如何看待中国现在的房地产泡沫？
历史的起点就是逻辑的起点。
要弄清楚房地产问题，或者说弄清房地产泡沫得以形成和破灭的内外部条件，就需要研究中国房地产发展的整个历史，以及在发展过程中面临的危机和解决危机的方法。这一切决定了中国房地产当前的基本特点。
我将分成三个部分来论述。一、地产资本的复兴。二、泡沫形成。三、泡沫成熟。四、当前泡沫的情况。五、泡沫破灭后的影响。
【本篇文章主要涉及住宅地产，商业地产基本不涉及】
第一部分、地产资本的复兴：1980-1998
一、80年代的尝试和房地产第一次停滞
（一）80年代的试点
计划经济时代，住宅不是商品，我国城镇职工享受福利分房，因此并无房地产市场。1980年，我党十三大提出：“社会主义的市场体系不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。”这是中国地产资本复兴的准生证。
其实早在1979年，国家就在南宁、柳州、桂林、梧州、西安等五地试点，以建设成本价（土建价格）向干部、侨胞和统战对象出售房屋。按当时的房价，一个职工大致需要花五年的工资就能买一套房（房价/年收入=5）。现在看来，这是一个很低的价格。比如现在北京一个工厂的工人，工资大致也就6-8万/年，如果按当时的房价，那么只需要花30-40万就能在北京买套房。然而，当时的职工是福利分房，只需要缴纳很少的租金就能使用。因此很少有人买房，这次试点到1982年无疾而终。
全价房没人买，国家就出台补贴售房政策。1982年，国家开始在常州、郑州、沙市、四平四个城市试点。房屋价格还是参照土建成本价，但是个人只需承担房价的1/3，余下部分由政府和单位分担。如此一来，职工只需要花两年的工资就能买一套房。补贴后效果比之前显著，但是大量补贴又导致财政入不敷出，无法形成资金的有效循环。这次试点在1985年取消。
两次试点均不成功，怎么办？国家认为症结在于福利分房制度下的低租金。当时福利分房制度下，职工每月仅需要象征性缴纳少量租金（大致相当于月工资的2%）。为了促进职工买房，中央决定提高租金，同时，为了缓解职工的反抗，国家决定适度增加职工待遇，这个政策被称为提租补贴。1986年开始，提租补贴在烟台、蚌埠、常州、沈阳四城市试点。以烟台为例，该市以前的房租大致占职工家庭月收入的2%，试点后房租提高到职工家庭月收入的21%。国家认为这样一来，职工与其租房，还不如买房。然而事与愿违，这次试点仍然不算成功。为什么呢？因为当时中国工人的力量仍然很大，厂里面的职工一听说要加房租，马上跑去找领导要求加工资。厂里面迫于压力不得不加工资，而且加薪幅度往往超过预期。本希望把房价压到工人肩上，但最终却又落到了国家财政上面。
到了1987年，虽然商品房的合法性得到法律的承认，但是在福利分房制度没有废除的前提下，住宅在中国仍然仅仅是一个微不足道的商品。1987年底，商品房仅占全社会竣工房屋的1.85%，而销峻比只有18.78%，大量商品房根本卖不出去。
在这个阶段，日后叱咤风云的房地产公司已然出现。1984年，各地相应国务院会议精神，组建房地产综合开发公司。1987年，工行总行成立房地产开发公司，直接从事房地产经营。与此前后，建行系统也建立了房地产开发公司，这是银行资本和地产资本结合的初期。
也就在这个阶段，日后土地财政的萌芽在中国已经出现。1987 年12 月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地使用权，揭开了土地财政序幕。
（二）第一次停滞
到了1988年，提租补贴已经两年了，土地出让已经有了先例，各方面条件似乎都已经具备，于是国家开始了第一次全面铺开的尝试。当年2月国务院颁发通知，决定用三至五年时间，在全国城镇把住房制度改革分批推开。
正当他们抡起胳膊准备大干一场的时候，中国经济却遭遇了改开以来最严重的一次过热。一时间物价飞涨，职工纷纷提储变现。银行出现挤兑，国家财政快速恶化。为了缓解财政危机，政府被迫低价出售公房回笼资金，提租补贴就此全面夭折。
