“近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”
6月13日，银保监会 郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示，必须正视一些地方房地产金融化问题，“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。”
对此，不少业内人士表示：这些内容出自在任的金融决策者之口，是“来自决策/监管层的警示”。
这或许意味着，此前稍微改善的房企融资环境将继续收紧，房地利率下行窗口期将结束，这对开发商来说，可能算不上一个好消息。
居民家庭债务收入比高达107%
负债率难以持续
从数据来看，2019年一季度，我国居民部门杠杆率达到54.3%，而在2008年这一数字还只有18%。
所谓居民杠杆率，指的是居民家庭总债务与GDP之比，如果把GDP数据改成可支配收入之比的话，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已经超过发达国家水平。
简单来说，就是我国家庭负责已大于可支配收入，“负债率达到难以持续的水平”。
对此，郭树清表示：需要通过深化供给侧结构性改革扩大国内有效需求，以抵消来自各方面不利因素的影响。
部分房企因拿地激进?
被暂停债券及ABS融资渠道
事实上，自2019年5月底就传出了监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括暂停部分房企的债券及ABS融资渠道的消息。
5月31日，市场消息称数家地产商被列入暂停公开市场发债业务的名单。当日晚间，21世纪经济报道表示，从数位接近金融监管的人士处获悉，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”。在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。
据坊间传言这份名单包括：金地、阳光城、招商、金地、旭辉、禹洲、中铁建、融信、龙光、新城控股等约20家重点企业。
在这其中，有一家房企被特别关注：旭辉。
6月7日，澎湃新闻报道称闽系房企旭辉集团(00884.HK)已经要求区域公司暂停在公开市场拿地，何时重启，仍待集团通知。
对此，旭辉集团回应称只是减少土地参拍，不是暂停：“从去年11月到今年4月，旭辉以较低溢价率，逆周期拿地，增加土储。目前，旭辉土储获取已相对充足，可满足近期公司发展所需。而当前部分土地市场已相对较热，旭辉因而减少了土地的参拍，谨慎观望。”
据克而瑞统计，前5个月，旭辉集团新增土地货值约为1030.2亿元，位居房企新增货值排行榜的第7位。
同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”：“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”
5月房企新增融资额环比下降54.3%?
融资成本高达7.06%
事实上，在此之前，房企融资规模已经开始缩水。据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2019年5月85家典型房企的融资总额为508.16亿元，环比下降54.3%，同比下降40.8%。
此外，2019年截至5月房企新增债券类融资成本高达7.06%，较2018年全年上升0.66个百分点，为2015年至今最高。其中，境外债券融资成本达8.13%，较于2018年全年增长1.08个百分点。
同策研究院数据也显示，5月房企融资情况急转直下。3月份时，其监测的40家典型上市房企融资金额达1024.2亿元，创下了16个月以来的新高。4月，该数值为753.62亿元，环比大幅下滑。5月继续环比下降52.07%，共计367.99亿元，创下2019年以来新低位。
融资渠道方面，除去信托贷款和境内银行贷款两种融资渠道外，公司债、其他债权融资和股权融资的发行规模均有较大幅度的下降。
其中，公司债降幅最大，在5月内仅发生6笔，共融资95.85亿元，较上月的473.13亿元下降79.74%。另外，6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元。而中期票据、海外银团贷款、委托贷款在月内无发行记录。
一句话，“钱紧”，融资难度加大。
强监管
严禁金融机构违规“输血”楼市
4月17日，银保监会在其官方发文，强调要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。
5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》，点名金融机构违规“输血”楼市的诸多乱象，强调商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
据统计，4月1日至5月20日的50天里，各地银保监局开出223张罚单，涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张，罚没金额合计1068.8万元。
“未来流向房地产市场的‘水’将被严控。房地产调控和房地产金融政策的取向不会发生改变，这也是监管部门规范金融业务，防范金融风险的手段。”业内人士表示，目前整个房地产市场的管控在收紧，监管部门对于上市房企的监管，呈现出围追堵截的态势，且这一趋势还将持续。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚也表示，房企面临资金压力是必然趋势，这是房地产市场增速换挡和国家对金融业防风险的一个双重体系。按照巴菲特的说法，退潮之后才能看到谁在裸泳。
“对于金融机构来说，房地产退潮将有可能引发金融风险的出现，甚至有可能产生金融风险的连锁反应。日本的房地产危机和美国次贷危机都有类似的现象，所以一旦发生系统性金融风险，将引发整个金融市场大动荡，守住发生系统性金融风险的底线，需要金融机构对房地产市场进行全面把控。”
盲目投资投机房地产?
其实很不划算
一年前，2018年6月，郭树清同样在陆家嘴论坛上发出了“高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要准备损失全部本金”的警告。
过去一年，P2P平台密集爆雷，这我们都知道了。
一年后，郭树清又提到文章开头具有警示意味的表态。用词之严厉，振聋发聩。
“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价;凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”
这对于将要进入偿债高峰期的房企来说，又意味着什么呢?
迈入2019年，房企各主要渠道有息负债集中到期。据中信建投统计，2019年房企到期债券规模逾3700亿元，今后三年都是偿债高峰，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。
销售层面上，经历短暂的“小阳春”后，楼市也未能实现“入夏”。
2019年5月，克而瑞数据显示，2019年5月，重点城市房地产市场有降温表现，成交量再次步入下降通道。1-5月，TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。
在权益口径下，虽然从单月环比来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但5月受主要城市成交下滑影响，百强房企单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。
警告声不绝于耳，“房住不炒”再次被强调，各大房企不仅“地王”底线碰不得，面临的融资管控变得更加严格。
本就不易的行情，房企和地产从业者们的下半年，更难了。