达10个，总开发体量在100万㎡以上，其热闹程度可与东北板块相比美，为此，笔者曾唏嘘感叹并撰写了博文《哈密火箭农场楼市还能火多久？》。至于黄田农场，虽然目前的开发体量不是很大，但随着红星市的成立（坊间消息是2015年4-7月建市）以及十三师总部迁入此地，大量的开发商必定云集于此，届时的房地产市场肯定会热闹非凡。
2楼盘品质快速提升
严格说来，在2012年底以前，哈密的房地产房地产市场属于集资房、保障房时代，2012年底以后才真正进入商品房时代。对于集资房、保障房而言，解决的是遮风挡雨的问题，楼盘无品质可言。而商品房则要满足业主的多样化需求，如舒适性、功能性、私密性、保健性、艺术性、灵活性等问题。因此，在2013年以后，楼盘的品质开始大幅提升，比如，以XX山庄为代表的别墅楼盘、以XX国际城为代表的智能化楼盘、以XX名居代表的水景楼盘、以XX奥城为代表的运动型楼盘。总之，从规划、设计、户型、立面、园林、配套等方面，均有天翻地覆的变化和品质提升。
3造城运动出现端倪
一般说来，单个楼盘体量在30万㎡以上，已经不是一般意义上的开发，而是在“造城”。据笔者的市场调研和获得的信息，哈密近期的在售楼盘中，有8个达30万㎡以上，而远期的1000亩级楼盘，至少有3个以上。这足以说明，哈密市在不远的将来，造城运动将风起云涌。
4营销意识显著增强
笔者在2013年对哈密房地产市场调研后，曾发表过《哈密房地产市场分析报告》。在该报告中，笔者详细罗列了开发商在案场包装、营销推广、促销政策、售后服务等方面的不足，一言以蔽之，当时开发商的营销意识确实尚显不足。但从2014年开始，特别是到了2015年，笔者再去各个案场查看，前述的不足方面，开发商已经作了巨大的改良，从导行、导示、DM单、折页、楼书、案场设施等方面，已经发生了翻天覆地的变化，有的售房部简直达到了会所水准，让人耳目一新，这足见开发商营销意识的增强。
5市场竞争开始激烈
前已述及，在2012年以前，因哈密市场是一个封闭型的刚需市场，或者说是一个卖方市场，市场没有竞争或竞争很微弱。正因为如此，那时的开发商不重视品质、不重视营销、不重视售后服务。但从2012年底以后，随着众多开发商的涌入，市场供应量突然增大，客户的选择面突然增多，卖方市场瞬间变成 买方市场，真正的市场竞争开始出现。由于目前的库存量较大，开发商骤然感觉到了销售压力。为了楼盘去化，目前的开发商已经开始使出浑身解数进行促销，如买房送宝马、交1000抵10000、3年内免物管费和车位使用费、在2015年1月1日-3月31日内购房者一律享受94折优惠、一次性付款优惠200-300元/㎡按揭付款优惠50-100元/㎡等五花八门的促销手段不绝于耳，目前的哈密房地产市场，已经充满了硝烟弥漫的火药味道，这也说明了市场竞争的激烈程度。
6城市能级逐渐提高
从已经开售的楼盘来看，不乏城市综合体与商业综合体，甚至有的楼盘就是典型的专业市场，如XX天街、XX商贸城、XX建材国际等。这些城市综合体、商业综合体、专业市场的开发和运营，不仅仅是一个区域的商业配套升级，更重要的是，它提升了一座城市的现代化程度，同时也提升了城市对周边地区的辐射力和吸引力。实际上，这是对城市能级的提升，造福子孙万代。
总之，笔者作为哈密房地产市场的一位从业者，近几年的所见所闻，感觉到了哈密楼市的风雷雨急和洗礼开始，令人欣喜令人忧。喜的是市场的发展快马加鞭，忧的是竞争的压力越来越大。真是：
哈密楼市春雷滚滚
开发投资蜂拥而至
开发规模不断膨胀
新生项目层出不穷
外来豪强兵临城下
本土新锐群雄并起
楼盘品质日益提升
市场竞争渐趋炽热