1989年后，市场经济的风向更是发生重大改变，不大的房地产业一片萧条。停滞持续了两年，1989-1990年期间，房地产投资增长大幅下跌，1990甚至出现了负增长。大量楼盘由于资金不济形成烂尾，中国房地产业迎来了第一次烂尾潮。
这是中国房地产的第一个时期，是在城镇居民几乎全民分房的时候复活地产资本的尝试。很显然，这样的尝试并不成功。
二、90年代的大跃进和第一次房地产泡沫破灭
在挣扎了三年之后，以南巡为标志，中国资本的发展方向最终定调。
1992年起，我国出台了大量政策扶植私营企业，并且以更快的速度完成市场经济的最后转型。在这个过程中，之前被压制的资本再次抬头，资本的触角向四周无限蔓延，它所触及到的一切事物都被异化为投机的载体，钢铁、股票、地皮，无一例外。而房地产更是成了投机的主体。
1992年11月国务院发通知明确指出：“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”这份通知确定了房地产在我国经济中的支柱地位，是地产资本正式崛起的宣言书。
房地产的第一次大跃进，就是在此背景下诞生的。这一次大跃进背靠南巡的东风，在城镇职工仍然享受福利分房的背景下，依靠银行信贷而发展起来，这就注定了它只能是投资推进的、没有真实需求的大跃进，最终只能演化为投机和泡沫。
（一）房地产概况
1992年，房地产公司开始大规模涌现。1988年全国房地产公司为3124家，在第一次停滞时期，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，房地产公司猛增到1.2万家，到1993年又变成了3万多家。
同期，各银行开始大规模进入住房金融领域。1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各种金融机构开始大量向房地产开发企业贷款，甚至直接开办房地产开发公司。
各行各业大搞房地产开发，房地产投资远远高于经济的增长。1992年经济增长14.2%，房地产开发投资增长117.6%，比值8.3；1993 年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值12.2。
房地产投资过热，是整体经济投资过热的一个体现，房地产泡沫兴起是前期被压制的资本反弹的一个畸形体现。而海南的泡沫，是这次泡沫里面最绚烂的那一朵浪花。理解了海南房地产的泡沫，就理解了当时中国房地产的泡沫。
（二）海南的泡沫
（1）基本情况
海南在当时的中国非常特殊，1988年才建省的海南，是全国惟一的省级经济特区。一大堆“不甘平庸”的“时代俊杰”揣着发家致富的梦想涌入海南。一时之间，海南人才之盛，各省望尘莫及。多年之后潘石屹回忆说，1989年他坐船来到海南时，天色已晚，黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
当时的人回忆，滨海公园一带是荒滩，龙昆北路两边是很深的荒草，滨海新村是一排破旧的楼房。大片大片的荒地加几排小楼房，就号称是这个天涯海角的省会市中心，连红绿灯都没有，交警看到有人违章，顺手捡起路上的石头或树枝就扔过去。海南的基础设施建设很差，这些追梦人的住房和办公场所问题，就形成了海南房地产的基础需求。
（2）泡沫兴起
人口大量涌入导致地租上涨，进而导致房地产价格上涨。很多人带着资金怀揣实业的梦想来到海南，一觉醒来看见房价一路上扬，相继抛弃实业拥抱房地产。就这样，资金不断涌向房地产开发市场。房价开始疯狂上涨。1988年底的海南房价仅为1350元／平米，到1993年上半年，海南房地产价格飚至7500元／平米。短短四年时间房价连翻数倍，导致越来越多的资本涌入房地产市场。1989年海南省房地产投资仅为3.2亿元，至1993年房地产投资超过90亿元，四年时间翻了将近30倍。狭小的海岛上冒出两万多家房地产公司，这些公司的大部分并不真的盖房子，他们仅仅是买进，再卖出。
（3）畸形需求
当时的中国，福利分房这把达摩克里斯之剑始终悬挂在地产资本的头上，地产资本在普通住宅领域难有作为，不得不转战高档别墅和宾馆市场。
这些高档房产的房价动辄上万，根本不是人均月工资不到300元的国人能够消费的，他们买不起也租不起。没有真实需求而催生出来的畸形市场，最终只能演变成投机资金之间击鼓传花的游戏。
在海南房地产市场轰轰烈烈的买卖中，真正买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。炒作达到了疯狂的地步，预售的房子还在图纸上，就已经被炒来炒去，几易其主。这些参与投机的资金，多数来源于金融系统和政府，“炒房的多是有关系的人，通过挪用公款、拆解等方式，谋求短期获利。几乎所有的参与者都是银行的债务人，大批大批的贷款直接从银行出来，甚至都不用审核。”
（4）泡沫破灭
海南房市住宅领域需求薄弱，投资结构只能偏向高档别墅、宾馆和商业地产，开发商无法形成良性的资金循环，购买者的目的不是为了居住或者出租获利，而是为了短期增值而倒卖获利，金融系统信贷资金和地方政府挪用的资金是房地产市场主要的资金来源。此时的房地产市场，既没有购买居住的需求，也没有一个与之相应的租房市场成为其定价的标杆，它是在缺少真实需求的背景下，通过资金炒作而催生出来的一个畸形市场。这样的市场，只要切断基础资金来源，就会轰然而倒。而全国其他地方的情况，也与之类似。
1993年国家在全国范围内开始调控，首先切断资金，针对金融领域治理乱拆借、乱集资、乱投资形成的“三乱”。其后针对房地产，限制自有资金底线，禁止银行和房管局等单位开设房地产公司。这样的调控对当时的房地产来说那简直就是釜底抽薪。调控之下，商品房销售额增长率暴跌，从1993 年的102.5% 骤降至1994 年的17.92%。
海南更是损失惨重，占全国人口0.6％的海南，积压了全国10%的商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋（从全国范围来看，这是第二次烂尾潮，大量房屋积压，直到98年后才逐步消化），“闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元”。从此，海南房地产一蹶不振，直到2009年上半年商品房均价还不到1993年的价格。
（三）调整
1994年之后，全国经济再次进入调整时期。国家出台政策，一方面要求控制高档房地产开发，房地产投资应向基本住宅倾斜；另一方面，大力推行公积金、个人房贷等房地产金融等制度，引导居民买房。
国家政策出台后，地方也出台了各种土政策响应。上海北京等地推出买房给户口，广州等地强行降低土地出让价格，银行体系更大力度推行按揭制度。这些事情在现在看来都是非常魔幻的，现在的北京上海，别说买房送户口了，你没户口甚至都很难买房（五年社保公积金），至于强行降低土地出让金，更是没有地方政府愿意。
然而，即使这样，城市住宅需求依然薄弱，因为福利分房的利剑仍然悬在地产资本的头上。
第二部分、泡沫形成：1998-2008
一、1998-2002：地产资本突围战
堵不住福利分房的路，就迈不开地产资本的步。
一朝有福利分房，就不可能有商品房存在的空间。如果强行在福利分房制度下推动房地产，结果只能是演变成投机的游戏，这是海南房地产泡沫所印证的。
为了地产资本的复兴，把福利分房连根拔掉，这是决策者的共识，至于连根拔掉福利分房导致的代价，决策者似乎并不关心。
1998年7月国务院出文，全国范围内停止福利分配。地产资本终于撬开了个人住宅领域的大门，地产大鳄看着那些尚不知“换了人间”的芸芸众生，不知流下了多少贪婪的口水。
1999年开始的高校扩招，以及伴随而来的快速城镇化，导致大量人口涌进城市，而国家不再负责他们的居住。买房或者租房，成了他们唯一的选择。
经过了长达四年的寒潮，在一个全新的起点上，地产资本整装待发。为了让地产资本的战车开得更快一点，国家要求金融系统全力支持地产资本。首先是全面放开个人房贷。1996年新增住房贷款不超过新增贷款3%，1998 年这个比例提高到了15%。其次是大力支持房地产企业融资。再次是进一步